詳解下半年房地產投資邏輯，一核心因素決定“誰主沉浮”

時間的輪盤已轉至下半年，上半年的業績也出爐了，但“成績”不理想。

今年上半年，全國GDP同比增長5.5%，雖然快于2022年全年3%的經濟增速，但房地產開發投資同比下降7.9%。據統計，在31個省區市中，僅8地房地產開發投資實現正增長，逾七成呈現負增長，超半數投資下滑幅度超過全國水平。

此前文章已提及，目前房地產真正的投資邏輯在于尋找優質龍頭，反映在基本面上，就資金充裕、融資能力強、儲備土地多及產品競爭力強。這篇就以土地儲備作為切入點，尋找房地產板塊回調后的投資機會。

土地儲備充沛且布局均衡，可解后顧之憂

無毋庸置疑的是，土地儲備是影響房企銷售額的直接因素，也是房企最大的底氣。換句話說，充沛的土地儲備對于提高房企銷售業績、“活下去”有著至關重要的意義。

保利發展斬獲今年前7個月銷冠的背后，是有充沛且布局均衡的土地儲備做支撐。

據了解，保利發展堅持“中心城市+城市群”深耕戰略布局，在重點深耕珠三角、長三角、京津冀等城市群的同時，結合國內經濟戰略走向，逐步延伸至中部、西部、海峽西岸等國家重點發展區域。截至2022年末，保利發展于全國一百余個城市的儲備建筑面積為16,454.67萬平方米，其中儲備建筑面積排名前十的城市分別為廣州、佛山、武漢、成都、長沙、茂名、昆明、青島、北京和東莞，上述城市儲備建筑面積合計占比為36.54%。

在保利發展保持投資定力，堅持深耕戰略，儲備項目豐富且成本相對合理。

保利發展通過公開市場招拍掛、城市更新、產業拓展、兼并收購等多元化渠道獲取項目，項目拓展能力持續提升，2022年新增土地儲備金額占當年銷售金額的比例小幅增長0.55個百分點至35.27%，新增儲備項目平均樓面地價較當年銷售均價整體處于較低水平，土地投資節奏穩健。

拿地區域方面，保利發展2022年于38個核心城市的拓展金額占比達98%，隨著新獲取項目城市能級提升，當年新增土地樓面均價明顯增長，2023年一季度新增土地金額和新增土地容地率面積同比分別下降45.75%和52.58%，于38個核心城市拓展金額占比為98%，新增土地樓面均價進一步增長。

同樣，碧桂園的土地儲備也很充沛。

截至2022年末，碧桂園在中國境內擁有處于各開發階段的項目權益建筑面積合計20,154萬平方米，其中權益已竣工面積（含已竣工已預售未交付及已竣工未銷售）、權益在建面積（含已獲預售證（已預售）、已獲預售證（未預售）和未獲預售證在建面積）和權益待開發項目面積占比分別為4%、63%和33%，在建未售及待開發部分面積較大，項目儲備規模較為充足。

從項目儲備區域布局來看，碧桂園在其大本營廣東省的開發項目權益建筑面積占比仍最突出，而其余省份占比呈現均衡化，有助于其分散區域房地產市場風險。從項目所處城市能級來看，碧桂園已獲取權益可售資源中位于一、二線城市和三、四線城市的占比分別為39%和61%，位于三、四線城市的項目占比仍較大。

近年來，碧桂園保持較為審慎的拿地策略，量入為出，2020~2022年權益拿地金額占權益簽約銷售金額的比重均不超過40%，其中2022年大幅收緊投資力度，僅以一二級熟化及收并購方式獲取9個項目，且以一二線城市項目為主。未來碧桂園計劃繼續加大一二線城市項目獲取力度，使一二線城市項目與三四線城市項目占比更趨均衡。

此外，碧桂園嚴格執行以銷定產的項目開發策略，將建設資金優先用于預計銷售情況較好、能產生正向現金流貢獻的項目，以增強其在不利市場環境下的抗風險能力。

當然，華潤置地也不甘示弱，土地儲備充足，項目布局均衡，以一線及熱點二線城市為主，截至2022年底全口徑土地儲備3853.15萬平方米，土地儲備充足；在建及在售項目主要位于一線及熱點二線城市，可為其后續發展提供良好基礎。

可以看出，擁有充沛土地儲備且布局均衡的房企，自然也不會差到哪去。

土地儲備是房企的底氣，但失去資金和融資就會變得一文不值

要清楚的一點是，充沛和均衡，兩者均必不可少。

對于富力而言，雖然土地儲備可售面積較充裕，且擁有較大規模的待盤活優質城市更新項目及投資物業，但布局較分散，三四線城市項目面臨去化壓力。

數據是最好的證明。截至2022年底富力全口徑土地儲備（按未竣工項目總可售面積核算）4708.11萬平方米，其中發展物業土地儲備4520.64萬平方米、投資物業土地儲備187.47萬平方米；2022年權益口徑協議銷售金額384.3億元。

富力以獨立開發為主，綜合權益占比90%以上，雖然土地儲備總規模較充裕，但在流動性壓力下，近年來新增土地儲備較少，去化速度相對較快的優質土地儲備持續消耗，導致土地儲備質量有所下降。從區域分布來看，截至2022年底，富力土地儲備分布于90多個城市或地區，布局分散，增加了項目管理壓力和管理成本。從城市能級來看，剔除海外項目和投資物業項目，富力境內未竣工項目中仍有一定規模的三四線城市項目，面臨去化壓力。

此外，富力還有較多已簽約的城市更新項目，轉化后將有效補充土地儲備。截至2021年底，富力已簽約合作城市更新項目超過64個，規劃總建筑面積超過7200萬平方米，預計可售面積超過3500萬平方米，預計可售貨值超過10000億元，其中約93%位于一二線城市，大灣區面積占比達76%。但值得注意的是，城市更新項目開發周期不確定性相對較大，項目前期支出將導致富力一定規模的資金沉淀，且項目若要轉化為可開發土儲，尚需持續資金投入，后續面臨的資本支出壓力較剛性。

與富力有著相同問題的還有恒大和融創。

根據恒大發布了2021年、2022年的兩份年報可知，截至2022年底土地儲備還有2.1億平方米，另外還有79個舊改項目，而且這些舊改項目里，在深圳的就有34個。2022年年底融創權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬億，約80%位于核心一二線城市。

兩者都擁有如此龐大的土地儲備，共同原因在于此前過度擴張、高杠桿經營，但目前已無資金支持以及再融資能力，或許無法讓這些土儲經營變現。

所以，擁有充沛且布局均衡的土地儲備是優質房企最大的底氣，但這一切都是建立在有資金支持和融資能力強的基礎上。

接下來，我們將要討論產品競爭力對優質房企所發揮的重要價值。