要讓58同城重返“神奇”：被寄予厚望的安居客，IPO不輕松

距離58同城完成私有化退市還不足一年時間，其旗下拆分重組的房地產業務有了新動作。

4月8日，58同城旗下房產信息及交易服務平臺安居客正式向港交所遞交招股書，將募資至少10億美元。

招股書顯示，58同城作為最大股東持有安居客45.3%的股權，58同城董事長兼CEO姚勁波直接持有13.5%股權，除“親爸爸”外，騰訊持有14.1%股權。

招股書稱，安居客收入主要來自向房產經紀品牌、經紀人以及開發商提供在線營銷服務，以及收取新房銷售交易傭金。過去的2018年、2019年及2020年，安居客收入分別為62.16億元、75.79億元及80.52億元；三年毛利率分別為92.5%、89.2%及90.5%；同期凈利潤率分別為30.7%、30.4%及24.3%。

資深互聯網觀察家丁道師對我們稱，大眾消費市場紅利下，58此時拆分安居客上市的時機選擇沒錯，但安居客的問題不少，就拿最典型的虛假房源問題來說，如果不解決，可能會影響到股價和進一步發展。

安居客的模式之痛

“安居客、貝殼、鏈家找房哪家靠譜點？”在社交媒體上，經常會有這樣的發問。表面上，三家都是租房、買賣房產的平臺，但商業模式卻有所差異。

鏈家的商業模式是提供房產交易、租賃服務，并收取傭金，也即中介費。交易越多頻率越高，中介的收入也就越高。貝殼找房脫胎于鏈家網，于2018年推出，與鏈家模式不同的是可以接入第三方中介公司的房源。

安居客成立于2007年，2015年被58同城收購，和58的地產業務劃到了一起。安居客上的房源和中介人員都不是自己的——它通過搭建一個平臺，網羅各中介公司，并集中了這些中介公司的房源信息。該業務模式下，是按照點擊次數，或者通過套餐計劃向中介公司與經紀人收費，也即賣端口流量。

招股書數據顯示，安居客目前擁有付費經紀人數量超72.6萬人，占據67%的線上房地產營銷市場份額，覆蓋超800個城市和縣城，是全國最大的新房及二手房在線營銷平臺。

招股書還顯示，安居客2020年在線營銷服務收入為78億元，營收占比超96%。

這種非自營的商業模式也遭到挑戰：靠中介公司而活，但房源不是自己的，使得虛假房源信息不斷，平臺對中介信息的管理難度非常大。

一位北京租客向AI財經社發來的截圖顯示，其詢問照片中的房子是否還在，中介回復“在”，并坦白“照片是假的。房子是引流的啦，不是真實房源。”

坐標南京的牛同學講述了一段自己2020年在安居客看房的經歷。“低價誘人，非常合適”，剛打開APP時，他這樣描述。APP上的聯系人告訴他，看房前，需要先交280元信息費。完成付款赴約看房時，接待牛同學的中介卻反復扯皮，繞開目標房源去看周邊房子。牛同學這才明白，原先安居客APP上看中的那套，只是個誘餌。

成都的房東楊女士今年3月在其它平臺上掛售自己的房子，安居客工作人員在獲得她的聯系方式后，請求拍照片掛到安居客，并承諾放在推薦位置。楊女士心想多掛一個平臺也無所謂，于是答應。

房子售出后，她聯系安居客將房子下架，但令她沒想到的是，半個多月過去了，安居客上有七套自家的房子掛在上面，顯示不同標題、不同價位、不同經紀人。

AI財經社就此詢問了58同城媒體公關部，對方回復稱，平臺一直在持續優化房源信息庫的數據限制標準，不斷降低虛假面積及不合理價格發布的可能性；平臺也在不斷升級稽查懲處的力度，建立三維度稽查懲處機制，設有專門的稽查團隊每天進行人工巡檢。同時進行AI大數據智能檢測、用戶舉報全面復查、平臺抽檢經紀人實拍應檢等不同形式的房源核查，核查違規后會進行房源下架處理，并對相應經紀人記入警告、實行階梯禁發。

曾離IPO一步之遙

在被58拿下之前，安居客曾離IPO僅一步之遙。

那是在2014年，創始人梁偉平的設想是，公司完成“10億元收入小目標”則考慮上市。2013年營收達到8億元，本以為2014年能夠順利敲鐘，不料“一枚炸彈”打亂了所有計劃。

2014年3月的一天，我愛我家、鏈家、中原、21世紀不動產等知名房地產中介公司集體發布維權聲明，表達對“安居客”的不滿，稱其存在“消費不透明、單方面大幅漲價”等行為。

維權聲明稱，安居客在過去7年中曾多次改變收費方式。2012年下半年，安居客不再采用包月套餐的形式，而是根據房源具體的點擊量、競價排名等進行扣費，中介經紀人誰愿意為“單次點擊”付費更高，誰的房源就能優先展示，該競價模式在北京、杭州、上海“上不封頂”。

到了2014年3月，安居客又在未通知中介公司的情況下，提高單次點擊的定價，出售房源的單次點擊價漲幅達27%，租賃盤源的單次點擊價漲幅達50%。此舉最終引發中介公司停止向安居客提供房源的集體行動。一夜之間，9家中介撤空安居客房源。

壓力之下，安居客停止漲價，同時業績大受影響，IPO計劃受挫。

在業內人士看來，漲價只是導火索，安居客的模式本身就存在問題，各經紀人只能通過付費爭取精選或者置頂才有機會獲取點擊，進而獲取客戶。而房源數量有限，付不起錢的經紀人被逼無奈下只能發布虛假信息、重復信息，達到吸引客戶、提高點擊的目的，最終造成經紀人的信息“內卷化”。

“安居客本質上是一家互聯網企業，類似于信息費或者會員費的這種盈利模式已經存在很多年，并不新鮮。” 丁道師表示。

分析認為，在貝殼、鏈家為主的更多對手面前，如果無法將線上、線下相結合，僅是充當流量平臺，這樣的在線營銷服務模式不免單一。

2020年赴美上市的貝殼找房，上市前凈虧損高達43.77億元，在今年3月15日發布的財報顯示，公司經調整后凈利潤達57.20億元，同比大增245.4%。其中很大一部分原因在于改變了對二手房業務的強依賴，布局新房交易和裝修。其中裝修等新興業務營收達20億元，同比增幅達68.7%。

另一家在美上市的房多多被過重的傭金模式所累，用Saas概念提供完成交易所需的工具和服務，向“閉環在線房地產交易”方向努力。

“上市以后，安居客最該想想如何能夠嚴格地去延伸合作伙伴和房源，重塑消費者對它的信任。如果58和安居客做不到這一點，就很難和鏈家相提并論。”丁道師表示。

姚勁波的“正確決定”

招股書披露，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移動月活躍用戶量為6700萬。相比之下，貝殼同期財報顯示，公司2020年第4季度移動端月活躍用戶量為4818萬。安居客更勝一籌。

而從財報和各項數據上來看，被58同城收購后，安居客發展得確實還算不錯。

收購次年，在2016年戰略發布會上，姚勁波公布，安居客獨立訪問用戶數已超過1億，業務覆蓋全國500座城市。一年時間，獲得了160%的業績增幅，擁有百萬級經紀人使用規模，在整個平臺市場的占有率也已高達86%。

在姚勁波眼里，收購安居客是一個正確的決定。

2018年，姚勁波特意在一次財報會上對新生的貝殼找房做出回擊。他表示，與58集團旗下的58同城、安居客、趕集網房產業務流量相比，鏈家加上貝殼的流量只能達到58集團的20%，“實際上，這種競爭沒有對我們的收入和流量形成影響。”姚勁波說。

在收購安居客那一年，58同城還合并了趕集網，收購了中華英才網，一舉成為中國最大的分類信息網站。同時付費用戶效果拉升明顯，較前一年翻了兩倍多。

有大流量做支撐，58同城看起來穩坐江山。但事實是，這家上市即是巔峰的“神奇網站”，在去年走向退市。

上市后，58同城迎來高光時刻，其業務涵蓋招聘、房產、汽車、本地服務等多個方面，而隨著移動互聯網的興起，58同城在競爭中敗下陣來。

這種情況下，58同城也見狀加速整合拳頭產品，58到家改名天鵝到家、58速運改名快狗打車、轉轉戰略合并找靚機……此次安居客上市，58同城的考慮可能是什么？

根據CIC報告，中國居住服務市場將進入穩定增長時期，存量房交易將以12.4%的復合年增長率增長，市場空間從2019年的8.4萬億元人民幣增至2024年的15.1萬億元人民幣。

此外，預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元人民幣增長到2024年的19.1萬億元人民幣，經紀服務滲透率則將從2019年的47.1%增長到2024年的62.2%。

過去一年，很多大廠分拆子公司或板塊上市，京東旗下京東健康IPO后，如今市值超3600億港元，騰訊拆分閱文IPO后，如今市值超800億港元。2020年上市的貝殼，如今總市值也高達660億美元。

看著“不再神奇”的58同城，姚勁波一定心有不甘。安居客會是58同城那張王牌嗎？