內蒙古夫妻做物業干出一個IPO

在家有物業，公司有保潔。隨著房地產業近三十年迅速發展，與之相配套的物業行當也迎來黃金期。

物業這條掘金賽道上，恒大、碧桂園等知名房地產企業自帶的住宅物業在前，明喆集團股份有限公司（下稱“明喆集團”）劍走偏鋒，盯上了非住宅物業。例如醫療機構的醫輔運送、醫療垃圾收集；教育機構的學生公寓管理、教室及場地管理等；辦公樓的會務服務及駕駛服務等都屬于非住宅物業。

靠著給非住宅提供綜合物業服務和單位食堂服務，明喆集團年入36億元，正沖刺IPO。

年入36億，在管面積4091萬平方米

英國人奧克維婭·希爾是公認的近代“物業管理”創始人。她在1880年至1886年間為其名下出租房屋制定了一套房屋管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守。這套管理辦法在實施后效果良好，引發當地業主紛紛效仿。這種“早期的物業管理活動”改善了居住的條件，在一定程度上解決了房東和承租人的種種問題。

但建筑物不止有住宅，日常辦公、生活、學習等用途的建筑也占據了相當份額，因此非住宅物業應運而生。根據克而瑞物管、中物研協的數據，2022年非住業態物業管理總規模143億平方米，預計2025年非住宅物業管理行業總規模有望達到156億平方米。

圖源：《招股書》

在非住宅物業方面，明喆集團主要負責為醫療機構、行政事業辦公、企業辦公、教育機構等單位，提供清潔綠化、秩序維保、會議服務、導醫導診、醫療輔助、設施維護保養等服務。

根據業態類型的不同，醫療機構為明喆集團的第一大營收來源，2022年占比達到37.55%，其次為行政事業辦公、企業辦公、教育機構，其他物業則包括體育館、博物館、劇院、市政道路等。

《招股書》顯示，明喆集團的客戶包括國家電網、天津市公安局、深圳技術大學、中國醫科大學附屬盛京醫院等。截止2022年12月31日，明喆集團的在管面積達到4091.49萬平方米。

同時，明喆集團還在天津、內蒙古為所承接的行政事業單位和企業等提供食堂服務。不過營收占比較小，2020年-2022年分別為11.28%、9.52%和7.69%。

通過綜合物業和單位食堂服務，2020年-2022年，明喆集團實現營收30.07億元、33.42億元和36.17億元，凈利潤1.79億元、1.67億元和2.9億元。

根據克而瑞物管、中物研協聯合發布的《2022中國物業服務企業綜合實力研究報告》顯示，公司綜合實力排名15，在非房地產背景的獨立第三方物業管理服務企業中排名第2。

不過，明喆集團多次因“未按安全技術規范要求進行電梯維護保養”“未做到保持消防設施、器材完好有效”“擅自停用消防設施、器材”“火災時消防室僅1人值班”“招用不符合條件的人員擔任保安員”被處罰。

圖源：《招股書》

《招股書》顯示，明喆集團及其子公司、分公司受到的行政處罰累計達17次，其中工商處罰1次，消防處罰4次，公安處罰7次，稅收處罰5次。

訴訟量行業中等，曾出現勞資糾紛

多次出現管理不規范的情況背后，是明喆集團大量員工的管理難度較大、且分散。

截止2022年12月31日，明喆集團共有員工4.62萬人，這里面大部分為一線工作人員，環境綠化人員、客戶服務人員、秩序維護人員占比合計達到84.01%。存在平均年齡較高、文化水平低，老齡化的特征，職業培訓存在一定難度。

且明喆集團的主營業務遍布全國各地，相對集中在華北、華南、東北、西北四大地區。“天高皇帝遠”，不能集中管理也讓管理難度再上一層。

同時，“人”也是明喆集團最大的支出。

《招股書》顯示，明喆集團的主營業務成本中，人工成本占比最高，2020年-2022年分別為19.41億元、23.84億元和25.92億元，占主營業務成本的82.36%、85.52%和87.25%。

因此人工成本變動，對于明喆集團的毛利產生較大影響。經測算，如人工成本上升或下降10%，明喆集團的主營業務毛利將下降或上升 29.99%-43.17%。

扣除退休返聘人員1.45萬人、非全日制用工111人后，明喆集團應繳社保、公積金人數為3.16萬人。其中，明喆集團未繳納社保人數4682人，未繳納公積金人數達到2.32萬人，未繳納比例達到14.82%、73.5%。

“新員工當月入職，尚未辦理完畢；退休返聘的人員無需再繳納；農村戶籍員工對當期實際取得的收入更為重視，繳納意愿較低，自愿放棄繳納社會保險及住房公積金等。”明喆集團表示。

雖然人是明喆集團的“核心競爭力”，但不少員工和明喆集團未能“好聚好散”。

企查查顯示，明喆集團存在153起司法案件，被告身份的有63起，原告身份的31起。勞動爭議為第一大案件類型，共計63起，其次為勞動合同糾紛13起，還有工傷保險待遇糾紛、物業服務合同糾紛等其他民事糾紛。

圖源：企查查

明喆集團的訴訟量，在同行業中屬于居中水平。同行業中，已在A股上市的物業管理服務企業招商積余（001914.SZ）僅27個司法案件，其中19起為被告，以侵害作品信息網絡傳播權、房屋租賃合同糾紛為主；特發服務（300917.SZ）共39起案件，23起被告，以其他民事、物業服務合同糾紛為主。

新大正（002968.SZ）共有1270起司法案件，但以物業服務合同糾紛為主，達到1038起；南都物業（603506.SH）達到了2203起案件，和新正大一樣，以物業服務合同糾紛為主，達到2024起。

相關裁判文書顯示，明喆集團不少員工因“加班費”問題與其對簿公堂。來自北京的蘇旭東就以明喆分公司長期未及時足額支付勞動報酬為由，解除勞動合同并將公司告上法庭。

蘇旭東表示，其2018年6月至2020年5月，延時加班204小時、法定節假日加班140小時。要求其支付加班工資約6萬元，未休年休假工資1.43萬元以及經濟補償金1萬元。最終二審判決明喆分公司支付未休年休假工資7006.9元。

來自天津的張濱同樣因“加班費”問題，在2023年3月22日將民喆集團告上法庭，請求為要求明喆集團濱海新區分公司支付加班工資、10天未休工資、未休年假工資、防暑降溫費、采暖費、解除勞動合同補償金合計54.09萬元。

該案件于2023年6月開庭審理，目前尚未作出裁決。

比加班問題更為嚴重的，明喆集團還存在多起工傷、工亡案件。

《招股書》顯示，員工陸菊珍于2020年1月22日下班因交通意外死亡、員工張魁維于2020年12月22日上班途中發生交通事故身亡、鄂爾多斯職業中等專業學校洗碗工賀枝貴休班期間在人防地庫墜落死亡，因被認定為工傷、工亡，法院判決明喆集團進行賠償。

圖源：《招股書》

明喆集團對此均進行了上訴，但前兩起以敗訴告終，第三起仍在審理，判決明喆集團分別支付賠償款99.53萬元、88.82萬元和95萬元。

花2.86億買樓、分紅8億

明喆集團成立于2000年，由內蒙古人高海清與張國玲創立，兩人為夫妻，1988年兩人均在內蒙古通遼市統計局工作，1994年兩人前往深圳工作，到2000年創立明喆集團，到目前兩人均擁有新加坡永久居留權。

兩人還擁有一個女兒高藝菲，出生于1993年，21歲后進入明喆集團，從基層左右，歷任行政文員、行政主管、集團辦公室主任助理、人力資源部總經理助理、企劃部企劃專員、財務部會計、采購管理部總經理助理、董事會辦公室主任助理等。擁有新加坡和英國永久居留權。

《招股書》顯示，三人合計直接持有公司股份80.79%，合計控制91.71%的表決權。此外，高海清的弟弟高海峰、張國玲的弟弟張國民分別在明喆集團持股1.95%、1.53%，為第七大、第九大股東，在公司擔任董事、副總經理。2022年兩人年薪均為163.2萬元。

圖源：罐頭圖庫

“一方面這種單邊主義結構的決策風險，會隨時間和企業做大做強而顯得極為突出；另一方面，現代公司治理結構優化的目的之一，就是避免這種決策結構單邊主義畸形。從某種意義上說，我們建立現代資本市場發展直接融資的股權操作模式，也正是為了解決股權過度集中產生的公司治理架構與管理運營實務直接存在的矛盾。”獨立國際策略研究員陳佳表示。

股權高度集中的情況下，明喆集團進行了大額分紅。2020年-2022年現金分紅3.8億元、1.19億元和3.45億元，合計8.44億元，均超過當期凈利潤1.79億元、1.67億元和2.9億元，合計6.36億元。

按照持股比例計算，現金分紅超過90%落入高海清一家口袋。

2021年現金分紅相較較少的原因，則是因現金“另有用途”。2021年9月8日，明喆集團從深圳市筍崗華潤置地發展有限公司手中購買華潤置地筍崗中心的7-10層辦公樓，套內建筑面積合計5020.97平方米，房產轉讓價款合計為2.86億元。已全部付清，目前已經交房并正在裝修。

《招股書》顯示，明喆集團的資產負債率為54.77%、52.31%、53.95%。

此次沖刺IPO，明喆集團計劃募資14.09億元，1.9億元用于補流，主要用于營銷網絡及品牌建設項目、信息化建設與升級項目和人力資源建設項目等。

圖源：《招股書》