富力還能賣點啥？張力與李思廉的狼狽與尊嚴

世間萬事，皆講求一個輪回。

“非常差兼令人失望”，2020年4月14日，一朝獲悉富力地產（02777.HK）以總計3.1億元的價格，將天力物業、華信物業、富力物業轉手賣給富星集團的時候，銀河聯昌證券怒將矛頭直指“賤賣資產，掏空富力”的張力和李思廉。

可那又怎樣？整個流程合規，交易作價與凈資產占比均不足5%不用過股東會審批，且富星還是張李二人各自持股50%的公司。他們不過是以低廉的價格，將本就屬于自己的資產，換了口袋盛放。

這才一年多，好不容易賤賣給自己的物管資產，就被碧桂園服務（06098.HK）以不超過100億元的價格收入囊中。作為“只賺差價”的中間商，張李二人如愿拿到現金流，不過轉頭就為富力注入80億港元，第一筆24億港元已經到賬。

按照此前披露之公告，他們已經不止一次以免息貸款形式支持富力，相信這次也不例外。算下來，好不容易倒手資產賺來的錢，60多億元還是留給富力填窟窿，要是不夠用，剩下這30多億也留不住。頂著輿論苛責拿的錢，到頭來還是滌蕩了寂寞，一個輪回什么都不剩。

富力是老牌上市房企，經過大風大浪，庫存里不缺“茅臺酒”式的高價值資產。可是回頭看，寫字樓、文旅項目、物流地產……每次賣掉資產回款，總以為錢夠用了，不用賣了，可每次算賬還是不夠。

既然如此，那就賣吧。物管資產一番輪回已經歷過，還有什么放不下。可折騰這么多年，富力還剩啥？需要資金的時候，現在還能賣點啥？

“一山還有一山高”

“我們還是埋頭賣自己手上的東西。”

8月24日，發布半年報時，李思廉的表態理性且堅定。他沒有給“手上的東西”加上一串復雜定語，這意味著這些年好不容易攢起來的資產——住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等，口袋里的資產，沒有什么是不能出售的。

這樣的急切，其實在半年前發布全年業績時，已經有過表露。只是那時候，那態度更理性、更堅定：“價錢合適，將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店”。

“大賣場”營業的時候，富力沒有非賣品，一切向錢看。原因非常明了，富力的健康指標不理想。“三條紅線”按下去葫蘆起來瓢，起起伏伏間過了一年，仍然亮著紅燈。

于是和其他房企相比，富力正在變得與眾不同。

環顧整個行業，地產的想象空間幾近觸頂，到了給企業擴充想象空間的時候：規劃物業管理、城市更新、商業代建與運營多元化轉型的雅居樂集團（03383.HK），高唱“住宅+商業”雙輪驅動的新城控股（601155.SH），住宅、商業、產業園并舉的金科股份（000656.SZ）……

大家都在拼命，讓自己變得層次更豐富，業務更厚重；可是到富力這，除了給資產設定可以接受的折扣，沒有更好的選擇。風險的大鎖困住了雙手，哪有空間再去想未來的富力該是什么樣？

于是關于富力的消息，無外乎兩組數據：一組是2021全年計劃實現1500億元的合同銷售額，一組是又有哪些項目將以怎樣的價格賣出去。

整個上半年，房企在首輪“兩集中”供地血拼的時候，富力只用19.5億元買了4幅地塊，平均地價僅為3500元/平方米，多數為各地城市更新項目。都是些短期內無法轉化為收益的項目，完成1500億元的目標還是要繼續從原有項目中挖潛。

至于影響力，這次切割物業板塊賣給碧桂園服務還是大手筆。放眼整個物業市場，收并購的案例不勝枚舉，不過從來沒有哪個項目能夠達到100億元的高度。除非整體打包出售酒店資產，富力很難打破此交易紀錄。

然而這夠用嗎？似乎沒有。從2020年下半年開始規模大甩賣，富力每出手一個項目，就會迎來一筆債務到期：

完成2.57億股新H股股權配售、轉讓廣州珠江新城CBD廣發證券總部大樓40%股權同期，就有“18 富力 07”、“18 富力 06”、“16 富力 11”三筆債券到期，合計金額超過50億；年底海南富力海洋歡樂世界與粵港澳大灣區內城市物流園區剛易手，就到了償還“16 富力 05”9.5億元的日子。

張李兩位老板“馳援”的第一筆24億港元到位，富力隨即（9月27日）贖回2021年8月27日到期的8.875%優先票據。錢還沒焐熱，又是一筆2億美元花出去，效率是真的高。

公開信息顯示，富力累計的債務的確在逐漸減少，不過債務就像一頭窮追不舍的惡狼，永遠在獲得流動性的第一時間緊隨而至。一番撕咬，留下一片狼藉。

那債，一山還有一山高。

尊嚴之戰

這么大手筆賣資產，不心疼嗎？肯定不舍得，換誰都是不舍得。可是于張李二人，無論付出多大代價，也要保住富力地產。

這已經不單純是生意、交易，而是根基和面子的問題。

思想、性格、興趣……張力與李思廉截然不同。不過作為傳統房企大佬，他們都一樣偏執：張力喜歡足球，雖然接手廣州足球俱樂部以后，球隊從未奪得聯賽冠軍，如今連名字都已改成了“廣州城”，但是張力始終不改贊助商的身份。

比起足球，李思廉更愛工作，尤其是將富力推到“華南五虎”江湖地位的舊改業務，更是愛得不得了。困難的時候，富力也賣過廣州圣景和廣州富景吉山等舊改項目，可是最新入手的項目，仍然多為舊改工程。

足球和舊改，那曾是鑒證他們輝煌時刻的信物，所有這些都在富力地產的大船上。情況再差，“地產”的牌子不能倒，不能斷掉這條根——僅這一點，潘石屹是比不了的。

剩下的，就是給地產“減負”。不管是時代拋棄了自己，還是自己趕不上時代，總之時間有限。能換錢的盡快賣掉，酒店本是首當其沖。

《一點財經》曾在《“一分錢”難倒李思廉：富力物業的潦倒IPO》中有過解讀，本來債務已泰山壓頂，疫情又突如其來，富力旗下135家豪華酒店擰成一股繩，勒著整個公司連續八年虧錢，日子的酸爽比老壇酸菜面還有那味兒。

既然是深坑，又是在酒店業務的價值低估，少有企業具備條件長期持有，短時間內難以變現，還要從長計議。如此漫長的等待，什么時候是個頭兒？真想賣，還得可勁兒放血；可是地產主業可是著急補充現金流還債，等不起。

剩下的，也只有物業還算“眉清目秀”了。

截至2020年底，富力物業552個在管項目已有7160萬平方米在管建筑面積，集中分布于粵港澳大灣區、長三角、環渤海經濟圈的一線、新一線與核心二線城市。2019年開始盈利，2020年凈利潤已有2.39億元，可不是當年富力忽悠股東賣資產時候，那個不盈利的病秧子。

何況眼下，市場仍在以在管面積作為物業公司估值的標準，這讓萬物云、華潤萬象生活（01209.HK）、融創服務（01516.HK）等頭部房企慷慨解囊收購資產。克而瑞數據顯示，僅2021年8月物管領域就有17起新增收并購案例。

市場不缺少腰纏萬貫、大步流星的買家，也不缺少拿資產換名的賣家，二者一拍即合。

物業是真的好賣，可對張李二人，這無異于割肉：4月底的時候，富力物業已在港交所遞交招股書，參考克爾瑞統計數據，與富力物業規模相近的旭輝永升服務（01995.HK），同期市值已經超過300億港元。

可是那又如何？不管未來是個什么樣，張力和李思廉就要地產活過來，干一些要錢不要命的事兒，反而多了幾分悲壯。

時間不是朋友

面子固然重要，可是也要考慮現實。不可能一直賣下去，總是要有個盡頭。

前兩年，健康指標嚴重預警，由不得張李二人考慮這些問題；可不能總是掩耳盜鈴自欺欺人，總是要考慮富力的未來究竟在哪里。按照當下清理資產的速度與強度，債務壓力會緩解，“三條紅線”會過關，到時候富力該做些什么呢？

“預計2021年凈負債率降達標，到2022年底‘三道紅線’全部達標。”李思廉已經公布了富力的階段性目標。如果一切順利，富力倉里的資產再賣上一年多的時間，就可以改變狼狽的狀況。現在的主要工作，就是如何加速該過程。總結下來，無外開源節流兩條路。

酒店的文章要繼續做，而且越快越好，畢竟這是現成的資產，時間久了恐生變數。公開信息顯示，雖然疫情影響仍未完全消退，但是富力旗下已有91家酒店，共計27409間客房實現正式運營。算上44間仍在建設及規劃中的酒店項目在自己仍是全球最大的豪華酒店資產擁有人。

把這部分資產剝離出來，整體打包在聯交所上市，代替富力物業，成為地產主業之外的全新融資平臺，也是不錯的選擇。

回顧往期銷售清單，富力曾經變賣過部分舊改資產，總有些得不償失的遺憾。參考上半年報，富力可售面積約為5552萬平方米，平均成本約為2700元/平方米，其中一線及二線城市的土地儲備占比為53%。如此低成本，還不是舊改的功勞？

好不容易通過低成本獲得高利潤空間的地塊，作為資產“老母雞”孵了半天的蛋卻落入他手，即將到手的利益要打折銷售，絕對不是理想的選擇。因此相關項目的接盤俠，多是平安不動產或廣州城投這樣具有國資背景，資產中轉站式的角色；條件成熟后，還可以回購，落得瀟灑。

推動酒店板塊上市實現“開源”，盡量捂住舊改項目的口袋子完成“節流”，富力還有翻身機會，關鍵要控制一個“度”。畢竟無論走哪條路，時間都不是朋友。

畢竟酒店板塊還沒有上市，登陸H股還需要一個漫長過程；年初，港交所對申請上市公司的市值與盈利能力有了更高的要求。真的遞交了招股書，港交所再審核一段時間，張李二人可以等資金到位，富力可不一定能等。

至于舊改項目，更是個慢工出細活的事兒。曾有內部人士表示，富力舊改項目回款周期大約5-8年。如果算上立項和前期規劃協調，周期只會更長。真等錢用，富力也只好將這些“半成品”擺上貨架，供買家挑選。

路確實不好走，可是也只能這么走下去了。