近段時(shí)間以來(lái)，一張寫(xiě)有"最新指示：房屋交易中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣缙焦べY3倍"的截圖，引起人們的廣泛討論。如若屬實(shí)，則意味著，房屋中介費(fèi)將從以往的房屋總價(jià)的2%-3%下降至萬(wàn)元左右，尤其是在房?jī)r(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的一線城市，可以為交易方省下數(shù)十萬(wàn)元的中介費(fèi)。

我們聯(lián)系了鏈家、我愛(ài)我家等多家中介的經(jīng)紀(jì)人，對(duì)方均透露暫沒(méi)有收到相關(guān)通知。但在樓市調(diào)控高壓下，任何風(fēng)吹草動(dòng)都在影響著人們的情緒。

行業(yè)風(fēng)聲鶴唳中，有關(guān)中介費(fèi)到底高不高的話題，掀起了輿論爭(zhēng)議。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，購(gòu)房人的中介費(fèi)成本也隨之加大，總房款2%-3%的中介費(fèi)，更是成為購(gòu)房人一筆不小的負(fù)擔(dān)。但在購(gòu)房人為高傭金費(fèi)喊冤的另一面，則是中介行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，炒作房?jī)r(jià)，哄抬租金等亂象依然屢禁不止。

地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展周期，而圍繞房屋中介領(lǐng)域的調(diào)整，也開(kāi)始不斷加強(qiáng)。

3%中介費(fèi)，究竟合理么？

如若按照社平工資3倍的中介費(fèi)來(lái)計(jì)算，將直接給一線城市的中介費(fèi)帶來(lái)以下變化：

以2020年深圳在崗職工平均工資（社保平均工資）為11620元計(jì)算，中介費(fèi)則不得超過(guò)平均工資的3倍即34860元。對(duì)比來(lái)看，以深圳一套100平米，均價(jià)9.4萬(wàn)元/平方米的房子計(jì)算，3%的中介費(fèi)用則接近30萬(wàn)元。這意味著，中介費(fèi)將直接減少近90%。

乍聽(tīng)下來(lái)，從近30萬(wàn)元降到只有3萬(wàn)多元的中介費(fèi)，無(wú)疑將直接為購(gòu)房人省下一大筆購(gòu)房成本。但縱觀全局來(lái)看，這并不是一個(gè)十足的好消息。

中介生意有著久遠(yuǎn)的歷史。近幾年，某些中介公司的市值一度超越萬(wàn)科等老牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，中介在二手房市場(chǎng)起到的作用毋庸置疑，它早已成為二手房交易中必不可少的角色。

而中介費(fèi)的銳減，將直接導(dǎo)致中介收入的大幅下滑，整個(gè)中介行業(yè)的積極性會(huì)遭受巨大打擊，行業(yè)從業(yè)公司數(shù)量和人員迅速減少， 二手房交易中的服務(wù)體驗(yàn)和規(guī)范體驗(yàn)，或許也將因此而下滑。

服務(wù)是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心。而只有恰當(dāng)?shù)氖杖耄拍苤魏梅?wù)，調(diào)動(dòng)優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的參與。目前來(lái)看，我國(guó)不同城市的折扣率存在明顯差異，且不同的中介機(jī)構(gòu)，亦有不同的服務(wù)費(fèi)率。

人們常說(shuō)的中介費(fèi)，事實(shí)上由居間代理費(fèi)+代辦服務(wù)費(fèi)兩部分構(gòu)成。所謂居間代理費(fèi)，是指為交易方提供房屋信息、實(shí)地看房、斡旋成交等服務(wù)，而后者則為交易延伸服務(wù)，包括擔(dān)保解押、銀行按揭、繳稅過(guò)戶登記等服務(wù)。

以鏈家為例，北京市場(chǎng)中介費(fèi)包括居間代理費(fèi)為總房款的2.2%+代辦服務(wù)費(fèi)（名為交易保障服務(wù)費(fèi)）為總房款的0.5%，全部由買(mǎi)家支付；深圳市場(chǎng)則是3%的居間代理費(fèi)（買(mǎi)家2%+賣(mài)家1%），代辦服務(wù)費(fèi)僅收取按揭貸款環(huán)節(jié)。

不過(guò)， 普遍來(lái)看，一二線城市中房屋交易中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大概在成交價(jià)的2%-3%，這意味著，在一套房子動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的上海、北京、深圳，購(gòu)房人需付的中介費(fèi)高達(dá)十幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元。買(mǎi)房人為此叫苦不迭，但一些行業(yè)大佬來(lái)看，這個(gè)中介費(fèi)率并不高。

2019年1月的一次采訪中，已故的鏈家董事長(zhǎng)左暉曾表示，“中國(guó)的中介費(fèi)普遍費(fèi)率大概在2.5%左右，在全世界看來(lái)，也不算高。美國(guó)是6%，日本是6%，（中國(guó)）臺(tái)灣是5%，南非是8%，（中國(guó)）香港雖然是2%，但是還有1%的預(yù)支的費(fèi)用。

左暉這番話曾一度引發(fā)輿論風(fēng)波，沒(méi)多久， 鏈家上海便高調(diào)宣布上調(diào)中介費(fèi)至3%，隨后各家中介也跟風(fēng)上調(diào)中介費(fèi)。

事實(shí)上，相較于美國(guó)、日本等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)5%-6%左右的中介費(fèi)，國(guó)內(nèi)普遍2%-3%的費(fèi)率并非畸高。而與此同時(shí)，中介公司也處于囚徒困境中，在惡性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，費(fèi)率打折普遍存在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，“實(shí)際以前并非沒(méi)有過(guò)政策降低中介費(fèi)，但結(jié)果實(shí)際執(zhí)行中，基本所有二手房交易都按照最高的上限執(zhí)行了，而且從規(guī)范看，最近幾年政策已經(jīng)調(diào)整，只要明碼標(biāo)價(jià)，費(fèi)率由市場(chǎng)定價(jià)。”

“整體看，見(jiàn)底到3個(gè)月收入的可能性不大，但未來(lái)調(diào)整中介費(fèi)乃至要求二手房中介必須單邊代理的可能性非常大。”

中介費(fèi)率改革，難在哪兒？

傳聞尚未確定真假之前，被詬病多年的中介費(fèi)開(kāi)始引起各方討論。

事實(shí)上，中介費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)正式走入市場(chǎng)化始于2014年。在這之前，中介費(fèi)率一直按照1995年官方規(guī)定的0.5%-2.5%的硬性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2014年之后，以愛(ài)屋吉屋、平安好房等為代表的公司，開(kāi)始主打低傭金模式。次年3月，愛(ài)屋吉屋進(jìn)入二手房市場(chǎng)，將買(mǎi)方傭金從平均1.5％－2.5％降至1％，并將經(jīng)紀(jì)人平均2000元底薪提高到6100元，他們希望通過(guò)燒錢(qián)補(bǔ)貼換取市場(chǎng)，一度吸引大批經(jīng)紀(jì)人入駐。只不過(guò)，低傭金模式并沒(méi)有跑通，由于缺乏大量的真實(shí)房源支撐，這場(chǎng)實(shí)驗(yàn)最終以失敗告終。

2014年6月，發(fā)改委、住建部下發(fā)通知，決定放開(kāi)政府指導(dǎo)價(jià)管理的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，改為實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定。

這之后，房屋中介費(fèi)率呈現(xiàn)平緩上升勢(shì)頭。根據(jù)平安證券研報(bào)數(shù)據(jù)，2014-2019年，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平均傭金率從2%升至2.4%，其中二手房從2.1%升至2.5%、新房從1.9%升至2.3%；目前各地傭金率呈現(xiàn)分化，區(qū)間分布在1%-4%，多數(shù)城市為2%-3%。

不過(guò)，中介費(fèi)率的不斷上升，并沒(méi)有改變行業(yè)“拼資本搶房源”的本質(zhì)，中介推高房?jī)r(jià)、吃差價(jià)的現(xiàn)象依然屢禁不止。

張大偉表示，“中國(guó)的中介從根源上的弊端，就是雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會(huì)損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方。”

雙邊代理制度下，房產(chǎn)中介作為“中間人”，既要替賣(mài)方爭(zhēng)取最高的放盤(pán)價(jià)，又要替買(mǎi)方爭(zhēng)取最低成交價(jià)，難以平衡雙方利益。尤其遇到房?jī)r(jià)上漲期，中介會(huì)利用信息差，提升房源價(jià)格，讓人們買(mǎi)房時(shí)付出更多的成本。

在雙邊代理制下，國(guó)內(nèi)的多個(gè)城市以買(mǎi)家承擔(dān)所有中介費(fèi)為主，僅有上海、廣州、成都、大連等城市實(shí)行雙邊收費(fèi)。而反觀美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，則主要推行單邊代理制。這種模式下，中介主要以一方利益為主，只維護(hù)自己代理人的利益，減少了信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，極大降低了交易亂象。

空白研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，“全世界幾乎所有國(guó)家的中介費(fèi)都是由賣(mài)方支付的，只有中國(guó)，除了極個(gè)別城市(例如山東菏澤，中介費(fèi)由賣(mài)方出)，基本都是買(mǎi)方付傭，甚至曾經(jīng)在上海、北京等高房?jī)r(jià)城市，買(mǎi)方還要替賣(mài)方交納一部分稅費(fèi)，這加重了買(mǎi)房的‘感受負(fù)擔(dān)’，導(dǎo)致了不良體驗(yàn)。”

二手房交易要變天？

隨著二手房市場(chǎng)活躍性越來(lái)越高，房產(chǎn)中介單邊代理制的呼聲，一浪高過(guò)一浪。以二手房、租賃業(yè)務(wù)為主的官辦房源平臺(tái)，開(kāi)始跑步入場(chǎng)。

早在2020年5月份，國(guó)家自然資源部、稅務(wù)總局和銀保監(jiān)會(huì)便發(fā)布了關(guān)于推進(jìn)"互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記"的意見(jiàn)，提出了一窗口服務(wù)模式、一網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、深化登記和金融連接的服務(wù)功能、辦理電子房產(chǎn)證等。

一窗口服務(wù)的政策，這意味著房地產(chǎn)信息將被統(tǒng)一登記，所有的房源信息全部公布在網(wǎng)上。購(gòu)房者不再需要求助于房產(chǎn)中介，在網(wǎng)上便可以辦理查找房源，購(gòu)房手續(xù)等流程，尋找房源將變得十分方便，購(gòu)房手續(xù)也將得到簡(jiǎn)化。

而進(jìn)入2021年之后，針對(duì)國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)和中介行業(yè)的亂象，全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)始規(guī)范二手房交易市場(chǎng)。今年2月，深圳首創(chuàng) " 二手房指導(dǎo)價(jià) " 措施，公示了各個(gè)熱門(mén)小區(qū)的二手住宅指導(dǎo)售價(jià)，并要求銀行端據(jù)此辦理貸款。這之后，寧波、無(wú)錫、西安等多個(gè)城市也相繼發(fā)布通知，建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房的參考價(jià)交易體制。

這還僅僅是開(kāi)始。7月9日，上海房管局就曾召開(kāi)規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。7月14日，上海市相關(guān)政府又進(jìn)一步發(fā)文表示，明確自2021年7月19日起，對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。

除了上海之外，2021年7月28日，廣州也出臺(tái)規(guī)定，對(duì)發(fā)布虛假房源、攪亂市場(chǎng)秩序的行為予以嚴(yán)厲查處。其中，對(duì)中介打擊最大的，便屬二手房?jī)r(jià)格監(jiān)管這項(xiàng)條令，這意味著中介不能再隨意定價(jià)格了。

沒(méi)有了價(jià)格信息上的掌控優(yōu)勢(shì)，對(duì)房產(chǎn)中介而言也就沒(méi)有了交易利潤(rùn)，這對(duì)房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次生存考驗(yàn)。盡管中介行業(yè)很難被取締，但身處行業(yè)里的人卻都能感受到寒意。

隨著官方對(duì)樓市的調(diào)控加速，房產(chǎn)中介市場(chǎng)開(kāi)始趨于理性。對(duì)于中介行業(yè)的長(zhǎng)效健康發(fā)展，楊現(xiàn)領(lǐng)表示："綜合而言，中介行業(yè)只有一個(gè)正反饋的恒等式：合理的名義費(fèi)率+更低的費(fèi)率折+引導(dǎo)性的賣(mài)方付傭+經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入門(mén)檻，才等于服務(wù)的品質(zhì)和消費(fèi)者體驗(yàn)。"