“公司不是因為缺錢而發的H股。”在3月8日的股東大會上，萬科（000002.SZ，2202.HK）總裁、首席執行官祝九勝提到。

而此番發言的背景是，同一天，圍繞萬科A股定向增發相關的9項議案均在股東大會獲得審議通過。即前后不到一周時間，萬科A股、H股雙劍齊發，擬通過定增、配股拿下融資約185億元。

再加上去年12月發行的57億元中期票據，最近三個月，萬科已經儲糧約242億元。

來源：萬科公告

事實上，作為最早登錄A股市場的房企，在整個行業陷入規模狂歡的時代，萬科曾兩次預警，做出前瞻性轉型、收縮決策。而如今，在整個行業信心尚未全面回暖的背景下，萬科再次逆方向選擇百億儲糧，又向市場傳遞了哪些信號？

三個月儲糧242億

2023年，對于萬科來說，最主要的關鍵詞似乎就是樂觀。在此前2月的萬科年會上，集團董事會主席郁亮提出，悲觀是一種情緒、樂觀是一種思路。

很明顯，郁亮樂觀的底氣來自于幾個月前的房企融資利好。

2022年11月，監管部門信貸、債券、股權三箭齊發。此后，以六大行為主的十幾家金融機構與萬科簽了8000多億的授信額度。

祝九勝表示，我們希望用這個額度多拿一點錢，同時我們也看到部分一二線城市出現了結構性的機會，重新啟動投資布局應該能帶來比較好的兌現。

在此背景下，萬科部署了新的補倉計劃。

最早在去年11月21日，萬科就曾介紹，擬向股東大會申請不超過500億元的發行直接債務融資工具的授權。

一個月后，12月16日和12月29日，萬科又先后發布兩只中期票據，總規模57億元。

來源：企業預警通

祝九勝曾將債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶。他表示，茶和水的比例一定要合適。債權性資金增加后，股權性資金顯得不是很足，我們希望能形成良好的資債結構。

于是，股權融資也被提上日程。

2月12日，萬科拋出了非公開發行A股股票預案，擬向不超過35名特定對象開展定增計劃，募資總額不超過150億元。

而當時，雖然有華發股份、保利發展各60億元、125億元的定增計劃在前，萬科的這次計劃依然成為了A股房企最大規模的定增案。

緊接著3月2日，萬科又公告H股配售計劃，以13.05港元/股的價格配售了3億股，配股籌資39.15億港元（約34.74億元）。

具體來看，萬科對于兩次籌集的185億元有著不同的使用計劃，其中A股150億元將用于旗下12個項目的開發保交付工作；而H股的60%用于償還境外債務，剩余40%將用于補充公司營運資金。

來源：罐頭圖庫

“相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。”祝九勝表示，過去一年境外融資，特別是美元升息較快，現在境外貸款利率達到5.3%左右，比曾經3個多點提高很多。（萬科）選擇這個時機發H股也是希望償還部分境外債務性融資，降低財務費用。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析，萬科類龍頭房企當下帶動增發融資的行為意味著金融政策端對于房企的支持力度持續加大，向市場及行業傳遞了一定的積極信號，有助于提振市場信心。具體來看，增發融資的行為不僅能夠緩解企業自身及行業的資金壓力，同時也能帶動其他房企重拾融資信心。

萬科嗅到了什么信號？

提起萬科在房地產市場的地位，從其000002.SZ的股票代碼中就可窺見一二。作為最早登錄A股市場、最早突破千億規模的房地產巨頭，它的一舉一動均頗受矚目。

回顧歷史，從“白銀時代”到“活下去”“黑鐵時代”，萬科的一代又一代領導者曾在市場中留下了頗多具有爭議性的言論，有人曾指責他們“販賣焦慮”，也有人贊揚他們“居安思危”。

最早在2012年，萬科時任董事長王石曾提出，房地產業已經從黃金時期逐漸步入白銀時代。此后一段時間，萬科開始在既有業務外尋找物流、文旅、養老、教育、商業運營、長租公寓等新業績增長點。但同期，市場質疑其販賣焦慮的觀點也層出不窮。

2018年，在當時的秋季例會上，萬科董事會主席郁亮在白銀時代的基礎上進一步喊話“活下去”，再次被認為是危言聳聽。

確實，彼時的房地產市場正處在一個高速增長的時代。統計數據顯示，2012年，我國新建商品住宅成交面積為9.8億平方米，而到了2018年，這一數字則漲至14.8億平方米，漲幅51.02%。

同期，房地產市場的“千億房企”數量也從2012年3家漲至30家，房企們正在享受“廣拿地、高周轉”帶來的集體狂歡。

但萬科自己卻在進行調整與聚焦，2018年起，萬科逐步收縮各城市公司冗余的7、8條業務戰線，選擇將目光更聚焦在成熟、集中的業務單元。

2019年，郁亮自己也曾談及“收斂聚集”時表示，過去3年里，我們放棄了規模第一，換回今天的戰略主動，可進可退。如果當初進入的是200-300個城市， 而非現在的70-80個，面對的困難和壓力會大很多。

但很明顯，“老大哥”的提醒似乎并未被過多人放在心上，千億規模依然是備受房企癡迷的夢想。直到來到2021年下半年，隨著恒大暴雷的一聲巨響，蒙眼狂奔的房企們終于冷靜。

2022年初，在萬科集團年會上，郁亮提出了“黑鐵時代”。這次，市場上少有觀點認為其悲觀，整個行業都將“活下去”定為了最重要的目標。而這一年，萬科也在30余家房企違約的背景下，穩住了自己的前三席位。

關榮雪認為，萬科能夠有著這樣敏銳的嗅覺，主要來源于其對市場的超前觀察、深入市場細微動態、及時調整企業戰略，尤其是萬科對于自身的定位布局以及對地產板塊的發展目標是清晰準確的。在市場中長年摸爬滾打，萬科對行業發展走勢已然有了較為精準的預判，而這也是值得很多同行借鑒的。

來源：罐頭圖庫

如今，一直居安思危的萬科，卻選擇了提前預備百億糧草，似乎也意味著其對市場走向有了新的判斷。

萬科執行副總裁、首席運營官劉肖介紹，1-2月份我們廣泛參與了很多項目，有一些是搖號沒有搖中，有一些還在談判過程中，所以體現在披露上沒有獲取項目。隨著后續股權融資的到位，在確保安全的前提下，我們會以更加積極的態度去捕捉新的項目機會。

嗅覺敏銳的萬科開始行動，背后是整個行業開始回暖。

克而瑞數據顯示，2023年2月，TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。

從土地成交來看，2月內北京、杭州、蘇州等熱點城市舉行四場土拍，整體溢價率水平回升至5.38%，但在優質地塊和普通地塊之間，依然有著明顯的冷熱分化，

在2023年萬科內部年會上，郁亮曾表示，之前看到了點點微光，現在微光正匯聚成曙光。您覺得作為總是走在房企前列的萬科，此次百億儲糧能夠幫助它率先沖破黑暗、迎來光明嗎？歡迎評論區聊一聊。