解碼保利資本：頭部房企「強強聯盟」時代，百億級龍頭企業暗藏水下

PropTech領域的投融資正從熱議的風口走向更富層次感的深水區，這種投融資生態的豐沛，離不開頭部地產基金的認知進化。

讓人意外的是，我們天然以為地產基金的創新大概率也是從黑馬基金迸發。但在與保利、金茂、碧桂園、金地、金科、招商等頭部大房企的資本板塊交流后，我們發現這些看似傳統的泛地產系基金早就走到趨勢前沿。

接下來，我們計劃推出系列房地產基金的深度訪談，解碼PropTech行業的投資密碼。

今天這一期，我們先從保利資本談起。

在上周（4月7日），保利資本押注多輪的大界機器人官宣了過億級別的B輪投資，保利資本為什么會出手這類項目？背后的投資邏輯是怎樣的？保利資本投資偏好如何？最近，我們跟操盤大界機器人項目投資的負責人——保利資本副總經理李文軒進行交流。

在一番交流后，我們總結保利資本獨特視角的行業洞察：

· 房地產進入頭部聚集時代，頭部與頭部之間的關系現階段是“強強聯合”而非競爭。

· 頭部房地產商聚集時代，超級交易機會很有可能誕生在頭部公司的供應鏈上下游。

· 頭部房企供應鏈上下游公司的數字化升級，可能是藏在水下的另一座富礦。

· 如果遇到合適的投資機會，即使與地產不相關，保利資本也會基于財務投資邏輯參與，比如手術機器人。

· 保利資本PropTech投資團隊關注技術驅動及模式創新的投資機會。

01

保利資本：開啟產業鏈「掃蕩式」投資

保利資本成立于2015年12月，是保利發展控股集團旗下股權投資板塊，目前保利資本基金管理規模近500億元。保利發展控股集團作為國內最大的央企之一，目前旗下擁有地產開發、物業管理、商業運營、建筑建造、不動產金融等多個業務板塊。

同我們此前曾報道過的金地旗下的穩盛投資、遠洋資本等大多數泛地產系基金一樣，保利資本投向也分為兩大類：不動產和私募股權。

保利資本的私募股權板塊分VC和PE兩個階段，VC基金側重早期技術創新型項目，比如剛剛獲得投資的大界機器人。PE基金側重與房地產密切相關的產業鏈上下游投資，目前已形成機構投資風格—產業鏈“掃蕩式”投資。

(圖為保利投資代表項目)

截至目前，在產業鏈領域投資公司均處于行業龍頭地位，如瓷磚領域新明珠冠珠瓷磚、建筑外墻材料領域固克節能、家居木門領域江山歐派、泰森日盛以及保富家居、全屋智能家居領域的UIOT超級智慧家、社區智能可視對講領域的麥馳物聯、墻布領域天洋墻布、定制家居領域皮阿諾、寢具領域夢百合、新風系統領域奧佳華以及家用物聯網終端行業的小米集團等細分品類優質公司。

在下文我們即將展開的水下供應鏈邏輯中，保利資本的投資邏輯將拓寬我們對于PropTech的常規認知。

保利資本為何要投資地產產業鏈？

地產行業本身具有供應鏈比較長的特性，因此地產產業鏈上下游蘊含著巨大的投資機會，同時產業鏈公司需要與地產主業共同升級革新，以滿足主業發展的需求。房地產行業正在進入頭部集中時代，頭部房企期間正在強強聯盟，這種格局之下真正的投資機會潛藏在供應鏈的水面之下。保利資本果斷將PE那一側的投資半徑挖得更深更廣。

李文軒向我們透露，保利資本將于今年內實現對產業鏈的初步布局，2024年爭取實現產業鏈更深層次延展布局，比如在投資防水材料公司后，會向行業更細分的上游原材料領域布局。

目前投資機構主要關注地產科技領域中SaaS層、PaaS層、地產技術這樣三層維度去篩選項目，基金的投資優先級也會從SaaS級先看起，比如貝殼找房是在房地產交易環節的典型SaaS代表。

保利資本則不同，投資邏輯又向下延展，基于技術變革洞察起步，先后投資商湯科技、第四范式、大界機器人、云建信等公司。一旦鎖定技術變革，保利資本再會尋找底層場景與技術結合，比如協助商湯在物業管理安防領域的應用。

簡單總結來看，保利資本早期VC投資重點變關注的是技術變革紅利。保利資本是一家追求財務回報且市場化運作的專業CVC，即使遇到與地產不相關的合適投資機會，保利資本也會參與，比如保利資本在2020年初投資手術機器人公司精鋒醫療，據了解該項目發展迅速，獲得較高投資收益。

單從投資傾向來看，保利資本與市面上活躍的PropTech基金不同，保利資本如何理解地產科技行業？

李文軒認為，地產不僅僅是建筑本身，它是設計、規劃、施工、運維在內非常龐大的產業鏈條，保利資本希望帶動傳統地產行業朝新基建和新技術方向發展，希望通過投資幫助傳統行業實現技術提升，優秀的技術企業可以幫助傳統行業中的公司實現數字化轉型。生態核心邏輯是希望促進產業鏈企業與科技創新企業之間產生化學反應。

那么，在2020年確立PropTech方向之后，保利資本到底出手了哪些項目呢？

02

PropTech已投項目盤點：7次出手，最看中技術實力

從2020年初開始進入早期投資以來，截至目前，保利資本共出手了7家早期科技公司。從出手頻次來看，保利資本的出手風格較為穩健。

2018年對保利資本來說是至關重要的一年。這一年，保利資本先后投資了商湯科技和第四范式兩家人工智能領域的明星創業公司。李文軒透露，保利資本雖然是2018年初投資的商湯科技，但早在2017年就開始接觸這家AI公司。彼時，商湯科技利用深度學習技術賦能傳統行業的商業邏輯吸引了保利資本。在2017年，商湯科技在落地安防和教育場景后，也希望進入地產領域。

視覺技術在地產領域有哪些應用？最基礎的就是人臉識別閘機以及售樓處的智慧案場。保利資本協調地產、商業、物業等業務負責人，將應用場景開放給商湯科技作為“試驗田”。

李文軒告訴PropTech研習社，保利資本曾做過五邊形分析，地產行業的規模、體量足夠大，行業當中的機會也足夠多，唯一的不足是數據可采集性弱，如果能提升數據的可采集性，那么這個五邊形就完整了。只要深入地了解行業、收集數據，新技術與傳統基建之間的鴻溝并不難打破。投資商湯科技后，保利資本開始深度研究AI行業與傳統產業的融合。

保利資本參與第二個硬科技項目是第四范式。這一次，保利資本作為領投方參與到公司C輪融資。如果定位商湯科技是一家專注于計算機視覺、深度學習技術的科技公司，而第四范式是一家致力于利用機器學習、遷移學習技術進行大數據價值提取的公司。

盡管投資時點第四范式主要的場景是金融行業，但保利資本提前看到了機器學習在非金融領域更豐富的場景機會。借助第四范式的遷移學習技術，可以用數據去描述地產行業，形成更優化的規則，第四范式這套PaaS+SaaS的邏輯打動了保利資本。時至今日，正如保利資本所推斷的那樣，第四范式在更多非金融行業成功商業落地，高速成長。

投資第四范式后，保利資本掌握數據如何與傳統行業打通的邏輯。由此，保利資本在投資策略上發生了轉變，由中后期的科技項目轉向早期項目。地產科技項目大多數是早期項目，所以投資方更要去判斷它的技術實力、產品以及應用價值，保利資本具備產業背景，關注早期項目具有價值發現的意義。此后，保利資本又投資了包含大界機器人、云建信、江行智能、大勢智慧等公司。

在建造端，保利資本連續投資大界機器人A+輪及B輪。大界機器人打通建筑BIM數據與工業機器人的運動控制，使機器人可以自動識別建筑的幾何信息，并通過模塊化算法快速生成路徑規劃，在無需編程的情況下將建筑的數據模型變成具有生產定義的模型。

在施工端，保利資本領投云建信A輪融資，公司由廣聯達和清華共同孵化，具有自主可控BIM技術。云建信在廣州地鐵、山西路橋等基建頭部客戶項目中沉淀標準化產品，目前已經形成基于地鐵、橋梁、路橋等場景標準化產品，使得基建工程項目管理得以信息化。

在保利資本看來，BIM是建筑信息化的主線，最近比較火的裝配式建筑，如果沒有建筑模型，裝配式建筑也無從談起。而云建信的BIM技術以及大界的機械臂控制系統都可以應用于裝配式技術中。李文軒認為，“打通建筑語言與工業語言的壁壘，將為行業創造巨大的價值。”在未來，保利也希望成為裝配式建筑發展大局中更重要的玩家，加速“造車一樣造房子”時代的到來。

要真正實現泛地產行業的全面數字化、智能化升級，只是表層應用級別的投資已經不能滿足保利資本的構思。保利資本圍繞大數據產業鏈，投資數據標注公司37度數據、國產數據倉公司聚云位智以及邊緣計算公司江行智能，這些更底層的技術布局，是保利資本更加前瞻的技術網絡重要布局。

據李文軒透露，地產科技團隊在充分掃描賽道后，在建筑設計、定制家居、工程管理等環節均已完成項目儲備，發掘具備創新性地產科技公司，促進建筑信息化及建筑工業化發展。

03

頭部房企開啟「強強聯盟」模式，水下暗藏百億級龍頭企業

再早之前，PropTech研習社發過一個觀點，首鋼集團旗下一位老總判斷房地產下半場可能會誕生200家上市公司。保利資本為這個觀點增加了可信度，以及淘金的明確路徑。

保利資本此前研究美國和日本的企業發展歷程，發現傳統行業朝著頭部聚集的趨勢是不可逆轉的，大而強的選手可能會占據更高市場份額，同時圍繞頭部企業的生態企業同樣具備成為龍頭企業的機會。

比如豐田汽車是全球500強企業，但其實超過20家豐田的一級供應商、二級供應商同樣入圍了世界500強，這就是豐田汽車所形成的龍頭企業集聚效應。

李文軒認為，這種龍頭企業聚集效應在國內同樣適用。數據顯示，2020年中國房地產市場銷售額突破了17萬億，前四大房企巨頭的合計銷售金額超2.57萬億，占比約15%。其中，保利發展銷售金額約5028億元，碧桂園銷售金額超7888億元，兩家公司合計銷售金額超1.3萬億，占比近7.6%。

在龍頭逐漸形成的過程中，強者和強者現階段的心態是：協作拓展更大市場份額，進一步鞏固龍頭地位。于是，不僅在房產開發領域頻頻上演聯合拿地，在地產基金領域頭部機構也開始結盟，比如保利資本與碧桂園創投共同發起產業鏈賦能基金（簡稱：保碧基金）。

李文軒透露，保碧基金的合作是一拍即合，“我們初期的第一次交流是在2019年下半年，雙方簽TS是在兩周后，保碧基金基石投資人于2020年1月份簽約，5月份正式官宣，整體推進速度非常快。”

一位是“招保萬金”里的頂流，一位是新四大天王“碧恒萬融”里的老大。

去年，保利資本和碧桂園創投兩家CVC不僅聯手發起了一支50億規模的“保碧基金”，還成立“保碧生態圈聯盟”。這個“朋友圈”囊括了地產產業鏈上的細分龍頭，包括防水和涂料行業的東方雨虹及科順股份、照明行業的歐普照明、電梯行業的康力電梯、建筑陶瓷行業的帝歐家居，定制家居行業的皮阿諾及頂固集創、衛浴行業的惠達衛浴、內外墻涂料行業的亞士創能等。

兩家本屬于競爭關系的CVC為何要強強聯手？兩家聯手真能產生1+1>2的效應？新四大天王里，保利為何會選擇碧桂園創投合作呢？

李文軒告訴PropTech研習社，保利資本選擇和碧桂園創投合作主要出于兩點原因。

第一，碧桂園創投和保利資本內部機制類似，兩家公司均實行總部統一采購的集采制度，這種機制有利于項目投后的業務和場景拓展。

第二，碧桂園創投是四大房企中唯一一家擁有市場化CVC基金，其他三家目前還沒有設立同體量的獨立股權投資公司。

兩家既然各自都有獨立基金，為何還要成立合資基金呢？李文軒表述，也是出于邏輯：

第一個邏輯是地產行業上下游龍頭聚集的趨勢不可逆轉，保利資本希望與上下游企業深度捆綁，共同成長為龍頭。

第二個邏輯是龍頭聚集了之后，自然而然就形成聯盟。這個聯盟不僅可以凝聚整個行業，還可以為技術公司和傳統公司提供更多交流碰撞的機會，促進整個行業更好的技術化轉型。

在李文軒看來，這些供應鏈上下游的企業都具有科技化的可能性及科技化的場景，對科技化的需求也非常大。

水下未被資本聚焦的供應鏈企業，恰恰才是一塊隱藏的投資富礦，而敲開這塊富礦所依托的是產業優勢和深厚的行業認知。