上市失敗一年后，“地產(chǎn)富二代”張量創(chuàng)辦的實地地產(chǎn)發(fā)展有限公司 (下稱“實地地產(chǎn)”)又陷入了“商票拒付”的漩渦。

近日，風(fēng)云地產(chǎn)界獲悉，實地地產(chǎn)71.67%控股子公司惠州市現(xiàn)代城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“惠州現(xiàn)代城”）及85%控股子公司天津金河灣置業(yè)有限公司（下稱“天津金河灣”）共12億元自融商票，目前只兌付了約3億元，還剩9億元未結(jié)清，并且從6月份開始出現(xiàn)大量到期商票拒付的情況。

其中，據(jù)上海票交所數(shù)據(jù)顯示，截至7月1日下午6點，惠州現(xiàn)代城未結(jié)清商票1377筆，未結(jié)清總金額7.2億元；拒付386筆，總金額2.25億元。（詳見下圖）

圖源：上海票交所，系知情人提供

值得注意的是，這已經(jīng)是實地地產(chǎn)自2021年5月以來，第3次因為商票拒付被送上風(fēng)口浪尖。

實地地產(chǎn)3次拒付商票

實地地產(chǎn)商票拒付事件起于今年5月7日。

在官方的定義中，商票全稱為商業(yè)承兌匯票，是依托核心企業(yè)的信用，向收款方開出的具有付款承諾的一種支付憑證。

隨著我國票據(jù)市場對電子化票據(jù)進程的推進，商票已經(jīng)逐漸成為企業(yè)支付與融資的重要工具。商票本身可轉(zhuǎn)讓、背書、質(zhì)押、貼現(xiàn)，此種創(chuàng)新貸款模式，為企業(yè)的發(fā)展提供融資的需要。

不過，零壹研究院院長于百程告訴風(fēng)云地產(chǎn)界：“商票具有融資屬性，但不是金融產(chǎn)品。”

5月7日，市場消息稱，實地地產(chǎn)兩家子公司（惠州現(xiàn)代城及天津金河灣）于去年4月至8月簽發(fā)的部分商票已出現(xiàn)拒付，總規(guī)模為12億元左右。

該消息一出，實地地產(chǎn)隨即在官網(wǎng)發(fā)布聲明稱，未兌付商票款為5700萬元，并于5月8日再發(fā)聲明表示已經(jīng)100%承兌。

值得注意的是，兩則聲明只說了未兌付商票金額，但均未提及商票的總規(guī)模，也沒有澄清12億元的說法是真是假。

此事剛剛平息，5月底，實地地產(chǎn)再度被曝出商票逾期兌付。5月31日，實地地產(chǎn)迅速回復(fù)稱：“因小額商票的持票人較多，銀行系統(tǒng)完成商票兌付的相關(guān)流程需要時間。”

另外，實地地產(chǎn)還建議各持票人提前與公司聯(lián)系，以免兌付手續(xù)時間被動延長。

知情人士齊先生向我們透露，持票人與實地主動聯(lián)系后，對方的解決方案是展期，或者換一張票，即原來的商票作廢，重新開一張半年或者一年的商票。

大約從6月份開始，實地地產(chǎn)出現(xiàn)到期商票拒付的情況，出票人均系實地地產(chǎn)子公司。

下圖為部分拒付商票：

據(jù)從事金融業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士提醒，商票也容易出現(xiàn)擠兌。目前這種恐慌情緒很容易導(dǎo)致實地地產(chǎn)在全國范圍的商票出現(xiàn)逾期和拒付，并進一步影響到各地實體樓盤施工與項目銷售進度，恐將陷入惡性循環(huán)危及樓盤銷售回款。

據(jù)齊先生透露，由于涉及商票數(shù)額過于巨大，已經(jīng)波及到實地地產(chǎn)在各地的正常貿(mào)易商票兌付。實地開始抽調(diào)各地正常貿(mào)易商票的資金優(yōu)先用于兌付自融商票，從而上演了劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，但由于資金缺口，出現(xiàn)了全國貿(mào)易票和融資票共同逾期拒付的情況。

據(jù)齊先生目前了解到的情況，實地子公司遵義實地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“遵義實地”）所簽發(fā)的，用于正常貿(mào)易的4.8萬的小額商票也被拒付。

圖源：知情人士

面對這樣的情況，自6月以來，不斷有供應(yīng)商和持票人趕赴位于廣州富力盈凱大廈的實地總部交涉。

一部分人得到的解決方案是：商票金額的3成兌付，剩余7成展期或重新開具商票，然后進入漫長的等待。他們大部分是實地地產(chǎn)上下游的中小微企業(yè)。

北京時擇律師事務(wù)所劉云律師表示，《票據(jù)法》第43條規(guī)定“付款人承兌匯票，不得附有條件；承兌附有條件的，視為拒絕承兌。”根據(jù)該規(guī)定，實地地產(chǎn)提出承兌3成，剩余7成展期的方案屬于附條件的的承兌，不符合法律規(guī)定，實地地產(chǎn)拒絕承兌的情況下，持票人可行使追索權(quán)維護自己合法權(quán)益。

劉云律師還指出，根據(jù)《票據(jù)法》第105條第一款的規(guī)定“票據(jù)的付款人對見票即付或者到期的票據(jù)，故意壓票，拖延支付的，由金融行政管理部門處以罰款，對直接責(zé)任人員給予處分。”如行為人有故意押票、拖延支付的行為，可能會受到相應(yīng)行政處罰。

對此，實地地產(chǎn)對風(fēng)云地產(chǎn)界表示：“所有商票我們一直在積極有序兌付，不存在主觀拒付的操作。”實地地產(chǎn)還稱，12億商票總額并不準(zhǔn)確，但準(zhǔn)確的商票總額是多少，實地地產(chǎn)表示：“不方便提供”。

“商票”將納入地產(chǎn)融資監(jiān)管？

盡管目前實地地產(chǎn)“提供不了”其商票的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但這種“神秘”狀態(tài)應(yīng)該不會持續(xù)太久。

據(jù)財聯(lián)社6月30日消息，央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。

消息還透露，房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計算指標(biāo)，未來極有可能被納入。

在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然具體如何監(jiān)控暫時還未透露，但這一動作說明監(jiān)管部門已經(jīng)注意到了房企利用“商票”這一特殊的融資工具，正式納入監(jiān)控范疇也是遲早的事。

之所以引起監(jiān)管部門注意，是由于票據(jù)支付在資產(chǎn)負(fù)債表中計入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)科目，體現(xiàn)為公司的無息債務(wù)，因此房企通過商票不僅能替代融資，同時在“三道紅線”監(jiān)管下，還能降低紅線。

業(yè)內(nèi)通常將商票分為兩類：有實際交易的，例如供應(yīng)商有實際供貨，開發(fā)商對供應(yīng)商所開對應(yīng)供貨金額的商票是貿(mào)易票；若無實際合作，公司單純?yōu)榱巳谫Y開的商票，被認(rèn)為是融資票。

在實地地產(chǎn)的這批票據(jù)中，惠州現(xiàn)代城和天津金河灣簽發(fā)的均為融資票，由于數(shù)額巨大，已經(jīng)影響了其他子公司比如遵義實地貿(mào)易票的正常兌付。這一情況，會增加實地地產(chǎn)自身債務(wù)風(fēng)險，甚至影響到公司上下游供應(yīng)鏈。

IPGlobal中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，在央行將商票納入監(jiān)管范圍后，巨額待付商票對實地而言意味著商票違約問題被公開，相當(dāng)于上了征信記錄，實地地產(chǎn)隨后的債權(quán)融資與在資本市場的融資活動難度會大大加大甚至被迫終止，對實地集團資本運作的影響不言而喻。

緊繃的資金鏈

成立于2006年的實地地產(chǎn)扎根廣州，是增長迅速的綜合房地產(chǎn)開發(fā)商。2020年，實地以257.4億元的全口徑金額位列克而瑞銷售榜第100名。

實地地產(chǎn)2020年招股說明書最新信息顯示，2017年—2019年，實地地產(chǎn)年末現(xiàn)金逐年遞減，截至2019年末實地地產(chǎn)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有20.39億元。

圖源：實地地產(chǎn)招股書

據(jù)齊先生透露，這批票據(jù)簽發(fā)時間正是實地地產(chǎn)赴港IPO時，彼時其資金流動性非常緊張。2020年5月，在房地產(chǎn)行業(yè)尚未完全消化疫情影響之下，實地向港交所遞交了734頁的招股書。

那么，實地地產(chǎn)的自融商票用來做什么了呢？對此問題，實地方面并沒有給出明確的用途，只表示：“這個要具體的業(yè)務(wù)部門才了解。”

《招股書》顯示，2017年—2019年，實地地產(chǎn)總資產(chǎn)分別為355億元、441億元、495億元，負(fù)債總額分別為354億元、431億元、465億元。資產(chǎn)負(fù)債率分別高達99.67%、97.81%、94.02%。從申請IPO上市開始，數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，但依舊高于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率水平。

圖源：實地地產(chǎn)招股書

另外，實地地產(chǎn)的現(xiàn)金流也不容樂觀，2017年—2019年，經(jīng)營現(xiàn)金流分別為25.17、6.62、2.22億元，呈逐年大幅下滑態(tài)勢；投資現(xiàn)金流也一直凈流出，分別為-59.10、-27.14、-19.62億元；籌資現(xiàn)金流近三年為52.63、16.91和-4.35億元。近三年，現(xiàn)金凈額分別是18.7億元、-3.6億元和-21.76億元。

現(xiàn)金下降的背后反映的是實地地產(chǎn)自身造血能力的不足、持續(xù)的投資支出以及依靠融資的現(xiàn)狀。

因為創(chuàng)始人張量和富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力的父子關(guān)系，富力集團向來被視為實地地產(chǎn)的強力外援。但是，2020年，富力地產(chǎn)背負(fù)約1800億有息債務(wù)，積極自救逾一年，恐怕無力援手實地。