6000億萬(wàn)科開(kāi)啟戰(zhàn)斗模式

文：黃秋麗

來(lái)源：麗爾摩斯

黑天鵝滿天飛的時(shí)刻，2020年大部分公司都會(huì)開(kāi)啟危機(jī)模式：降薪、裁員、收縮業(yè)務(wù)，“活下去”才是第一要義。

但總有一些逆商強(qiáng)大公司，能夠在危機(jī)時(shí)刻開(kāi)啟戰(zhàn)斗模式，萬(wàn)科就是其中之一。

3月17日晚間，萬(wàn)科發(fā)布了2019年報(bào)。在疫情黑天鵝和全球股市暴跌的環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)變成了一個(gè)極度敏感的行業(yè)，縱觀多次金融危機(jī)，地產(chǎn)行業(yè)都是其中最重要的一環(huán)。因此，龍頭萬(wàn)科的這份年報(bào)，注定是地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的一份年報(bào)。

如果用一個(gè)詞概括萬(wàn)科這份年報(bào)，那就是“糧草充足”——賬面上1600多億的現(xiàn)金，完全覆蓋2020年900億的短債，凈資產(chǎn)負(fù)債率只有39%，完全沒(méi)有生死之虞。此外，2019年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為458億，同比大增35.9%！

在這份年報(bào)發(fā)布的同時(shí)，萬(wàn)科還發(fā)布了一份人事變動(dòng)，涉及到三位高級(jí)管理人員的變動(dòng)。而這場(chǎng)人事變動(dòng)與萬(wàn)科未來(lái)的業(yè)務(wù)版圖息息相關(guān)——疫情雖然給萬(wàn)科也帶來(lái)巨大影響，但是萬(wàn)科在物流、物業(yè)等領(lǐng)域正在迎來(lái)一次不同尋常的發(fā)展機(jī)會(huì)。這次人事變動(dòng)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是把精兵強(qiáng)將派遣到一線打仗。

從萬(wàn)科管理層的狀態(tài)來(lái)看，這似乎也是一場(chǎng)期待中的戰(zhàn)斗。在昨晚的年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事局主席郁亮表示，每一次危機(jī)之后萬(wàn)科都會(huì)獲得發(fā)展的機(jī)會(huì)，這一次萬(wàn)科將“堅(jiān)持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機(jī)會(huì)”。

不要以為戰(zhàn)斗模式能夠輕易開(kāi)啟，戰(zhàn)斗意味著巨大的消耗，如果沒(méi)有糧草子彈、沒(méi)有方向、沒(méi)有團(tuán)隊(duì)，最好還是靜悄悄地趴著吧。

2019年萬(wàn)科有幾件大事值得關(guān)注：1、姚振華的前海系公司大撤退，目前持股萬(wàn)科已經(jīng)低于5%，萬(wàn)科終結(jié)了股權(quán)上的紛爭(zhēng)和困擾，迎來(lái)穩(wěn)定發(fā)展大局；2、2019年，萬(wàn)科進(jìn)行了大量的人事?lián)Q防，排兵布陣的感覺(jué)強(qiáng)烈；3、萬(wàn)科2019年拿地規(guī)模行業(yè)第一，這是很多年沒(méi)有發(fā)生的事了。

所以，有沒(méi)有這場(chǎng)疫情黑天鵝，萬(wàn)科在2020都會(huì)有一場(chǎng)戰(zhàn)斗發(fā)生。而疫情的發(fā)生，給萬(wàn)科的戰(zhàn)斗增添了幾分戲劇色彩。

這次危機(jī)過(guò)后，萬(wàn)科會(huì)有哪些發(fā)展機(jī)會(huì)？我們又將看到一個(gè)什么樣的萬(wàn)科？

1

糧草先行

萬(wàn)科現(xiàn)在能開(kāi)啟戰(zhàn)斗模式，因?yàn)樗缭玳_(kāi)啟了“危機(jī)”模式。

2018年秋季例會(huì)上，萬(wàn)科的主題“活下去”很快被刷屏。但在當(dāng)時(shí)，很多人認(rèn)為這是萬(wàn)科在喊“狼來(lái)了”。但是，現(xiàn)在“活下去”已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。

據(jù)中國(guó)法院網(wǎng)破產(chǎn)文書(shū)顯示，截至3月16日，已有近百家地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)公告破產(chǎn)，其中大部分為二三線城市的小房企。2020年有可能會(huì)成為很多地產(chǎn)公司的死亡之年，2019年地產(chǎn)公司的破產(chǎn)潮已經(jīng)形成。

在昨天的新聞發(fā)布會(huì)上，有記者問(wèn)萬(wàn)科是否會(huì)逆勢(shì)抄底。萬(wàn)科高管張旭回答：“保障公司現(xiàn)金流安全是我們的基本原則，這一點(diǎn)任何時(shí)候我們都會(huì)堅(jiān)持，保持手中有余糧才能抓住以后更多的機(jī)會(huì)。”

張旭

2019年萬(wàn)科一共有458起收購(gòu)，沒(méi)有余糧、沒(méi)有子彈，什么樣的機(jī)會(huì)都與你無(wú)關(guān)。

俗話說(shuō)，“兵馬未動(dòng)，糧草先行”。危情時(shí)刻，像萬(wàn)科這樣手里有大量余糧的地產(chǎn)公司并不多。

根據(jù)年報(bào)，2019年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)388.7億元，同比分別增長(zhǎng)23.6%和15.1%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額6308.4億元，在全國(guó)商品房市場(chǎng)的份額約4%；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入456.9億元，同比增長(zhǎng)35.9%！

2019年房地產(chǎn)日子并不好，這在萬(wàn)科的報(bào)表里也有體現(xiàn)，如果只看銷(xiāo)售金額，萬(wàn)科2019年同比只增長(zhǎng)了3.5%。在高歌猛進(jìn)的日子里，規(guī)模是王道；但是到了行業(yè)下行期疊加黑天鵝的時(shí)刻，現(xiàn)金流才是真正的王道。沒(méi)有現(xiàn)金流的公司，就像一頭失血的巨獸，規(guī)模再大也將不堪一擊。

而2019年，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入456.9億元，同比大增35.9%！這個(gè)優(yōu)異的成績(jī)并非一朝一夕之功，早在2014年地產(chǎn)公司熱衷爭(zhēng)行業(yè)第一時(shí)，萬(wàn)科已經(jīng)提出來(lái)不再以規(guī)模為考核指標(biāo)，而是以銷(xiāo)售回款為考核指標(biāo)。

相比沖規(guī)模，考核銷(xiāo)售回款是一條更難的路，前者可以有無(wú)數(shù)眼花繚亂的操作，但是后者卻是實(shí)打?qū)嵒貧w真實(shí)價(jià)值。萬(wàn)科在危機(jī)時(shí)刻的從容不迫，正是因?yàn)槎嗄昕嗑殐?nèi)功。

在本次年報(bào)中，萬(wàn)科提出繼續(xù)堅(jiān)持“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”理念，基于這種理念，萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)11年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

2

新機(jī)會(huì)

據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝介紹，今年2-3月份，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額同比降低了510億元，疫情給萬(wàn)科帶來(lái)了很大的影響。

但是，一些新的機(jī)會(huì)也出現(xiàn)了。

5年前，萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)巨頭普洛斯，開(kāi)始涉足倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)，此后又進(jìn)一步布局冷鏈物流行業(yè)。截至2019年底，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流已進(jìn)駐44個(gè)城市，獲取138個(gè)項(xiàng)目，其中高標(biāo)庫(kù)123個(gè)，冷庫(kù)15個(gè)，可租賃物業(yè)的建筑面積逾1086萬(wàn)平方米。

萬(wàn)緯物流已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)物流服務(wù)巨頭，服務(wù)客戶(hù)超過(guò)850家，涵蓋電商類(lèi)、快遞快運(yùn)類(lèi)、制造業(yè)類(lèi)、餐飲類(lèi)、零售商超類(lèi)等各個(gè)領(lǐng)域。你用過(guò)的快遞里，也有萬(wàn)科出的一份力。

在這次疫情中，萬(wàn)科的冷鏈業(yè)務(wù)在1-2月份增長(zhǎng)了80%；此前很多城市對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)不太感冒，但是這次抗疫救災(zāi)發(fā)生之后，很多城市意識(shí)到了倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)于一個(gè)城市的保障意義，倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)正在迎來(lái)一個(gè)新發(fā)展時(shí)期。

正是在這種情況下，萬(wàn)科總部高管、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裰鲃?dòng)請(qǐng)纓，下沉一線帶領(lǐng)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。張旭是萬(wàn)科老人，先在萬(wàn)科武漢公司工作了10年，后調(diào)入萬(wàn)科總部負(fù)責(zé)事業(yè)發(fā)展中心的工作，同時(shí)負(fù)責(zé)海外等業(yè)務(wù)的發(fā)展，萬(wàn)科的物流業(yè)務(wù)正是在他手上孵化出來(lái)的。這次回歸，正可謂好鋼用在刀刃上。

3月17日，萬(wàn)科公告了這則人事變動(dòng)，公司執(zhí)行董事張旭不再兼任公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官。同時(shí)公告的還有，執(zhí)行董事王文金不再兼任公司執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；聘任韓慧華為公司執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

王文金的職位變動(dòng)很有意思，很有點(diǎn)“我是革命一口磚，哪里需要哪里搬”的意思。

王文金

王文金是萬(wàn)科資歷僅次于郁亮的資深合伙人，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作，3年前王文金把財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的位置交給了孫嘉，去年孫嘉去任職南方區(qū)域老總，這時(shí)王文金又主動(dòng)補(bǔ)位。這次王文金又把接力棒交給年輕人，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由韓慧文擔(dān)任，他則牽頭集團(tuán)總部的管理中心崗位的工作。

這則人事變動(dòng)，可以看出萬(wàn)科管理上的巨大彈性和靈活性，它并沒(méi)有因?yàn)?000億的規(guī)模變得行動(dòng)遲緩、官僚化嚴(yán)重——萬(wàn)科依然能夠看到創(chuàng)業(yè)公司的活力，總部的高管們可以放下身段，安心到一線去打仗。而在很多公司，職位比一線的戰(zhàn)斗重要多了。

萬(wàn)科管理上優(yōu)勢(shì)，也是它在危機(jī)時(shí)刻脫穎而出的必要條件。郁亮在昨天的發(fā)布會(huì)上說(shuō)，“企業(yè)應(yīng)該敏銳地發(fā)現(xiàn)，深入理解危機(jī)對(duì)城市發(fā)展需求產(chǎn)生的變化，培養(yǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力。”，沒(méi)有后方以及系統(tǒng)的穩(wěn)定，就不可能集中精力、逆勢(shì)戰(zhàn)斗。

這場(chǎng)疫情帶給萬(wàn)科的另一個(gè)機(jī)會(huì)，來(lái)自于物業(yè)。疫情期間，物業(yè)的重要性不言而喻，這也對(duì)行業(yè)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

疫情期間，萬(wàn)科物業(yè)啟動(dòng)了2萬(wàn)人的招聘計(jì)劃，這是疫情期間極少數(shù)的大規(guī)模招聘。今年3月9日，有消息傳出萬(wàn)科物業(yè)已入股天驕物業(yè)，成為除協(xié)信地產(chǎn)、中民投以外持有51%股權(quán)的控股股東。

萬(wàn)科物業(yè)是萬(wàn)科的傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)，這幾年它的表現(xiàn)尤其生猛。2019年，萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司，從傳統(tǒng)的住宅服務(wù)延伸到商業(yè)寫(xiě)字樓服務(wù)和城市服務(wù)。此外還創(chuàng)新了“城市空間整合服務(wù)”模式，拓展至珠海橫琴新區(qū)、雄安新區(qū)、廣州白云及成都高新區(qū)，由萬(wàn)科物業(yè)承接當(dāng)?shù)氐某鞘协h(huán)境衛(wèi)生、城市公共綠地養(yǎng)護(hù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)、社區(qū)綜合治理、公共資源經(jīng)營(yíng)管理等城市管理業(yè)務(wù)。

在昨天的發(fā)布會(huì)，郁亮上明確表示了他對(duì)萬(wàn)科物業(yè)的期望：城市服務(wù)商。他說(shuō)，“在萬(wàn)科物業(yè)成為城市服務(wù)商之前，我們不會(huì)讓它上市”。

3

郁亮的三個(gè)建議

1990年郁亮進(jìn)入萬(wàn)科工作，今年已經(jīng)30年了。

郁亮

這30年里，萬(wàn)科從一家多元化的小公司，發(fā)展成為世界500強(qiáng)、地產(chǎn)行業(yè)龍頭標(biāo)桿公司。在這30年里，萬(wàn)科也遭遇到無(wú)數(shù)的危機(jī)，包括1993年宏觀調(diào)控、1998年亞洲金融危機(jī)、2003年非典危機(jī)和2008年國(guó)際金融危機(jī)等。但每次危機(jī)過(guò)后，萬(wàn)科都能獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。那么面對(duì)這次新冠疫情，郁亮給了以下建議：

萬(wàn)科經(jīng)歷過(guò)很多危機(jī)，我們有很多教訓(xùn)，也有很多經(jīng)驗(yàn)，總的來(lái)說(shuō)，每次危機(jī)過(guò)后都能獲得一些發(fā)展機(jī)會(huì)，我想結(jié)合這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，談?wù)勱P(guān)于危機(jī)的三點(diǎn)看法：

第一，要有勇氣。我們國(guó)家能夠取得今天這樣的抗疫成績(jī)，很大程度上靠的就是勇氣和責(zé)任。

對(duì)于萬(wàn)科而言，責(zé)任就是照顧好自己的客戶(hù)、員工和投資者，在疫情面前，把客戶(hù)和員工的健康、安全放在第一位，在危機(jī)面前，始終牢記著我們對(duì)客戶(hù)、投資者、員工和利益相關(guān)方的責(zé)任，這些責(zé)任讓我們有勇氣去坦然面對(duì)危機(jī)，去面對(duì)挑戰(zhàn)。我們每個(gè)人、每家企業(yè)都在戰(zhàn)場(chǎng)上，我們都沒(méi)有退路。

第二，一定要有免疫力。這場(chǎng)危機(jī)告訴我們，一種疾病在沒(méi)有特效藥和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康的基礎(chǔ)來(lái)戰(zhàn)勝病毒。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)大的免疫力跟健康基礎(chǔ)才能幫助我們渡過(guò)危機(jī)。

企業(yè)的免疫力來(lái)自于兩個(gè)方面：首先是要記住客戶(hù)給我們飯碗，只有照顧好自己的衣食父母，我們才能生存下來(lái)，才有發(fā)展的前提；企業(yè)免疫力的第二個(gè)方面體現(xiàn)在現(xiàn)金為王，手有余糧。萬(wàn)科始終追求有利潤(rùn)的收入和有現(xiàn)金流利潤(rùn)，到今天為止，萬(wàn)科92%的項(xiàng)目仍然是普通項(xiàng)目，這都是為了保證有足夠的流動(dòng)性。

第三，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人，要在“危”中看到“機(jī)”。這次疫情給整個(gè)社會(huì)帶來(lái)了很多變化，比如家里老人都學(xué)會(huì)了上網(wǎng)買(mǎi)菜，比如孩子們都在網(wǎng)上上課，比如我們都會(huì)用遠(yuǎn)程辦公，線上銷(xiāo)售也非常熱鬧，萬(wàn)科密切關(guān)注著這些變化。

萬(wàn)科始終是一家危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，一年半之前，也就是2018年秋季例會(huì)，萬(wàn)科的主題詞是“活下去”，當(dāng)時(shí)我們只是出于居安思危的考慮，讓我們時(shí)刻保持清醒和警惕，但沒(méi)想到，到今天“活下去”成了特別真實(shí)的存在。萬(wàn)科將一如既往地繼續(xù)努力，保持警醒，堅(jiān)持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機(jī)會(huì)，讓自己能夠健康的活下去，活得好、活得久。