6月22日，是一年一度的端午節(jié)。這一天，在廣州大小河流上，龍舟躍浪，奮楫爭先。河兩岸，看臺上的觀眾搖旗吶喊、振奮無比。遠(yuǎn)在國外的廣州地產(chǎn)大佬張力，卻無緣看到這番熱鬧景象。

作為富力地產(chǎn)創(chuàng)始人之一，張力于2022年11月30日在英國倫敦被當(dāng)?shù)鼐酱丁４对蚴敲绹嘘P(guān)部門指控張力通過送回扣行為，拿下了幾份在加利福利亞州的商務(wù)合同。花了1500萬英鎊獲得保釋后，張力被關(guān)在倫敦一座公寓的43樓，由保安看守，并被閉路電視監(jiān)控。

有媒體報道稱，事情發(fā)生后，張力極力爭取避免被英國引渡到美國。然而，就在2023年6月16日，彭博社報道稱，張力同意從倫敦被引渡到美國。“他將面臨涉嫌行賄的刑事指控。”在此情況下，李思廉將全權(quán)擔(dān)負(fù)起管理富力的重任。

富力采用的是雙巨頭管理制。李思廉是富力的另一名創(chuàng)始人。在公司內(nèi)部，按照廣東話的習(xí)俗，張力和李思廉被叫做張生和李生，在張生被卷入賄賂案后半年多時間里，66歲的李生為拯救富力四處奔走。

這真是屋漏偏逢連夜雨，因為早在張力還未出事的2021年，富力就已經(jīng)開始出現(xiàn)債務(wù)違約了。

近兩年來，富力通過出售資產(chǎn)、物業(yè)增值、樓盤促銷、債務(wù)展期等手段，暫時緩過來了一口氣。但這并不意味著富力完全化解了危機。眼下，除了賄賂案再起波瀾外，富力還遇到了一些新的麻煩。

01、冰山一角

王遙是海南的一名資深房產(chǎn)中介。在他看來，只要沒有什么大問題，海南的房子都能賣得出去。王遙說這番話有一個大背景，即自今年1月以來，整個海南，如海口、三亞、萬寧等城市，幾乎實現(xiàn)了全面普漲。三亞新房、二手房價格，更是環(huán)比“五連漲”。這背后，是海南住宅商品房稀缺、市場需求很“剛”的事實。

但這一切的熱鬧已與富力沒多大關(guān)系。在海南房價普漲的大環(huán)境下，富力的樓盤價格卻是一個異數(shù)。“之前價格都挺高的，目前樓盤便宜了不少。悅海灣的住宅最貴的時候賣1.2萬元每平方米，現(xiàn)在賣1萬元每平方米。紅樹灣最貴的時候賣1.4萬元每平方米，現(xiàn)在是1萬到1.2萬之間。”6月24日，王遙向「市界」坦言。

富力海南的樓盤價格一降再降，但銷量沒起來。王遙表示：“已經(jīng)有一年半沒有賣出過富力的房子了。富力一般不能如期交房。賣房時候承諾的東西，好多都不兌現(xiàn)，搞得我們很尷尬。”

▲（圖源/視覺中國）

王遙們“不敢賣富力的房子”還在于，“富力沒錢了，樓盤容易停工。一些在售的樓盤還沒有蓋完。就怕后面擺爛了。”王遙直言不諱。他口中所說的樓盤，包括富力位于臨高的悅海灣、陵水的富力灣，“這兩個樓盤都停工半年多了。”

這僅僅是富力樓盤現(xiàn)狀的冰山一角。“富力廣州三四個工地仍正常開工，比如舊改項目，其它的停工了不少。”6月25日，富力前員工劉竺告訴「市界」。這讓那些交了錢卻收不到房的業(yè)主很抓狂，為此四處奔走。

山東威海富力星光天地的業(yè)主們，曾多次在社交平臺比如威海傳媒網(wǎng)上，反映這個樓盤遲遲不開工的問題。不過，通過威海市環(huán)翠區(qū)建設(shè)局的回復(fù)來看，富力星光天地只有等當(dāng)?shù)爻峭豆臼召徃涣竟蓹?quán)并注入資金，才有盤活的可能性。

富力目前的各種問題，歸根結(jié)底有一個關(guān)鍵癥結(jié)：難為無米之炊。據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，富力歸母凈利潤為虧損164.7億元。2022年，富力繼續(xù)錄得大幅虧損，歸母凈虧損為157.79億元。兩年累計虧損達(dá)到322億元。從目前來看，即便境內(nèi)外債券獲得展期，富力的短期債務(wù)壓力仍然不小。

據(jù)年報，截至2022年末，富力的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）僅有123.01億元人民幣，現(xiàn)金短債比只有0.24倍。也就是說，富力的貨幣資金，只夠覆蓋24%左右的短期負(fù)債。這還是在富力大幅度減債的前提下。

富力捉襟見肘的原因之一，源于其銷售業(yè)績的不振。富力2023年6月9日發(fā)布的公告顯示，今年前5個月，富力地產(chǎn)實現(xiàn)總銷售收入105.6億元，同比減少51.63%。比去年同期的低基數(shù)，還要下降51.6%。在出售資產(chǎn)換取資金方面，富力也沒有令人振奮的消息。

跟富力打過交道的某資管公司高管張楓告訴「市界」，富力曾試圖轉(zhuǎn)讓杭州富力中心的債權(quán)。“當(dāng)時是有15億元的信托到期了，他們就想找機構(gòu)看能不能將這筆貸款續(xù)上。杭州富力中心被抵押給了信托，如果有機構(gòu)接手，信托公司就將債權(quán)轉(zhuǎn)給機構(gòu)，債權(quán)人就從信托公司變成其他機構(gòu)了。”

然而，杭州富力中心盡管地段還不錯，但賺錢的住宅部分已經(jīng)賣完了，“寫字樓等商業(yè)部分流動性差。帶有商業(yè)性質(zhì)的大平層，也不是很好賣。因此很多機構(gòu)權(quán)衡一番后，打了退堂鼓。”張楓告訴「市界」，現(xiàn)如今，收并購市場也相對慘淡。

“聽說七月份富力還有一批裁員。”劉竺告訴「市界」，富力這兩三年來，基本每隔兩三個月就裁員一次。每個部門都裁員。對此，另一名富力前員工李美見怪不怪，“每到市場下行之時，富力就會開始裁員。”

劉竺是2021年年中進的富力，在2022年年底的一輪裁員潮中，他離開了。“跟我同一批進的，基本上都走了。”在劉竺離開前，富力的狀況是：一些樓盤項目的工地，只留幾個項目經(jīng)理，將項目經(jīng)理當(dāng)施工員用。

作為昔日的“華南五虎”之一，富力也曾經(jīng)在地產(chǎn)的叢林中咆哮過。

02、“平均一間酒店掙兩千萬，這不是很難”

李美是在很多年前，以管培生的身份進入富力的。那時候的富力，“說實話挺像國企，工作強度也不大，很輕松。”李美告訴「市界」，富力校招都要求是名校出身，就連公司的前臺都是中山大學(xué)畢業(yè)的。

富力最高光的時刻，是其上市兩年后的2007年，時值遍地草莽的年代。那一年，富力依靠獵德村等城市更新項目，躋身“華南五虎”之列，排名僅次于萬科、綠地和中海。一般而言，通過城市更新獲得的土地儲備，利潤率會更高一些，有足夠盈利的空間。

“1993年到2013年的富力，營收每年翻一番。”一直跟富力打交道的宋瀟向「市界」回憶道。張力也因此實現(xiàn)了身價倍增。2010年2月，張力入選《福布斯》全球富豪榜，排第556名。2013年，在新財富中國富豪榜單上，張力以223.0億元排名第十五。不過，在宋瀟看來，富力的鼎盛期并不長。“2014年起，商業(yè)地產(chǎn)占比已經(jīng)很大的富力，明顯走下坡路了。”

此言非虛。從2014年起，富力降低了一二線城市的拿地速度，將業(yè)務(wù)重心放在了三四線城市上。這一年，富力的營業(yè)收入增長率首次出現(xiàn)了負(fù)值。2015年，政府調(diào)控放松，一線城市的房價飆升之下，重倉三四線城市的富力，完美錯過一線城市行情。

為了迎頭趕上同行們，2016年，富力開始激進拿地，其拿地金額占當(dāng)年銷售額的比率，由2015年的9.1%升至28.8%。此時，“加班已經(jīng)變成了常態(tài)。”李美告訴「市界」，她離開富力后更是如此。不僅如此，2017年，李思廉還與王健林談成一宗“世紀(jì)交易案”：富力以六折的價格，從萬達(dá)手中買下了77家酒店。

▲（圖源/視覺中國）

這次交易，讓李思廉得了個“砍價大王”的稱號。他說，每一家酒店的收購成本是2.6億元，“了解的人，會知道這個很便宜。”李思廉制定了一個中長期目標(biāo)——這些酒店實現(xiàn)年盈利15億元，“平均就是一間酒店掙2000萬，這不是很難的事。”

李思廉過于樂觀了。

“從萬達(dá)手中買下酒店后，富力并沒有對企業(yè)內(nèi)部資源及時地進行相應(yīng)調(diào)整，導(dǎo)致酒店運營業(yè)務(wù)占有了大量資源、縮減了其他業(yè)務(wù)的盈利空間。”宋瀟告訴「市界」。2018年，富力的凈利潤為83.71億元，相較2017年的211.86億元下降60.49%。與之形成鮮明對比的，是富力高得驚人的凈資產(chǎn)負(fù)債率。

2017-2019年，富力的凈資產(chǎn)負(fù)債率，分別為169.6%、184.1%、198.9%。宋瀟一直認(rèn)為，如果此時富力賣掉一部分萬達(dá)酒店，資金鏈不會到那么緊張的地步。實際上，當(dāng)年，有不少人想購買富力手中的萬達(dá)酒店，“但由于一些歷史遺留問題難以解決，再加上當(dāng)時富力也無意出售酒店。這事就不了了之了。”宋瀟告訴「市界」。

李思廉不是沒意識到風(fēng)險，他在2019年7月提出暫停拿地工作。但令李思廉無法預(yù)料到的，是房地產(chǎn)行業(yè)與外部環(huán)境的變化。在房地產(chǎn)市場房住不炒的主基調(diào)下，2020年8月，“三道紅線”橫空出世，富力全踩中了。

為此，富力從2020年開始，將包括酒店在內(nèi)的不少持有型物業(yè)擺上貨架。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，富力在2021年，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，回籠超過218億元的資金。比如將廣州國際機場富力綜合物流園出售給黑石、富力物業(yè)轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)等。

然而，在龐大的債務(wù)壓力面前，富力回籠的現(xiàn)金流顯然不夠，2022年5月，富力的美元債違約。事態(tài)緊急之下，富力在當(dāng)年6月，將當(dāng)初六折買下的萬達(dá)酒店擺上了貨架。據(jù)媒體報道，當(dāng)時接洽的項目有10個左右，單價在2億-7億元之間，且多在二三四線城市。

后來，富力賣出去兩個，一個是北京富力萬達(dá)嘉華酒店，虧了653.7萬元；一個是福州富力威斯汀酒店（更名前為福州萬達(dá)威斯汀酒店），代價為4.3億元。為早些走出困境，在出售資產(chǎn)的同時，富力還向債權(quán)人尋求債務(wù)展期。為與債權(quán)人盡快達(dá)成一致，富力將一些海外物業(yè)納入抵押物。

摩根大通在其中起了關(guān)鍵作用。在21天的時間里，這個金融大咖聯(lián)系了上百名大型投資者，進行了30場以上的投資者電話會。債主們看到了摩根大通和富力的誠意，很快通過了展期方案。至此，富力獲得了三年左右的喘息時間。

就在所有人認(rèn)為富力可以大松一口氣時，富力的老板張力卻遇到大麻煩。

03、雙老板制的平衡被打破

富力采用的是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕無僅有的雙老板制。

畢業(yè)于名校數(shù)學(xué)系、從事過證券分析工作的李思廉嚴(yán)謹(jǐn)內(nèi)斂；公務(wù)員出身、做過包工頭的張力外向率直，“很機靈，也很會做人。”這樣的性格差異，使其各有分工。李思廉負(fù)責(zé)銷售和財務(wù)，張力主要負(fù)責(zé)買地、施工等前期工作。

沒有任何血緣關(guān)系的兩人，共同帶領(lǐng)并非家族企業(yè)的富力，從起步時的小小地產(chǎn)公司，發(fā)展成業(yè)務(wù)遍布全國的大房企。即便是富力遭遇前所未有的危機后，這兩位老板看起來也是齊心協(xié)力。

就在2022年年中，還沒接到裁員通知的劉竺，還見到了張力。彼時，張力是在廣州的一處工地上巡查，“身邊還帶著保鏢。”劉竺向「市界」回憶道，“張老板個子不高，也不瘦，但看起來很精神。”不過，令劉竺沒有想到的是，僅僅是幾個月后，張力就被英國倫敦警方逮捕了。

據(jù)當(dāng)時的法庭清單顯示，張力被指控“向一名美國官員提供回扣和資金，估計在4萬到7萬美元之間，以便為一個建筑項目獲得適當(dāng)?shù)脑S可”。建筑項目為Z&L Properties Inc負(fù)責(zé)開發(fā)的555 Fulton項目。

2022年12月，在支付了1500萬英鎊的保釋金后，張力被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層。據(jù)說，事情發(fā)生后，張力極力爭取避免被英國引渡到美國的程序。然而，就在2023年6月16日，彭博社報道稱，張力同意從倫敦被引渡到美國。“他將面臨涉嫌行賄的刑事指控。”

▲（2018年8月1日，中超第15輪，廣州富力VS北京人和。富力老板張力步入場內(nèi)交流。圖源/視覺中國）

“張力被引渡到美國，意味著張力涉嫌行賄已經(jīng)基本坐實，大概率的結(jié)果會被追究刑責(zé)，甚至企業(yè)也會被連帶處罰。不過，按照美國的司法制度，還是有一定的和解機會與空間的。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜告訴「市界」。

針對張力涉嫌賄賂案，富力進行了澄清：并無就保釋提供任何保證資金、公司在 Z&L Properties Inc．（由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有）并無權(quán)益，該案件將不會對公司的業(yè)務(wù)及營運有任何重大不利影響。

“雖然這起事件與富力沒有直接關(guān)系，但張力作為實際控制人和靈魂人物，其地位不可否認(rèn)與忽視，這起案件對富力無論是從市場信心還是企業(yè)形象，甚至公司內(nèi)部權(quán)力結(jié)構(gòu)平衡的影響，是不言而喻的。”柏文喜認(rèn)為。

據(jù)自媒體“壹地產(chǎn)”報道稱，為了營救張老板，富力很快從地產(chǎn)、能源條線抽調(diào)人員，成立過一支救援小組，趕赴美國活動。據(jù)說，當(dāng)時還賣了幾家酒店，以備不時之需。關(guān)于張力何時將被引渡到美國，以及富力如何應(yīng)對這起案件，「市界」聯(lián)系了富力集團方面，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。

從目前來看，富力并沒有走到恒大、融創(chuàng)這一步。究其原因，“富力不像恒大那樣產(chǎn)業(yè)跨界幅度過大，以及過度運用財務(wù)杠桿。他更多的是本身的流動性以及行業(yè)下行、地產(chǎn)銷售不暢等問題所造成。”柏文喜告訴「市界」，盡管張力被抓捕對富力有影響，但由于富力本身長期以來所形成的雙董事長體制，對于穩(wěn)定富力企業(yè)基本面和公司運營有較大幫助。

“富力目前面臨的困難主要是債務(wù)重組與恢復(fù)經(jīng)營的難度較大。目前行業(yè)走勢不明朗，市場回暖未達(dá)預(yù)期。”柏文喜認(rèn)為，富力的未來還帶有較大的不確定性。

探究富力走到今天這一步的原因，有人將其歸咎于張力“什么地都敢拿”，有人將其歸結(jié)于2017年收購下77座萬達(dá)酒店，李思廉則有自己的反思與表態(tài)。今年3月，李思廉在2023年中國房地產(chǎn)高峰論壇上稱，當(dāng)下企業(yè)困境主要是源于早年間過于追求規(guī)模的無序發(fā)展。

張力因涉嫌賄賂案失去人身自由，使得富力雙老板制的平衡被打破后，據(jù)說，常駐香港的李思廉特意跑到北京，找少數(shù)高管開了一場小范圍的閉門會議，鼓勵大家共克時艱。正如融創(chuàng)有一路跟隨的順馳老人一樣，富力也有一些老員工沒有離開。

但前腳李思廉鼓勵所有人共克時艱，后腳一些富力員工似乎有了新去處。“壹地產(chǎn)”報道稱，過去這段時間，富力發(fā)生的經(jīng)典場面就是，員工接到一通跨洋電話，然后一邊從富力遞交辭呈，一邊在實地辦理入職。實地是張力兒子張量作為實際控制人的房地產(chǎn)公司。

（文中張楓、王遙、劉竺、宋瀟、李美為化名。）