多地出臺新規整治二手房交易，房屋中介費將被“限高”？

近段時間以來，一張寫有"最新指示：房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍"的截圖，引起人們的廣泛討論。如若屬實，則意味著，房屋中介費將從以往的房屋總價的2%-3%下降至萬元左右，尤其是在房價動輒數百萬元的一線城市，可以為交易方省下數十萬元的中介費。

我們聯系了鏈家、我愛我家等多家中介的經紀人，對方均透露暫沒有收到相關通知。但在樓市調控高壓下，任何風吹草動都在影響著人們的情緒。

行業風聲鶴唳中，有關中介費到底高不高的話題，掀起了輿論爭議。近年來，隨著房價的不斷攀升，購房人的中介費成本也隨之加大，總房款2%-3%的中介費，更是成為購房人一筆不小的負擔。但在購房人為高傭金費喊冤的另一面，則是中介行業的無序競爭，炒作房價，哄抬租金等亂象依然屢禁不止。

地產行業迎來新的發展周期，而圍繞房屋中介領域的調整，也開始不斷加強。

3%中介費，究竟合理么？

如若按照社平工資3倍的中介費來計算，將直接給一線城市的中介費帶來以下變化：

以2020年深圳在崗職工平均工資（社保平均工資）為11620元計算，中介費則不得超過平均工資的3倍即34860元。對比來看，以深圳一套100平米，均價9.4萬元/平方米的房子計算，3%的中介費用則接近30萬元。這意味著，中介費將直接減少近90%。

乍聽下來，從近30萬元降到只有3萬多元的中介費，無疑將直接為購房人省下一大筆購房成本。但縱觀全局來看，這并不是一個十足的好消息。

中介生意有著久遠的歷史。近幾年，某些中介公司的市值一度超越萬科等老牌地產開發公司，中介在二手房市場起到的作用毋庸置疑，它早已成為二手房交易中必不可少的角色。

而中介費的銳減，將直接導致中介收入的大幅下滑，整個中介行業的積極性會遭受巨大打擊，行業從業公司數量和人員迅速減少， 二手房交易中的服務體驗和規范體驗，或許也將因此而下滑。

服務是經紀行業的核心。而只有恰當的收入，才能支撐好服務，調動優秀經紀人的參與。目前來看，我國不同城市的折扣率存在明顯差異，且不同的中介機構，亦有不同的服務費率。

人們常說的中介費，事實上由居間代理費+代辦服務費兩部分構成。所謂居間代理費，是指為交易方提供房屋信息、實地看房、斡旋成交等服務，而后者則為交易延伸服務，包括擔保解押、銀行按揭、繳稅過戶登記等服務。

以鏈家為例，北京市場中介費包括居間代理費為總房款的2.2%+代辦服務費（名為交易保障服務費）為總房款的0.5%，全部由買家支付；深圳市場則是3%的居間代理費（買家2%+賣家1%），代辦服務費僅收取按揭貸款環節。

不過， 普遍來看，一二線城市中房屋交易中介收費標準大概在成交價的2%-3%，這意味著，在一套房子動輒幾百萬元的上海、北京、深圳，購房人需付的中介費高達十幾萬元甚至幾十萬元。買房人為此叫苦不迭，但一些行業大佬來看，這個中介費率并不高。

2019年1月的一次采訪中，已故的鏈家董事長左暉曾表示，“中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國是6%，日本是6%，（中國）臺灣是5%，南非是8%，（中國）香港雖然是2%，但是還有1%的預支的費用。

左暉這番話曾一度引發輿論風波，沒多久， 鏈家上海便高調宣布上調中介費至3%，隨后各家中介也跟風上調中介費。

事實上，相較于美國、日本等成熟房地產市場5%-6%左右的中介費，國內普遍2%-3%的費率并非畸高。而與此同時，中介公司也處于囚徒困境中，在惡性競爭的市場環境下，費率打折普遍存在。

中原地產首席分析師張大偉分析表示，“實際以前并非沒有過政策降低中介費，但結果實際執行中，基本所有二手房交易都按照最高的上限執行了，而且從規范看，最近幾年政策已經調整，只要明碼標價，費率由市場定價。”

“整體看，見底到3個月收入的可能性不大，但未來調整中介費乃至要求二手房中介必須單邊代理的可能性非常大。”

中介費率改革，難在哪兒？

傳聞尚未確定真假之前，被詬病多年的中介費開始引起各方討論。

事實上，中介費率標準正式走入市場化始于2014年。在這之前，中介費率一直按照1995年官方規定的0.5%-2.5%的硬性收費標準執行。

2014年之后，以愛屋吉屋、平安好房等為代表的公司，開始主打低傭金模式。次年3月，愛屋吉屋進入二手房市場，將買方傭金從平均1.5％－2.5％降至1％，并將經紀人平均2000元底薪提高到6100元，他們希望通過燒錢補貼換取市場，一度吸引大批經紀人入駐。只不過，低傭金模式并沒有跑通，由于缺乏大量的真實房源支撐，這場實驗最終以失敗告終。

2014年6月，發改委、住建部下發通知，決定放開政府指導價管理的房地產咨詢服務收費標準，改為實行市場調節價，收費標準由委托和受托雙方，依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定。

這之后，房屋中介費率呈現平緩上升勢頭。根據平安證券研報數據，2014-2019年，國內地產經紀平均傭金率從2%升至2.4%，其中二手房從2.1%升至2.5%、新房從1.9%升至2.3%；目前各地傭金率呈現分化，區間分布在1%-4%，多數城市為2%-3%。

不過，中介費率的不斷上升，并沒有改變行業“拼資本搶房源”的本質，中介推高房價、吃差價的現象依然屢禁不止。

張大偉表示，“中國的中介從根源上的弊端，就是雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會聯合強勢的一方去打壓弱勢一方。”

雙邊代理制度下，房產中介作為“中間人”，既要替賣方爭取最高的放盤價，又要替買方爭取最低成交價，難以平衡雙方利益。尤其遇到房價上漲期，中介會利用信息差，提升房源價格，讓人們買房時付出更多的成本。

在雙邊代理制下，國內的多個城市以買家承擔所有中介費為主，僅有上海、廣州、成都、大連等城市實行雙邊收費。而反觀美國、日本等發達國家，則主要推行單邊代理制。這種模式下，中介主要以一方利益為主，只維護自己代理人的利益，減少了信息不對稱風險，極大降低了交易亂象。

空白研究院院長楊現領認為，“全世界幾乎所有國家的中介費都是由賣方支付的，只有中國，除了極個別城市(例如山東菏澤，中介費由賣方出)，基本都是買方付傭，甚至曾經在上海、北京等高房價城市，買方還要替賣方交納一部分稅費，這加重了買房的‘感受負擔’，導致了不良體驗。”

二手房交易要變天？

隨著二手房市場活躍性越來越高，房產中介單邊代理制的呼聲，一浪高過一浪。以二手房、租賃業務為主的官辦房源平臺，開始跑步入場。

早在2020年5月份，國家自然資源部、稅務總局和銀保監會便發布了關于推進"互聯網+不動產登記"的意見，提出了一窗口服務模式、一網絡服務、深化登記和金融連接的服務功能、辦理電子房產證等。

一窗口服務的政策，這意味著房地產信息將被統一登記，所有的房源信息全部公布在網上。購房者不再需要求助于房產中介，在網上便可以辦理查找房源，購房手續等流程，尋找房源將變得十分方便，購房手續也將得到簡化。

而進入2021年之后，針對國內二手房市場和中介行業的亂象，全國多個城市開始規范二手房交易市場。今年2月，深圳首創 " 二手房指導價 " 措施，公示了各個熱門小區的二手住宅指導售價，并要求銀行端據此辦理貸款。這之后，寧波、無錫、西安等多個城市也相繼發布通知，建立熱點學區二手住房的參考價交易體制。

這還僅僅是開始。7月9日，上海房管局就曾召開規范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。7月14日，上海市相關政府又進一步發文表示，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。

除了上海之外，2021年7月28日，廣州也出臺規定，對發布虛假房源、攪亂市場秩序的行為予以嚴厲查處。其中，對中介打擊最大的，便屬二手房價格監管這項條令，這意味著中介不能再隨意定價格了。

沒有了價格信息上的掌控優勢，對房產中介而言也就沒有了交易利潤，這對房產中介來說，無疑是一次生存考驗。盡管中介行業很難被取締，但身處行業里的人卻都能感受到寒意。

隨著官方對樓市的調控加速，房產中介市場開始趨于理性。對于中介行業的長效健康發展，楊現領表示："綜合而言，中介行業只有一個正反饋的恒等式：合理的名義費率+更低的費率折+引導性的賣方付傭+經紀人準入門檻，才等于服務的品質和消費者體驗。"