二手房指導價實施半年深圳樓市變了嗎？深圳學區房又遭殺價

近日，一則“學區房慘淡殺價”的消息被推上熱搜榜。據央視財經報道，位于深圳福田區的港中旅花園26棟一套116平方米的學區房起拍價1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。

此外，據媒體報道，深圳優質學區房百花片區的長城花園一套104.7平方米的房子同樣遭遇了流拍，其起拍價為1084萬元，單價在10萬元/平方米，每平方米比市場價便宜了三萬多元，首次流拍后，二拍價格已經降到了867萬元。

這并非個例。數據顯示，深圳房價已經連續三個月下跌，七月份二手房價格環比下跌0.4%，目前跌幅仍在進一步擴大。距離今年年初啟動的二手房參考價制度已經過去半年時間，深圳密集和連續調控房價的效果開始顯現。

一直以來，深圳都被視為全國樓市的風向標之一，曾經疫情都沒能擋住人們對深圳學區房的向往，如今調控多番出擊下，學區房徹底涼涼了么？

深圳學區房開始去泡沫

對于深圳參與法拍的學區房價格大跳水的情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，法拍房價比市場價格低是正常的，一般為市場價格的七到八折，“因為法拍房背后有復雜的債權債務關系，以及法拍以后履約成本比較高的問題，還有比較高的法拍代理的律師費用以及稅費，甚至有一些中介以低價為幌子吸引購房者介入，賺取較高的代理費用。”

在李宇嘉看來，今年四月份之前，法拍市場比較火爆，特別是對于學區房法拍，經常可以溢價成交。但今年四月份以后，由于從上到下的學位房政策整頓，教育“雙減”傳達出的信號，特別是深圳二手房參考價制度的強勢執行態勢，以及近期列入地方立法，學位房價格開始大跳水，并直接傳導到法拍市場。

今年7月底，深圳最新發布的《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》提出，在義務教育方面，市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

此舉被視為政府加大對學區房市場的整治力度。《中國證券報》援引業內人士評價稱，“目前深圳的中小學采用的是積分制，雖然也是多校劃片，但總體而言，房子和學位的關系最為緊密，一旦采取大學區制，房子和學位的對應關系會被打破，這對于學位房的炒作來說是釜底抽薪。”

不過，一位鏈家資深經紀人告訴AI財經社，降價幅度大的房子多在福田的百花片區，該區域幾乎都是“老破小”的學區房，過去全靠學位支撐，本身居住屬性比較弱，價格明顯被高估。因此，此輪學區房去泡沫，影響最大的就是這類房源。“價值高的學區房業主才不愿降價拋售，其實現在還是賣方市場，一般房價降得多的業主大多是著急變現，但普遍還在觀望中。“

該房產經紀人感嘆，這半年來的生意十分難做，他所在的門店上半年只有他一人開單了，但有且僅有一單。據樂有家門店監控數據，7月深圳新增求購人數下滑尤為明顯，環比下跌近2成。雖然一二手房帶看方面均有小幅上漲，但實際成交比下降，買家出手周期變長。

“很少能找到各方面都匹配的業主和買家。”該經紀人表示，其實買家大多也在觀望，“現在是橫盤期，我的一個客戶本來想買，但是家人建議他再等等。”

不過，李宇嘉認為，深圳學區房價格和普通商品房的價格差距太大，亟待去泡沫。“目前大多數業主還在觀望過程中，對學區房的認識還停留在過去，后續將認清形勢，降價的會越來越多。”

二手房指導價有何意義？

自從今年2月深圳推出“二手房指導價”以來，調控效果確實比較顯著，在銀行跟進并按照指導價貸款的情況下，個人購二手房的首付額提高，對于比較依賴貸款的購房者來說，政策的作用十分明顯。

舉例來說，一套100平米的房子，業主掛牌價1000萬元，按照原來的計算方式，首套30%的比例，首付款需要300萬元，向銀行貸款700萬元。但是按照政府的指導價計算，指導價認為該套房源單價7萬元/平方米，總房款在700萬元，那么銀行根據這個參考價格，只能貸款給個人490萬元，但是業主的要價并不會因為政府出具的指導價而輕易修改，依舊以1000萬元總價出售，這意味著買家需要比原先支付更多的首付。

鏈家中介告訴我們，很多剛需客戶都因此被攔在了門外，“本來我的客戶看好了一套70平的兩居室準備簽約了，但指導價政策下來后，首付比之前多了150萬元，這套房子就沒買，最后只選了40平的小兩居。”

億翰智庫分析指出，在需求端的調控上，政府的調控工具相較以往并不多，限購、增加社保年限等相對較成熟，可以繼續加碼的空間不足。二手房指導價的出臺，相當于變相限制了需求。

李宇嘉認為，深圳二手房市場缺乏供應彈性，調控的抓手不多，很容易形成“抱團漲價”、“自我價格拉升”的炒作模式。因此，在其他長效機制能夠發揮合力，制約這種炒作模式之前，二手房參考價是一個非常有效的制度，會一直堅持下去。

有聲音就認為“深房理”事件，深刻暴露出深圳在資金管控、防止杠桿炒作、違規加杠以及金融部門和住建部門合作方面的不足，如果不以重拳堵住漏洞，很容易讓資金再次違規流入房地產。

除深圳之外，今年上半年的調控中，“學區房”成為各大城市政策調控的重點。在中央層面，“防范以學區房等名義炒作房價”首次成為中央政治局關注的議題；地方上，多個城市也在市場整頓中重點關注學區房現象，比如北京實行多片劃區政策；合肥實行同一套住房6年內只能享有學區內小學1個學位的政策；上海出臺中招改革辦法，規定每所不限生源的初中基本都能拿到重點高中的一定名額；南昌公辦小學招生，房產年限從3年逐步過渡到6年，學區生源認定中突出“房產戶籍一致”的原則，學區改革將成為下一步調控房地產市場的重點。

億翰智庫認為，學區房能夠成為政策的關注重點，主要是因為學區與房產的掛鉤程度較高，一些開發商和中介常常在宣傳上以學區為噱頭，存在虛假宣傳的問題，而在行情升溫時，學區房價格上漲也是表現最為明顯的，這就給投機行為一定的空間。

目前，深圳、寧波、成都、西安、上海等地都出臺了二手房指導價的相關政策，不排除其他熱點城市也有進一步效仿和跟進的可能。但需要注意的是，如果銀行不按照指導價貸款，指導價更多的作用在于平緩市場情緒，對市場成交價格的影響較小。