萬科開年忙換“帥”，意欲何為？

一貫講究“事人匹配”的房企“老大哥”萬科，最近兩年不斷爆出人事變動。特別是對高管團隊，董事長郁亮似乎下了很大決心。2023開年，市場又傳來萬科大刀闊斧地調整高管團隊的消息了。

1月30日，據媒體報道，萬科原北京區域副總經理曾巍出任東北區域首席合伙人，原東北區域首席合伙人林曈擔任北京公司總經理。

在此之前，2022年12月16日，萬科剛剛對上海區域進行了高管調換，其中萬科開發經營本部CEO張海不再兼任上海區域區首，由原上海區域副總經理、業績第一的杭州公司總經理吳鏑升任上海區域“掌門人”。

緊接著2023年元旦過后，萬科南方區域再發生高管變動。1月6日，原東莞萬科總經理周嶸出任深圳萬科總經理，南方區域副總經理李東接任東莞萬科總經理一職。

兩個月之內，在北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北這七大區域中，萬科已對其中四個區域的管理層進行了調換。

對于萬科頻繁的人事換防，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，萬科在人事方面做出的調整，體現了新的一年組織架構優化的導向。“此類調整職務有升有降，但總體上和各個企業的資源優化等有關，尤其是涉及一二線城市的職務調整，體現了對此類城市業務的重視。”

（萬科董事長郁亮。圖源/視覺中國）

開年人事大換防

公開資料顯示，曾巍是萬科“老將”，2003年大學畢業后就加入該公司，在萬科南昌、海南、杭州等分公司任職，擔任過營銷管理部經理、戰略投資助理總經理等職務。

之后，曾巍北上，深耕萬科原北方區域，在擔任煙臺公司總經理期間業績突出，曾在2015年至2017年期間，將萬科在煙臺公司銷售額從16億元提升至100億元。

2021年6月，萬科拆分北方區域之后，盧冰擔任北京區域首席合伙人，曾巍成為北京萬科副總。萬科方面告訴市界：“曾巍在擔任北京區域副總期間，協助盧冰分管營銷、運營等核心板塊，其在銷售領域積累了豐富作戰經驗。”

而這也成了曾巍此次出任東北區域首席合伙人的原因。“此次安排北京區域副總經理曾巍接任東北區域首席合伙人，主要是基于東北區域業務特點和業績難點，來選擇相匹配的將領。”萬科方面透露。

據悉，在東北，萬科的銷量一直名列前茅。據中指研究院統計，2022年1~12月，萬科以銷售額191.7億元、銷售面積184.7萬平方米的成績，蟬聯雙榜冠軍。

“東北區域業務主要集中在住宅領域，雖然過去一年保持了該區域市場排名第一的地位，但后續住宅銷售壓力大，安排熟悉北方市場、擅長銷售突破、敢打肯拼的將領擔任東北區域負責人，有助于東北區域更好地應對當下挑戰。”萬科相關負責人表示。

而一直駐扎在東北區域的林曈，也是萬科的“老將”，2008年，在沈陽已工作兩年的他升職成為沈陽萬科管理層，2014年又在煙臺萬科擔任總經理一職。2019年，林曈升任為萬科集團東北管理中心總經理兼長春萬科地產總經理。

2020年初，林曈調任沈陽萬科，擔任總經理；2021年6月，萬科北方區域拆分之后，他又被委任為公司東北區域首席合伙人，直至此次被調任為北京公司總經理。

對于北京和東北區域互換區首，萬科方面表示，北京公司作為集團業務重鎮之一，也是首都所在地，復雜度和難度很大，對將領的成熟度有更高的要求，“過往由盧冰兼任北京公司總經理，此次安排林曈調任北京公司總經理，主要是希望補充北京團隊力量，林曈作為資深將領，有著豐富的運營管理經驗，也是北京人，公司希望北京公司未來能有更好的業績表現。”

根據中指研究院發布的2022年1~12月北京房地產企業銷售業績TOP20榜單，萬科銷售額僅為129.5億元，排位十名開外，銷售面積43.8萬平方米，排在第六位。

財報顯示，2022年上半年，萬科在北京區域銷售面積占比17.2%、營收占比為12.47%的情況下，權益凈利潤僅為9.19億元，占比6.98%。換句話講，雖然萬科在北京區域的銷售成績還可以，但盈利表現差強人意。

（萬科2022年上半年財報截圖）

萬科高管的新課題

不可否認，近兩年房地產行業下行期，即便是行業公認的“優等生”，萬科在銷售、盈利、化債等方面也感受到壓力。“反思”“解題”成了萬科管理層對外釋放的關鍵詞。

2022年上半年，在碧桂園、中海地產、華潤置地等地產公司凈利皆下滑的情況下，萬科營業收入、凈利潤實現雙增長。據中指云房地產企業銷售業績TOP100榜單，2022年，萬科僅次于碧桂園，以3337.8億元的銷售額摘得榜眼。

盡管橫向對比業績突出，但從中指研究院統計的數據看，2021年，萬科在銷售面積僅為718.3萬平方米的情況下，獲得了6203億元的銷售額；而2022年的銷售面積為2073.2萬平方米，銷售額只有3337.8億元。可見，回款成了萬科最近一年的要務，不惜以價換量加速推盤。

在企業里，人是要隨著事變的。這也不難理解萬科為何頻繁調整高管團隊。

2019年2月，郁亮首次對外透露將在萬科內部啟動“大江大海”計劃，特別強調“這是針對組織重建和人事匹配的過程”。

2021年，在內部轉型發展通氣會上萬科宣布，將全面加速開發經營服務并重的轉型發展，為此將啟動一系列組織和人事安排。當年9月16日，萬科北京區域發生了人員變動，天津公司首席合伙人、總經理職務張建新被煙臺萬科總經理王一川代替，張建新不再擔任北京區域BG經營管理團隊成員，職級由集團GP（核心合伙人）下調一級至SP（骨干合伙人）。

而今年初，又把周嶸推到了深圳萬科總經理的位置。據了解，作為萬科大本營所在的區域，2022年以來，南方區域開發業務業績出現明顯下滑，對公司整體營收、利潤的貢獻比均被上海區域趕超。

在嚴躍進看來，企業一旦進行人事方面的調整，說明對于新一年夯實發展基礎、提振業務的期許，同時也說明，部分過去有債務壓力的企業還是有很多新的發展機會，“這也對投資者有非常好的啟發。”

1月28日，在廣東省高質量發展大會的“推動房地產業平穩健康發展”分論壇上，萬科總裁祝九勝坦言，2023年仍然是房地產行業面對挑戰和倍感壓力的一年。

如此來看，房企主動調整或許好過被動適應。不過，從另個層面看，頻繁的人事換防后，各部門之間如何配合，如何穩定內部治理，是留給萬科高管的下個課題。