當(dāng)富力地產(chǎn)把寫字樓、游樂(lè)園甚至股權(quán)都擺在貨架上待價(jià)而沽?xí)r，李思廉或許會(huì)想起三年半前，在萬(wàn)達(dá)索菲亞酒店的大會(huì)議室里，由于他在交易前一刻臨時(shí)壓價(jià)，惹得萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林怒摔杯子的場(chǎng)景。當(dāng)年正志得意滿的李思廉，如今正在品嘗那時(shí)王健林賣身還債的苦澀。

2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為78.61%、176.66%、0.48，而央行和住建部等部門規(guī)定這三個(gè)指數(shù)分別不得大于70%、不得大于100%、不得小于1倍。富力“三條紅線”全踩。其三季報(bào)顯示，雖然已掙脫一條紅線，但短期借款93.47億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債659.23億，同期貨幣資金僅為359.5億元。

債務(wù)兌付危機(jī)壓頂。

從2019年下半年以來(lái)，富力把所有的重心都轉(zhuǎn)到抓銷售促回款上來(lái)，然而疫情之下，這番努力未能盡如人意。2020年年底，富力不得不開(kāi)啟當(dāng)年萬(wàn)達(dá)的賣賣賣模式：其在廣州珠江新城的寫字樓、苦心拿下的舊改項(xiàng)目，都質(zhì)押了股權(quán)；在海南的游樂(lè)場(chǎng)、商辦也在找買家。

“圈子里都在傳言，富力會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)福晟、泰禾？”長(zhǎng)期追蹤內(nèi)房股的香港某資管公司人士陳果表示。

富力的賣身能否求生？

周丹在去年年中離開(kāi)了富力。他是富力海南公司的一個(gè)工程設(shè)計(jì)人員，卻在“全員賣房”的熱潮下無(wú)奈背上了賣房的指標(biāo)，因不堪其擾，終于離開(kāi)。

早在2019年，富力的負(fù)債問(wèn)題已經(jīng)浮出水面：2019年中報(bào)顯示，該公司流動(dòng)負(fù)債繼續(xù)加大，其中短期借款153億元，長(zhǎng)期借款當(dāng)期應(yīng)還426億，兩者合計(jì)597億元，比去年同期（524億元）增長(zhǎng)14%。

2019年7月，富力集團(tuán)總部全員下發(fā)《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，通知要求公司財(cái)務(wù)、開(kāi)發(fā)、工程等部門均應(yīng)以銷售為中心，全力以赴配合銷售目標(biāo)的達(dá)成。各地區(qū)公司要成立回款工作小組，組長(zhǎng)為區(qū)域老總，組員包括開(kāi)發(fā)、法務(wù)、工程等負(fù)責(zé)人，其他所有部門也要全力配合。

“我在富力這幾年，感覺(jué)公司不像一家地產(chǎn)企業(yè)，暮氣沉沉，一個(gè)事情，流程層層報(bào)上去，再一級(jí)級(jí)下發(fā)，最后走完已是幾個(gè)月過(guò)去，辦事效率極低。但全員銷售的事，卻是雷厲風(fēng)行，因?yàn)槭抢习逵H自抓。”周丹回憶稱。

然而，效果并不如意。2019年富力地產(chǎn)全年銷售額1381.9億元，僅完成銷售目標(biāo)約86%，同比僅增5%，遠(yuǎn)低于頭部房企的增幅。

周丹的解釋是：好的城市好的地段，房子你不用促銷也能輕易賣出去；賣不出去的尾盤、調(diào)控嚴(yán)格的區(qū)域像海南，你再怎么促銷房子也不好賣。再加上工程法務(wù)這些部門的人，營(yíng)銷本非其所長(zhǎng)，再怎么努力也出不了業(yè)績(jī)。

2020年1月開(kāi)始的疫情，更是打亂了房企的銷售節(jié)奏。2020年全年，富力的權(quán)益銷售額僅為1387億元，而克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，其全口徑的銷售額為1496億元，未完成1520億元的全年銷售目標(biāo)。

2020年年底，富力員工紛紛在朋友圈里掛出一張告示，掀起又一場(chǎng)“全員賣房”的狂瀾——這是一場(chǎng)“25周年感恩回饋”活動(dòng)，活動(dòng)主題是員工購(gòu)房最低75折。

因?yàn)榛顒?dòng)規(guī)定富力員工買房“不限套數(shù)、免費(fèi)更名”，且要“一次性付款”，這個(gè)福利變相成了全員賣房，加速回款。

活動(dòng)規(guī)定，2020年12月23日-12月28日一次性付款，獲75折；2020年12月29日-2021年1月6日，一次性付款獲8折；2021年1月7日-1月21日一次性付款，獲85折。

周丹從還在職的同事中了解到，這次他們的操作是這樣的：客戶看到房源，找到富力員工，準(zhǔn)備好資金，打到項(xiàng)目公司的銀行賬戶，憑轉(zhuǎn)賬證明項(xiàng)目公司給辦理更名手續(xù)，客戶買到房，員工會(huì)跟客戶要手續(xù)費(fèi)。“這個(gè)搞法因?yàn)榇蛘哿Χ却螅瑔T工能拿到手續(xù)費(fèi)，所以積極性高，效果比之前空口白話的全員促銷要好很多。”

數(shù)據(jù)也是如此。2021年1月，富力銷售額114億元，2月90億元。2020年1-2月因?yàn)橐咔樵颍杀刃圆淮螅?019年1月（69億）、2月（60億元）相比，增幅巨大。

富力為了回款拼盡全力，但銷售回款真正轉(zhuǎn)成收入和現(xiàn)金流，還需要時(shí)日，而富力的負(fù)債情況，已是時(shí)不我待。

截至2020年三季度末，富力扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，脫離一條紅線，但凈負(fù)債率仍高達(dá)179.73%，現(xiàn)金短債比約為0.46，仍踩中另外兩條紅線。

而富力的多筆公司債2021年年初面臨到期還本和回售。例如“16富力01”、“16富力03”在2021年1月到期，“18富力10”在2021年1月面臨回售，上述債務(wù)總計(jì)達(dá)166.2億元。

富力在2020年年底啟動(dòng)了資產(chǎn)變現(xiàn)的動(dòng)作。

天眼查顯示，2020年12月30日，富力地產(chǎn)將在廣州圣景公司中的25%股份質(zhì)押給了廣州市城投投資（下稱“廣州城投”）。廣州圣景是富力盈凱廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司，位于廣州CBD珠江新城核心位置。

同期，富力將其在廣州富景吉山公司中的50%股份也質(zhì)押給了廣州城投。廣州富景吉山公司是廣州天河吉山村舊改項(xiàng)目的合作企業(yè)，吉山村是一個(gè)巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目，總投資金額高達(dá)206億元，兩個(gè)多月之前，由富力聯(lián)合合景泰富競(jìng)得。

除大本營(yíng)廣州外，富力在外地的項(xiàng)目也開(kāi)始質(zhì)押股權(quán)。富力興盛置業(yè)曾于2018年11月斥資27.4億元競(jìng)得蘇州太湖新城一幅商住地塊。2020年12月30日，富力將該公司的部分股權(quán)也質(zhì)押給了廣州城投。

此外，去年底，富力集團(tuán)旗下最大的建筑公司——廣州天力建筑的兩個(gè)股東廣州富力和富力集團(tuán)，已分別將其10%和90%的股權(quán)質(zhì)押給了廣州城投。

2021年1月19日，富力地產(chǎn)公告稱，廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)，此項(xiàng)交易給富力地產(chǎn)帶來(lái)40.62億元的現(xiàn)金。

富力海南的寫字樓和文旅資產(chǎn)也在尋求出售。

作者從資管人士處獲得的一份評(píng)估報(bào)告顯示，2020年10月底，富力地產(chǎn)子公司海南航孝房地產(chǎn)公司尋求轉(zhuǎn)讓位于海口市瓊山區(qū)的富力首府項(xiàng)目245項(xiàng)寫字樓，該資產(chǎn)的評(píng)估值為8.31-8.64億元。

另?yè)?jù)彭博報(bào)道，富力擬向一家國(guó)企出售海南富力海洋歡樂(lè)世界的股份，不過(guò)目前還沒(méi)找到買家。富力海洋歡樂(lè)世界位于海南省陵水縣，富力拿地建設(shè)已有8年，目前僅有“水樂(lè)園”正式營(yíng)業(yè)，后續(xù)仍需要大量資金投入。

除變現(xiàn)資產(chǎn)外，富力也通過(guò)瘦身裁員削減成本。2020年中報(bào)顯示，其員工數(shù)從2019年6月的59021人減少到2020年6月的39244人，降幅達(dá)33.5%。

一番操作之后，富力的債務(wù)償付危機(jī)暫得緩解。

2020年年底前后，富力地產(chǎn)完成“16富力01”本息64.32億元、 “18富力10”回售本息75.11億元、 “18富力08”回售本息39.99億元的兌付。

不過(guò)舊債剛償，新債又來(lái)，且利率奇高。

2月24日，富力地產(chǎn)旗下怡略有限公司發(fā)行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為2024年到期的美元票據(jù)。

“富力旗下還有兩塊資產(chǎn)，酒店和物業(yè)，體量不小，也不算劣質(zhì)，但處置起來(lái)比較麻煩。”陳果表示。

2017年7月富力以六折的低價(jià)、189.55億元買下萬(wàn)達(dá)73間酒店和1個(gè)寫字樓項(xiàng)目。本來(lái)以為撿了個(gè)大便宜，誰(shuí)知也成為了富力走向危局的推手之一。

2020年上半年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損9.36億元，較上年同期增加122%。而2017年至2019年，其酒店業(yè)務(wù)虧損額分別為1.46億元、4.59億元和10.08億元。李思廉在富力的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋稱，酒店收益把資產(chǎn)折舊算進(jìn)去了，所以會(huì)產(chǎn)生虧損。

陳果稱，平心而論，富力六折買萬(wàn)達(dá)酒店，是個(gè)劃算的買賣，虧損是因?yàn)闆](méi)有算酒店資產(chǎn)的價(jià)值重估。酒店類的商業(yè)地產(chǎn)如在好的地段，其物業(yè)估值是上漲的。“但估值是賬面上的，現(xiàn)金流才是企業(yè)能拿到手的，這兩年因?yàn)橐咔椋频晷袠I(yè)受到重創(chuàng)，富力酒店現(xiàn)金流比較差。”

因?yàn)檎加昧舜罅抠Y金，富力也一直在尋求酒店上市或資產(chǎn)證券化。有金融機(jī)構(gòu)人士向作者透露，李思廉當(dāng)初在接手萬(wàn)達(dá)酒店時(shí)，每個(gè)酒店都是一個(gè)單獨(dú)的公司，方便將這些資產(chǎn)分拆證券化。富力的一個(gè)思路是把這些酒店資產(chǎn)分拆在新加坡通過(guò)房地產(chǎn)信托基金（Reits）上市，“這是國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)融資的普遍方式，但國(guó)內(nèi)鮮有先例”。

富力在此問(wèn)題上回應(yīng)媒體稱，Reits上市涉及多個(gè)政府部門的政策與措施的配合，富力一直在關(guān)注，但目前并未形成明確的時(shí)間表，未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

此路不通后，富力嘗試在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行酒店資產(chǎn)的ABS（資產(chǎn)證券計(jì)劃）化。2019年，富力發(fā)行酒店一期ABS，融資53.89億元，但2020年9月，其擬發(fā)行的26億元酒店二期ABS被終止。

華潤(rùn)置地一位商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理表示，富力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)問(wèn)題，一是房企一般只會(huì)把資金的10%-20%用來(lái)發(fā)展持有型物業(yè)，這樣不會(huì)影響其住宅主業(yè)的資金，而富力在10年前大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，用到其一半以上的資金；二是商業(yè)地產(chǎn)中商場(chǎng)購(gòu)物中心的回報(bào)率高、資產(chǎn)升值快，而富力大力發(fā)展的是寫字樓和酒店。

周丹也表示，富力近五年來(lái)長(zhǎng)期被高負(fù)債壓得喘不過(guò)起來(lái)，源于早前的決策失誤。當(dāng)碧桂園、恒大、融創(chuàng)等企業(yè)專注于住宅地產(chǎn)之時(shí)，富力把近一半的資金用來(lái)搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，這些投進(jìn)去的資金長(zhǎng)期無(wú)法回收，影響其繼續(xù)拿地投資，所以這幾年來(lái)富力跟頭部房企的差距越來(lái)越大，排名不斷下滑。在三條紅線和各地只能三次集中出讓土地等嚴(yán)厲調(diào)控措施下，富力更是難以有彎道超車的可能。

這兩年地產(chǎn)公司紛紛將物業(yè)板塊拆分上市，富力也打算趕上這趟末班車，不過(guò)，富力地產(chǎn)恐享受不到物業(yè)上市的紅利。2020年4月，富力聯(lián)席董事長(zhǎng)張力與李思廉將富力地產(chǎn)旗下的天力物業(yè)私有化，實(shí)際對(duì)價(jià)為4.74億元，天力物業(yè)2019年的稅后凈利潤(rùn)5418萬(wàn)元，按此計(jì)算，其私有化的估值為8.7倍，遠(yuǎn)低于物業(yè)上市公司20-30倍的平均估值。

陳果稱，富力物業(yè)的私有化方案一出，資本市場(chǎng)和投資人是很氣憤的，因?yàn)檫@個(gè)“果子”被富力老板摘走，上市公司的其他股東分享不到。

酒店和物業(yè)短時(shí)間內(nèi)不足為富力提供資金，賣股權(quán)和項(xiàng)目資產(chǎn)成為目前富力自救的主要方式。剜肉補(bǔ)瘡之下，富力難有余力去拿地再發(fā)展。

2019年7月，李思廉親自起草的《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》提出：2019年下半年暫停拿地工作。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，富力新增權(quán)益可售土地面積為242.8萬(wàn)平方米，同比下降63%。

周丹稱，富力現(xiàn)在越來(lái)越像一家廣州本地開(kāi)發(fā)商了，它有限的資金只能來(lái)重點(diǎn)保證拿取廣州的舊改項(xiàng)目。這是富力的發(fā)家之本，也是優(yōu)勢(shì)所在。

2020年6月，富力經(jīng)過(guò)多年努力，終于和保利組成聯(lián)合體，成為廣州海珠赤沙村舊改意向合作企業(yè)，該舊改項(xiàng)目擬投資金額88.1億元。2021年3月8日，富力又成為廣州番禺區(qū)勝石村舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)，該項(xiàng)目總投資額達(dá)60億。

然而，變數(shù)也隨之而來(lái)。

2021年3月5日，廣州公共資源交易中心發(fā)布赤沙村舊改項(xiàng)目的招標(biāo)書(shū)，明確提出：項(xiàng)目不接受聯(lián)合體申請(qǐng)。

（文中陳果、周丹為化名）