1月20日，一份《閔行區(qū)房管局會議紀(jì)要》將上海樓市的火爆行情拉入了大眾視野。

該份紀(jì)要主要記錄了上海有關(guān)部門商討應(yīng)對最近樓市搖號過熱的情況，項目認(rèn)籌紅線3:1，同一家庭、同一時間段全上海只能認(rèn)籌一套，預(yù)售價格審批從嚴(yán)——一系列調(diào)控措施，彰顯的是地方監(jiān)管部門對本輪上海房價快速上漲的謹(jǐn)慎態(tài)度。

甚至于在后期的調(diào)控動作里，市里正在研究更進(jìn)一步的監(jiān)管政策，如離婚兩年內(nèi)不能買房，分批搖號政策和收緊資金監(jiān)管等。消息發(fā)布沒多久后，上海市閔行區(qū)房管局相關(guān)人士就表示，網(wǎng)上的消息應(yīng)該是謠傳，還沒有收到相關(guān)通知。

不過，這份紀(jì)要也非空穴來風(fēng)，最近兩個月來的上海樓市只能用瘋狂來形容。

據(jù)媒體報道，“上海二手房一天一個價”，優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、九年一貫制學(xué)區(qū)房，漲幅已超過20%，單價直沖20萬元/平方米。“10天內(nèi)房價跳漲超過40%”，這樣的消息在上海已經(jīng)算不上大新聞。

另一邊的新房市場同樣感受到了購房者的熱情。熱度較高的有前灘、大虹橋板塊，其中前灘板塊在疫情后熱盤頻出，憑借著學(xué)區(qū)優(yōu)勢和未來升值空間，認(rèn)籌率遙遙領(lǐng)先。鏈家中介王冕告訴AI財經(jīng)社，夸張一點(diǎn)的樓盤認(rèn)籌率能到700%，“好點(diǎn)的樓盤，1套房子有七八個客戶爭搶。”他的多位客戶已經(jīng)搖號一年多了，卻還是沒中。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，自2020年底開始，上海樓市就翹尾明顯，12月份全市二手住宅成交量環(huán)比增加了20.3%，同比增加95%，上海二手房成交量更是創(chuàng)下3.9萬套的新高，是2017年以來最大值。

一直到2021年1月，上海樓市延續(xù)升溫態(tài)勢，1月的前13天，鏈家二手房成交比去年12月同期增加42%。從市場預(yù)期看，1月前13天的上海二手房業(yè)主調(diào)價中，漲價占比上升至67%，比12月水平提高12個百分點(diǎn)。

不解的是，上海的房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有任何放松跡象，但房價依舊迅速上漲，其中又蘊(yùn)含了多少虛火？這也不難理解，情緒緊張的市場背后，為何地方政府部門的神經(jīng)更加緊繃。

二手房1小時跳價40萬元

“你不覺得現(xiàn)在跟2015年那會兒（房價暴漲）挺像的嗎？”在前10強(qiáng)房企工作的金杰表示，在上海工作生活了十幾年，經(jīng)歷過幾次房價的漲跌。在他看來，上海的房子五年一直不漲價也不太現(xiàn)實(shí)。

漲勢早在2020年就已突顯，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦曾告訴AI財經(jīng)社，上海新房的去化周期已經(jīng)縮減至9個月內(nèi)。而通常情況下，去化周期低于10個月便是房價要漲的信號，“因?yàn)榉孔右粔蛸u了，現(xiàn)在還有千人搖號的現(xiàn)象。”

火熱的樓市背后，有人歡喜有人愁。近日，便有一位博士給上海市委相關(guān)負(fù)責(zé)人寫了一封建議信，由此引發(fā)廣泛關(guān)注。他說自己4次參與搖號都失敗了，一直買不到房，建議修改上海的認(rèn)籌搖號規(guī)則，使自己能獲得優(yōu)先搖號權(quán)，并建議要“嚴(yán)查離婚買房、經(jīng)營貸買房、代持買房等擦邊球行為”。對此，上海相關(guān)部門表示：“對于提出的建議，正在積極研究進(jìn)一步完善認(rèn)籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定。”

據(jù)媒體報道，這輪上海樓市上漲行情中，有人為了買房，可謂是使勁了渾身解數(shù)。一些購房者為了增加搖號概率，通過假離婚、讓老人參與搖號、讓朋友幫忙搖號等各種方式，增加“人肉馬甲”來爭取更多認(rèn)籌號，等搖中之后再進(jìn)行過戶更名。

因?yàn)樯虾Ｐ路肯迌r，和二手房形成價格倒掛，對購房者來說，這是無風(fēng)險套利的好機(jī)會，買到就是賺到。與去年疫情初期二手房業(yè)主大幅度降價不同，最近的上海二手房不斷看漲，據(jù)媒體報道，今年有業(yè)主在兩周時間內(nèi)售價調(diào)高了120萬元，甚至1個小時就跳漲40萬元。

王冕告訴AI財經(jīng)社，這些二手房大多是學(xué)區(qū)房，漲價比一般房源猛很多，一部分原因是受前段時間上海放寬落戶政策影響，因?yàn)閺?qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的引進(jìn)，很多海外留學(xué)生都回來買房，“他們還就盯著學(xué)區(qū)房買，說是要一步到位。”

據(jù)了解，目前上海的購房政策是：外地戶口在上海繳納社保滿5年，家庭限購1套房，單身不能買房；本地戶口，家庭限購2套房，單身限購1套。“如果你是單身想在上海買房，只能想辦法先落戶，除此之外，沒有其他途徑。”王冕表示。

不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，上海放寬落戶條件，雖然對人才的引進(jìn)有著積極作用，同時一定程度上也能提升房地產(chǎn)市場活力，但是實(shí)際效果有限。

盧文曦也覺得人才引進(jìn)政策的能量沒有那么大。“而且上海是局部熱，不是普遍熱，一些遠(yuǎn)郊的項目認(rèn)籌率不高的，老破小的二手房房價也沒有上漲很多。”

點(diǎn)燃房價的導(dǎo)火索到底是什么？

“調(diào)控沒松，價格卻上漲，說明樓市上升，屬于市場的力量，不能怪政府調(diào)控不給力，而是經(jīng)歷三年低迷之后，需求正常釋放了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭坦言。

他指出，當(dāng)前上海樓市呈現(xiàn)的火熱狀態(tài)，是由周期性、疫情下避險與改善需求、動拆遷放量、貨幣放水下的抗通脹需求、公民同招（指民辦學(xué)校與公辦學(xué)校同步招生）教育改革，這五大力量綜合作用才形成的。

具體來看，首先從全國主要城市近二十年的房價變化看，受調(diào)控政策影響，各城市漲跌趨勢呈周期性變化。其次，疫情期間，人們對居住面積有所要求，改善需求釋放明顯，而且去年上海超額完成舊改35000套。盧文曦告訴AI財經(jīng)社，80%的人拿到舊改動遷款，1年以內(nèi)都要買房的，這部分需求量是很大的。

金杰也認(rèn)為，上海的房價好幾年沒漲，很多需求被短期壓制了。“人還在，錢也在，目前還沒有其他投資渠道能夠超過房地產(chǎn)。”

另外，為穩(wěn)定市場和經(jīng)濟(jì)，2020年初各國央行集體大放水，近期美國還推出了1.9萬億美元的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，從全球來看，美國、倫敦房價均創(chuàng)歷史新高，韓國首爾房價上漲，日本東京的土地價格也創(chuàng)近期新高。這也被盧文曦視為房價上漲的導(dǎo)火索之一。

盡管1月15日央行金融市場司司長鄒瀾重申，央行在房地產(chǎn)金融調(diào)控方面，堅持房住不炒定位，但國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深的房價仍舊漲勢明顯，四個一線城市在2020年12月全市二手住宅成交量環(huán)比增加20.5%，并且一線城市新房及二手房價格漲幅擴(kuò)大。

“2015年也是深圳房價先暴漲，然后傳到上海，最后傳導(dǎo)到全國，現(xiàn)在也是這倆城市起頭。”想到2020年以來，房價上漲最快的深圳，金杰若有所思。“不過理論上，只要限購在，上海現(xiàn)在房價再怎么上漲也不能算是炒房。”

盧文曦認(rèn)為，上海的情況要區(qū)分是“炒”，還是合理的漲，“現(xiàn)在買房有客觀需求，適度的漲不是不可以。”

這波行情會持續(xù)多久？

這些天，楊紅旭在忙著“為上海樓市調(diào)控獻(xiàn)言獻(xiàn)策”。盡管他也認(rèn)為上海樓市經(jīng)過了2017-2018年的量價齊跌，和2019年的量增價平之后，到了該上漲的節(jié)點(diǎn)，但看到“千人搖”樓盤、認(rèn)籌率超過500%、房東和中介聯(lián)手推高二手房房價等新聞時，他也不免感嘆“上海樓市，該消消火氣了”。

特別是在今年一季度，上海作為長三角樓市的風(fēng)向標(biāo)，任何突發(fā)的異動，都會加深調(diào)控的升級。

事實(shí)上，2020年下半年以來，在貨幣政策回歸中性、購房信貸環(huán)境寬松觸底以及“一城一策”持續(xù)深化背景下，全國城市房價漲幅逐步收窄，但貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年首周，市場景氣指數(shù)高的城市主要分布在長江中下游區(qū)域，上海、合肥等城市景氣指數(shù)（業(yè)主調(diào)價中調(diào)漲次數(shù)/調(diào)價次數(shù)）在40附近及以上，表明這些城市后期價格上漲壓力較大。

不過陳霄認(rèn)為，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)房住不炒、政策環(huán)境趨緊的背景下，上海樓市暴漲的可能性不大，大概率還是會維持緩慢上漲的趨勢。

盧文曦坦言，最近兩個月上海的漲勢有點(diǎn)過分了，“2月份估計交易量會回調(diào)，讓市場情緒冷靜下，3月份如果能穩(wěn)定點(diǎn)，可能還會出現(xiàn)往年的小陽春。”但他同時提醒，如果市場還是表現(xiàn)出極強(qiáng)的躁動情緒，估計后續(xù)深度調(diào)控的政策也快來了。

目前，上海暫未出臺樓市調(diào)控新政策，僅是對原有政策的強(qiáng)化，要求加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行，及加強(qiáng)銷售管理，杜絕樓市銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報道，前述媒體曝光的《閔行區(qū)房管局會議紀(jì)要》雖然不是官方正式文件，只是上海相關(guān)部門目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除該政策會有延期公布的可能。

（應(yīng)采訪對象要求，文中王冕、金杰為化名。）