都說“打虎親兄弟，上陣父子兵”，但這句話用在昔日位居地產(chǎn)界“華南五虎”之首的富力集團身上卻不合適。近期富力發(fā)布的一則公告反而應(yīng)了另一句老話——戰(zhàn)場上，無父子。

7月27日午間，富力地產(chǎn)發(fā)布緊急公告，稱與實地集團沒有任何直接或間接對集團構(gòu)成財務(wù)負債的財務(wù)貸款或債務(wù)擔保安排，并且雙方無股權(quán)關(guān)系。

不過，這個被富力稱為并無關(guān)系的地產(chǎn)公司實地集團，其創(chuàng)始人兼董事長張量，實際是富力集團聯(lián)席董事長張力的親兒子。

而此時此刻，實地集團就處在危機爆發(fā)的前夜。7月25日，有媒體報道稱，實地集團商票逾期拒付，部分供應(yīng)商和持票人趕赴廣州富力盈凱大廈實地集團總部進行現(xiàn)場維權(quán)，現(xiàn)場一度混亂發(fā)生沖突。受此消息影響，此后兩日富力也遭遇了股債雙殺。

維權(quán)事件發(fā)生后的第二天，富力地產(chǎn)的一支債券暴跌， 創(chuàng)下了2021年1月發(fā)行以來的最大單日跌幅。7月27日，富力地產(chǎn)收盤股價也下跌了6.03%。

對此，有觀點評論稱，實地集團正在資本市場憑實力“坑爹”。為避免消息對股價造成大幅波動，富力地產(chǎn)這才緊急澄清，被業(yè)內(nèi)視為“切割聲明”。

盡管張力一再強調(diào)說“父子互不干涉，各賺各的錢”，并且也沒有計劃將兒子培養(yǎng)成接班人，且在這則公告的背后，債務(wù)壓頂?shù)母涣瘓F，自己也在“泥菩薩過江”中。但當張量和實地集團陷入債務(wù)危機的關(guān)鍵時刻，張力真的會袖手旁觀嗎？

上市不成反陷“拒付風波”

7月25日，數(shù)百名實地集團的供應(yīng)商和數(shù)名持票人，聚集在廣州富力盈凱大廈實地總部現(xiàn)場，拉起了橫幅維權(quán)。網(wǎng)絡(luò)上流出的現(xiàn)場視頻中，實地總部保安和維權(quán)者發(fā)生了激烈的肢體沖突，場面一度失控。

供應(yīng)商和持票人維權(quán)的起因，源自實地大量商票未如期兌付。在這之前，實地地產(chǎn)擬7折回收票據(jù)，遭到了一眾投資人的反對。

但前來維權(quán)的只是實地眾多供應(yīng)商中的小部分。在此之外，有多位微博用戶發(fā)文表示，實地商票已經(jīng)逾期，并附帶了相關(guān)商票照片，涉及金額從三萬元至數(shù)十萬元不等。

所謂商票，是商業(yè)匯票的一種，作為銀行以外的付款人承兌的票據(jù)，付款人為企業(yè)，承兌時間最長一年。商票設(shè)立的初衷，原是為解決企業(yè)的資金鏈危機，但由于商票以企業(yè)商業(yè)信用為保證，信用風險較大。

而對實地來說，商票違約的事情，已不是第一次了。從今年5月份開始，實地地產(chǎn)已經(jīng)被曝接連三次拒付到期商票。根據(jù)市場消息，實地未兌付商票總規(guī)模一度達到12億元左右。

但5月7日，實地官方發(fā)公告卻打起了馬虎眼，稱公司共涉及未兌付商票僅有5700萬元，絕口不提商票總規(guī)模，其還表示由于涉嫌被中間人——山西富興盛詐騙，只承兌商票70%款項，剩余的30%正在走司法途徑。這在當時引起了多家供應(yīng)商和持票人的強烈不滿，維權(quán)之聲四起。壓力之下，實地又稱已100%承兌。

一波未平，一波又起。5月底，實地地產(chǎn)再度被曝出商票逾期兌付問題，實地集團再次發(fā)聲明稱，公司始終積極有序兌付商票，因小額商票的持票人較多，銀行系統(tǒng)完成商票兌付的相關(guān)流程需要時間。

實際上，商票違約潮的背后，是實地地產(chǎn)面臨的巨大資金壓力。實地招股書顯示，2017年至2019年，實地集團的凈負債率分別達到了38.09倍、5.33倍、2.25倍，遠高于行業(yè)普遍在1倍上下的正常水平。

而從現(xiàn)金流數(shù)據(jù)來看，截至2019年年末，實地地產(chǎn)借款總額約為126.57億元，但一年內(nèi)償還的短期借款為35.8億元，而其持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為20.4億元，不足以覆蓋短期債務(wù)缺口。

為了償還債務(wù)，實地不得不高息融資。據(jù)招股書顯示，實地尚未償還的信托及其他非銀金融機構(gòu)16筆貸款中，利率均超10%，其中最高達24%，其次還有19.4%、17.5%等，融資成本十分高昂。

而且，度過了艱難的2019年后，實地在2020年還栽了個大跟頭。AI財經(jīng)社統(tǒng)計中指院數(shù)據(jù)了解到，2020年前8個月內(nèi)，實地集團大力投入了85億元，用于擴充土儲，拿地力度遠超2019年全年不到75億元的拿地額。但就在兩個月之后，隨著其赴港招股書失效，實地闖關(guān)IPO正式失敗。此后，實地集團的拿地投資額也停滯在了前8個月的85億元，直至年底再無新增。

但事實上，上市闖關(guān)失敗，給實地帶來的不止是投資停滯。為了沖刺上市，實地在計劃上市前簽約了大筆的商票融資，隨著上市的失敗，這些商票單們則變成了一個個討債書。

2021年春節(jié)過后，就在那些討債的供應(yīng)商還沒反應(yīng)過來之前，實地集團的高管們一個接一個地火速離職。在這之前，為了沖刺銷售規(guī)模，張量幾乎挖遍了行業(yè)里的明星職業(yè)經(jīng)理人，不惜重金打造了一個“職業(yè)經(jīng)理人天團”。

此前的媒體報道佐證了上述信息。據(jù)媒體報道稱，2021年春節(jié)左右，實地集團13名高管相繼辭職，且大部分人是裸辭。這份名單中有副董事長兼總裁劉森峰、執(zhí)行總裁兼CFO李斌、副董事長兼聯(lián)席總裁羅劍威、副總裁兼成渝區(qū)域總裁張煒等職業(yè)經(jīng)理人。至于離職的原因，實地集團稱大部分人員是被公司勸退，僅有兩人系因個人原因辭職。

這些曾經(jīng)的職業(yè)經(jīng)理人，來的時候頭戴明星光環(huán)，作為地產(chǎn)圈老人，他們擁有碧桂園、中海等頭部企業(yè)背景，雄心壯志，但如今也只能帶著一片遺憾離去，淹沒在時代的浪潮中。

眾多供應(yīng)商和商票持票人，曾經(jīng)把希望寄托在張量之父身上。但殊不知，曾經(jīng)的“靠山”富力地產(chǎn)，如今也身陷債務(wù)泥潭，截至2020年底，富力地產(chǎn)的有息負債高達1800億元。就在7月27日，富力地產(chǎn)股債雙雙大幅下跌，當日股價下跌6.03%。

形勢已然不一樣了。以前借錢給實地是輸血，現(xiàn)在借錢簡直是要了“命”。哪怕是親兒子，也得明算賬。對于討債的人來說，富力緊急撇清關(guān)系，也意味著希望的再次破滅。

富二代的“勵志”人生

年輕的張量，曾經(jīng)也是個不甘于“富二代”標簽的叛逆青年。

他不僅是富力集團創(chuàng)始人張力之子，還有一個更為響亮的稱號——與王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍，并稱為“新京城四少”。但這些與生俱來的光環(huán)，也成為了張量的枷鎖。

與人紅是非多的“萬達公子”王思聰不同，張量頗為低調(diào)，他很少接受媒體采訪。作為張力獨子，張量曾在加拿大讀書并獲得加拿大國籍，海外留學歸國的張量思路清奇，想法獨特，他尤愛科技，是一名典型的科技發(fā)燒友。

不過，走上創(chuàng)業(yè)之路的張量，一直煩惱于如何擺脫“富力少公子”的標簽。在一番波折的創(chuàng)業(yè)路上，他活生生地演繹出了一個富二代努力上進的勵志故事。

歸國之后的張量，不僅做過餐飲、網(wǎng)絡(luò)、礦業(yè)，還進入投資界創(chuàng)立了黑洞投資。在房地產(chǎn)之外，他尤其熱衷娛樂行業(yè)，這一點倒是與王思聰不相上下。2017年，張量接盤了天馬娛樂（現(xiàn)名傳遞娛樂），正式踏足娛樂圈。

2019年初，傳遞娛樂將北京悅凱影視納入麾下，悅凱影視旗下藝人楊洋、宋茜等人集體加盟傳遞娛樂。同年9月份，傳遞娛樂附屬公司廣州戴德又收購了聞瀾文化60%的股權(quán)，張量也由此成為了楊超越的老板。

但有魄力和有能力是兩件事。張量的黑洞投資正如公司名字一樣，進軍的項目最后大多變成了“黑洞”。比如2017年張量最大手筆的一次投資，斥資4億投資的小藍車，如今以失敗而告終。2020年底傳遞娛樂也是凈虧損1.27億元。

最終，讓張量聲名鵲起的，依然還得是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

實地的一路興衰，都被打上了張量的強烈個人烙印。不走尋常路的他，不喜歡父輩經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度，而是希望把實地打造成“地產(chǎn)界的蘋果”。科技因素、智慧社區(qū)等概念，成為了實地地產(chǎn)的一件華麗外衣。這種十分敢冒險的態(tài)度，算是完美繼承了張力的基因。

2015年，試圖擺脫富力的張力，曾提出“增加非富力業(yè)務(wù)，打造自己的品牌”，并要用互聯(lián)網(wǎng)的思維改造地產(chǎn)。那一年，實地開始走出廣州大本營，開啟全國化擴張之路。

為此，張量不惜挖來一眾明星企業(yè)高管。最著名的還是2017年，前百度高管李明遠出任實地總裁，探索智慧社區(qū)模式。不過，僅僅一年后，李明遠便辭職離場了。

即使有科技概念加持，實地依舊遭到了資本市場的無情拋棄。闖關(guān)失敗的實地，最終引發(fā)了一系列多米諾骨牌效應(yīng)，實地的商票危機，接踵而來。

說到底，對實地真正“關(guān)愛有加”的，還得是張力執(zhí)掌的富力集團。盡管張力對外一直希望撇清與實地的聯(lián)系，但事實上，實地一路的發(fā)展壯大，其實都離不開富力的“攙扶”。

早在2003年，張量創(chuàng)立恒量建設(shè)集團——即實地地產(chǎn)的前身，這家企業(yè)便成為富力重要合作承建商之一，承接了富力多個住宅小區(qū)和甲級寫字樓建造和裝修等工程。

實地2006年成立之初，主要聚焦廣東區(qū)域，而實地的法人也長期由張量的大伯、張力的哥哥張小林擔任。正因此，實地地產(chǎn)一直被視為富力系企業(yè)。

這只是故事的開始。實地與富力間千絲萬縷的聯(lián)系，在后續(xù)的一個個關(guān)聯(lián)交易中相繼展開來。張量想要努力摘下的“富力少公子”標簽，變得愈加刺眼。

富力還能救實地嗎？

不管此時富力如何撇清和實地的關(guān)系，但張力的確在兒子做生意的許多階段都給過助力。

兩者的關(guān)系比人們想象的更為密切。2006年時，實地集團首個項目中山璟湖城就選在富力大本營廣東，彼時張力派遣多個富力舊將前來坐鎮(zhèn)，該項目由富力地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理鄔琳直接操盤，而另一位富力高管王洪志，則長期擔任實地地產(chǎn)副總裁與廣州、遵義、無錫等城市公司的負責人，至今依舊是實地的執(zhí)行董事。

除了給人，張力還給兒子墊了不少錢。據(jù)清流工作室報道，2017年，張力為實地地產(chǎn)墊款9億元，同年實地地產(chǎn)向張力償還墊款高達13億元，償還富力系公司墊款8921.1萬元。此外，實地地產(chǎn)還為張力關(guān)聯(lián)方提供機電裝修服務(wù)、供貨并獲得租賃服務(wù)，2019年，實地地產(chǎn)總計應(yīng)付張力關(guān)聯(lián)方即富力旗下公司2.06億元。據(jù)實地招股書顯示，2017年、2018年，張量及其父親張力曾共同擔保了三筆金額為27億元、23.45億元、28.50億元的借款。

就在實地地產(chǎn)的招股說明書中，有關(guān)關(guān)聯(lián)公司的介紹占了足足四頁。相關(guān)關(guān)聯(lián)公司共計98家，主要分為兩大部分，其一是張量控股的公司：如廣州哈奇公司、廣州黑洞投資公司、廣州盈綠生態(tài)園林工程公司等；其二便是跟富力有關(guān)的公司，如北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京富力萬麗酒店、廣州天力建筑工程有限公司、廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司等。

對于生意上幫過兒子，張力并不否認，但他同時表示，“實地本身就是張量的公司，我僅在他公司上市的時候幫了一下。”

張量目前掌管3家上市公司，分別是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）和力量能源（HK01277）。其中力量能源是張力和兒子張量共同控制的港股上市公司。

2020年，為了充實企業(yè)運營資本，實地集團在港交所提交IPO招股書，但首次闖關(guān)以失敗告終。業(yè)內(nèi)分析認為，這或許與實地集團過快擴張，企業(yè)缺錢再加上前段時間許多小房企排隊赴港IPO，讓港交所的態(tài)度越來越謹慎保守有關(guān)。

如今，再加上商票“拒付風波”，實地的上市之路恐怕更加難行。張力還能怎么救兒子？

首先就富力集團內(nèi)部而言，雖然是兩個老板共同創(chuàng)立的企業(yè)，李思廉主管公司財務(wù)和市場營銷，張力主管項目開發(fā)和工程管理，但從持股看，李思廉持股28.97%高于張力的27.5%。能否通過富力輸血實地集團，其實張力做不了主。

富力的高層肯不肯救實地只是一方面，最關(guān)鍵的問題是，富力有沒有能力救。

據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，2021年1—6月，富力地產(chǎn)累計實現(xiàn)全口徑銷售金額646.6億元，位列第33名，較2020年排名第24，下滑9位。

甚至，富力債務(wù)危機的爆發(fā)比實地還要早。實際上從2018年開始，在整個房地產(chǎn)行業(yè)進入下行通道的大背景下，手持大量酒店資產(chǎn)的富力集團，入住率更是嚴重縮水，收入微薄，曾經(jīng)從萬達手中收購的77家酒店成為了巨大的累贅。2019年、2020年該公司連續(xù)兩年業(yè)績都不達標。

2020年底至2021年初，富力地產(chǎn)將名下更多數(shù)量的核心企業(yè)股權(quán)質(zhì)押給了廣州城投。此舉主要為了向廣州城投獲取一筆50億元的短期貸款，尋求補充流動性。

今年以來，富力銷售端疲軟，更是放棄拿地，高息展期，似乎陷入了惡性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，富力累計實現(xiàn)總銷售收入約650.8億元，僅完成年度目標約43%。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，TOP30房企銷售收入平均增速為53%，而富力地產(chǎn)同期增速僅為34%，遠不及行業(yè)大盤。

2021年2月，為償還一年內(nèi)到期的中長期債務(wù)再融資，富力地產(chǎn)發(fā)行了一筆本金金額為3.25億美元，期限為2024年到期的美元票據(jù)，利率高達11.625%。

作為張力的兒子，或許張量永遠擺脫不了“地產(chǎn)二代”的標簽，實地的發(fā)展，也確實離不開富力的扶持。但現(xiàn)在，富力以一紙公告劃清界限。或許張力想幫，但現(xiàn)實不允許。特別是雙方都被債務(wù)糾纏的局勢下，這對父子的命運將走向何處，依舊是個巨大的問號。

洗牌在即，年內(nèi)已有232家房企倒閉

實地地產(chǎn)面臨的緊張局面，正在地產(chǎn)行業(yè)普遍發(fā)生。

7月28日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司及下屬子公司新增到期未能償還的債務(wù)本息金額60.34億元。截至當日累計到期未能償還的債務(wù)本息合計105.79億元。目前，藍光還在與這些金融機構(gòu)協(xié)調(diào)解決方案。

同期暴雷的還有華夏幸福、泰禾，它們相繼因為債務(wù)問題陷入困局。2020年末，華夏幸福爆發(fā)債務(wù)兌付危機，截至今年7月，其累計未能如期償還債務(wù)本息合計732.2億元。為了填補債務(wù)窟窿，華夏幸福早已走上了賣賣賣之路，但一直到現(xiàn)在仍沒有解決債務(wù)危機。

泰禾的債務(wù)困局持續(xù)時間更長。過去一年多時間里，作為泰禾的靈魂人物，黃其森一直忙于與債權(quán)人周旋，推動公司內(nèi)部復(fù)工復(fù)產(chǎn)。據(jù)其幾天前發(fā)布的2021年半年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計凈利潤虧損在8.5億元-11.5億元，2020年同期虧損15.8億元。截至今年6月底，泰禾已到期未歸還的借款仍有444.91億元。

實際上，黑馬們身陷囹圄，超級頭部房企也不好過。

最近一段時間，有關(guān)恒大集團暴雷的傳聞連續(xù)不斷，先是被銀行追債、信用降級，最近又取消了特別分紅計劃。在取消分紅公告發(fā)出的當天，即7月27日，中國恒大跌幅超11%，創(chuàng)四年來新低。而據(jù)統(tǒng)計，今年以來，恒大市值累計蒸發(fā)已超過900億元。

小房企們更是不必說。據(jù)人民法院公告網(wǎng)，截至7月29日，遞交破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)累計已達232家，絕大多數(shù)為地方性小房企，主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主。在A股近50家已披露半年業(yè)績預(yù)告的上市房企中，近半中小型房企也是虧損狀態(tài)。而截至今年6月，全國共有358起并購行為發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。

昔日萬科一句“活下去”的口號，正在成為今年房企們最強烈的呼聲。

三道紅線與集中供地規(guī)則，讓2021年整個房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模保持低位運行。中小型房企無錢可用，而大中房企憑借資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、運營實力等領(lǐng)先優(yōu)勢，反倒可以進一步提升市占率。相對應(yīng)的則是不斷被擠壓生存空間的中小房企，其地產(chǎn)項目售賣情況也將出現(xiàn)疲弱態(tài)勢。

行業(yè)洗牌已然在發(fā)生，而在這場無法逆轉(zhuǎn)的競速游戲中，出局的人只會越來越多。