”物業“可以很賺錢

2020年初，物業服務企業受到了新冠疫情的“挾持”，因成本上漲、外拓和項目承接受阻等因素舉步維艱，但隨著疫情的好轉以及利好政策的背景下，物企行業似乎成為了資本市場的寵兒。

2019年11月，物業管理行業被發改委列為鼓勵類項目。 

2020年12月，住房和城鄉建設部等6部門提出鼓勵物業企業與房地產開發商企業協商，將開發企業自持的房屋改造為養老服務用房。 

2021年1月，住房和城鄉建設部等10部門提出加強智慧物業管理服務建設，鼓勵物業服務企業運用物聯網、云計算大數據、區塊鏈和人工智能等技術，提升物業智慧管理服務水平。 

政策的出現為物企行業指出了一條明路，碧桂園服務創始人楊國強也說過：“物業服務是碧桂園的明天。”

那么作為資本市場看好的物企行業的現狀以及未來又如何呢？

多元化

物業服務是與我們生活息息相關的行業，對我們的生活質量有著一定影響。尤其是在疫情之中，需要物業在社區中運營維護環境秩序與安全，從而使得居民們安心。因此物企服務的成本有所提高，其中包括人工成本以及物資成本。 

令人欣喜的是，國家為了支持企業的健康發展陸續發布了一系列政策。 

物業管理的本質是指業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。而物企的基石收入也就是來源于業主所交的物業費。

物業費需要根據國務院和國務院建設的規定下定制，其服務價格主要通過市場競爭形成，因此物企沒有辦法總是通過增長物業費來提高收入。 

值得注意的是，當前政策也相當支持物企拓寬物業服務領域。物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定，也就是多元化物業服務從而提高物企的收入。 

現階段，政策鼓勵加強智慧物業管理服務能力建設，共享城市管理數據，匯集購物、家政、養老等生活服務數據，建設智慧物業管理服務平臺，提升物業智慧管理服務水平。 

一方面，物企可以對接各類商業服務連接居住社區周邊餐飲、購物、娛樂等商業網點，對接各類電子商務平臺，這樣物業服務企業就可以通過智慧物業管理服務平臺為客戶提供產品和個性化服務，比如一鍵預約、服務上門、快遞代收等。 

另一方面，智慧服務還包括實現車輛管理智能化，增設無人值守設備，減少管理人員，這樣一來則降低了運營成本，提高車輛通行效率。 

不僅如此，在多元化服務中的開展養老、家政等生活性服務的業務也可以申請相應優惠扶持政策。

養老服務的營收是不包括在物業費里的，這也成為了物企提高收入的方式。居家社區養老服務，是指在社區內設立養老服務部門，專門提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護等定制養老服務。 

政策還支持養老服務品牌化連鎖化經營，鼓勵培養養老服務專業人員隊伍，加強崗前培訓及定期培訓。這些培訓業務有機會得到相關政策的人力資源以及資金補貼，符合條件的養老服務從業人員也會被納入公租房或政策性租賃住房保障范圍。

有了政策的支持，物企可以開展的業務就更加豐富了，不僅提高了居民的的生活品質，也給物業服務企業提供了多元化發展的機會。 

當然了，僅僅靠利好政策是不足以支撐一個行業的健康發展，也需要政策的規范。 

比如，國家提倡將房地產開發與物業管理相分離，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，從事物業管理企業的人員也需要持有職業資格證書。專項維修資金也需要專款專用，不可以隨意挪用。 

隨著政策的規范與支持，中國物業管理的規模也漸漸擴大了起來。

行業擴張

在多元化物業服務的同時，其行業規模逐漸擴大，行業集中度也有所提高。

根據中商產業研報，2015年物業管理行業的在管總建筑面積為175億平方米，而在2020年已增加至259億平方米，復合年增長率為8.2%；管面擴大帶來的是行業總收入的提高，我國物業管理行業總收入由2015年的3983億元上升至2020年的6232億元，復合年增長率為9.4%。 

作為“宇宙第一物企”的碧桂園服務其2021年半年度營收已經超過了百億，展現出強勁的業績增長能力。財報顯示，碧桂園服務的總營業收入高達 115.6 億元，同比增長 84.3%，其毛利潤為 38.6 億元，同比增長 65.5%；凈利潤為 22.3 億元，同比增長 66.7%，凈利率達 19.3%。

總營收高速增長的背后是多項業務的共同增長。 

碧桂園服務及時響應國家政策，開啟了多條業務線。2018年，碧桂園的主營業務僅有三個分支，分別是物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。

圖源：嘉和家業報告

其社區增值服務已形成具規模的六大業務，包括社區傳媒服務、本地生活服務、到家服務、家裝服務、房地產經紀服務及園區空間服務。社區增值服務收入也大幅上升，實現收入13.98億元，同比增長132.0%，占總收入的比例同比提升2.5個百分點至 12.1%。 

在總營收上升的背景下，其經營開支總額卻有所減少，財報顯示，2021年上半年碧桂園服務的總經營開支為13.31億，相比上年同期的20.86億減少了36.19%。其中，銷售及分銷開支，行政開支均有所下降。 

經營開支的下降離不開運營效率的提高，這就不得不提到碧桂園服務的收購戰略。 

2021年2月，碧桂園服務斥資近50億收購了藍光嘉寶的股權，又于9月20日以高達100億的價格收購了富良環球(富力物業全資附屬公司)。 

收購藍光嘉寶碧桂園服務后，管理面積大幅擴張，碧桂園服務一次性獲得1.3億平米在管面積和2.1億平米合約面積。 

緊接著于2021年9月28日，碧桂園物業香港（碧桂園服務間接全資附屬公司 ）與彩生活服務簽訂股權轉讓協議表示，同意收購彩生活服務100% 股權。彩生活服務是花樣年集團旗下的資產，成立于2002年，于2014年上市，是物企行業的領跑者，有著“物業第一股”的稱號，是中國領先的物業管理及社區服務運營商，換言之這是兩大龍頭企業的合并。 

碧桂園通過收購的方式，可以快速擴張管理面積，接著在收購的企業中注入自己的物業管理模式，從而可以提高運營效率。截至2021年6月30日，除三供一業業務外，碧桂園服務的合同管理面積約為90.07億平方米，收費管理面積約為 42.91億平方米。 

值得注意的是，2021年10月4日，碧桂園服務發布公告表示，彩生活服務的控股股東花樣年有較大機會出現對外債務違約。一旦出現較大機會的債務違約，彩生活服務將無條件根據股權轉讓協議質押予碧桂園物業香港。 

受到大環境的影響以及資金面緊張，地產行業陷入了流動性困局，而出售手中的物管公司，似乎成為了地產公司的出路。 

不過并不是所有的收購都是一帆風順，但如此高頻率地收購也彰顯了碧桂園服務資金鏈的充足，以及野心之大。 

碧桂園服務通過業務多元化以及收并購的雙重形式高速發展，在政策與大環境需求的扶持下，物企服務未來還是有很大的想象空間。