01 違約率3%背后的萬億風(fēng)險

中國房地產(chǎn)市場從增量市場變?yōu)榇媪渴袌鲆呀?jīng)是不爭的事實。當(dāng)改善型居住需求大幅提升，消費(fèi)者往往需要通過二手房交易，改善居住條件。不過，在二手房交易過程中，由于房款支付渠道不正規(guī)、共有權(quán)人爭端、物業(yè)交割不清、惡意違約等原因?qū)е沦I房沒成，資金遭受損失的現(xiàn)象并不少見。

據(jù)貝殼研究院發(fā)布的行業(yè)首份《存量房交易安全報告》顯示，三季度以來，各城市二手房市場表現(xiàn)分化，深圳鏈家二手房成交量環(huán)比降幅逼近50%，大連、廊坊、濟(jì)南三季度成交量環(huán)比減少33%、25%與18.6%。由于市場變動，三季度存量房交易的風(fēng)險有所提升。從交易履約的情況來看，前三季度，貝殼平臺交易中因故解除交易合同的單數(shù)比例為3%。解約單涉及的定金平均金額為6.7萬元，最高的一筆解約交易定金金額高達(dá)1550萬。

對此，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)認(rèn)為，在交易過程中推動信息透明、規(guī)范作業(yè)流程，推動經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化，讓客戶的體驗更好顯得尤為重要，而保障交易資金安全則是核心環(huán)節(jié)。

柴強(qiáng)指出，當(dāng)前經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式需要經(jīng)紀(jì)人為客戶利益著想，需要建立交易保障機(jī)制和交易信息披露制度。目前，國內(nèi)的資金存管主要有三種方式：當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管，如住建部門資金監(jiān)管；城市本地銀行線下存管；第三方支付機(jī)構(gòu)存管。

通常，只有當(dāng)社會出現(xiàn)負(fù)面事故時，資金監(jiān)管才會被外界提及，逞論重視。

實際上口號喊完后，到底由誰做、怎么做？業(yè)內(nèi)一直沒有特別明確。21世紀(jì)中國不動產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人、總裁兼CEO盧航表示，比較知名的大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，基本上都沒有動客戶資金的能力。“這件事不是經(jīng)紀(jì)公司想這么做就能做的。客戶不愿意，你不能強(qiáng)迫客戶做資金監(jiān)管，真的要強(qiáng)制性地做，只有政府有這個能力。所以我們看到天津、深圳等城市，之前出了比較多的負(fù)面事件后，政府強(qiáng)行出手才解決。”

作為二手房交易的一大平臺，貝殼找房與中信銀行、工商銀行、光大銀行等多家銀行合作，由銀行提供資金存管服務(wù)，購房資金在交易完成前將由銀行存管，交易完成后再放款至業(yè)主賬戶。存管采取一站式便捷服務(wù)，用戶簽訂房產(chǎn)交易合同同時即可委托存管，此后可在線查詢交易進(jìn)度與存管狀態(tài)。目前，該平臺交易使用資金存管的單量比例達(dá)到81%。

盧航表示，不管是政府推的資金監(jiān)管方式，或者貝殼平臺推的資金存管方式，本質(zhì)都是一樣，都是要解決資金的安全性問題，使之變成行業(yè)新基建的一個標(biāo)準(zhǔn)。

02 長租公寓仍是監(jiān)管難點(diǎn)

我國存量房交易資金監(jiān)管制度建立于2006年。今年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門印發(fā)的《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》再次提出建立交易資金監(jiān)管制度。僅今年前三季度，佛山、廊坊、開封、株洲、海口、阜陽6個城市政府出臺了二手房交易資金監(jiān)管相關(guān)政策文件，明確資金監(jiān)管的要求與實施方法。

資金存管，即將客戶房款放在第三方存管機(jī)構(gòu)中存管，待交易成功后，再將房款解凍至業(yè)主賬戶，若交易失敗，資金會返還給客戶，保障買賣雙方交易資金的安全。

這點(diǎn)類似支付寶之于淘寶的作用，是為了解決交易的信任與安全問題。但買房子和買裙子不一樣，由于交易周期長、頻率低，消費(fèi)者對于購房資金安全的問題，認(rèn)知非常少。怎么樣讓客戶業(yè)主接受如今的作業(yè)模式，在貝殼看來存在一定難度。

成都老牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司富房不動產(chǎn)，入駐貝殼找房兩年多，總經(jīng)理張曉舟坦言，推行資金監(jiān)管存在難度，主要原因是消費(fèi)者不愿意拉長交易流程，“尤其是離城市兩三百公里的郊縣，說服消費(fèi)者去做這件事還是很難的，大家普遍希望交易流程更短。”

據(jù)了解，貝殼采取的這種存管方式是一站式服務(wù)，使用戶簽訂房產(chǎn)交易合同的同時即可委托存管，之后部分城市可以借助于貝殼找房APP里的交易資金可視化，了解整個資金架構(gòu)、每一筆資金的動向與狀態(tài)，并可以對資金狀態(tài)進(jìn)行反饋、確認(rèn)。

貝殼找房交易平臺總經(jīng)理伊凱解釋道：“過去主要是線下作業(yè)，當(dāng)客戶支付了定金或者首付之后，業(yè)主有沒有收到，我們經(jīng)紀(jì)人是不知道的。今天通過線上的解決方案，購房者通過貝殼找房方案進(jìn)行確認(rèn)，資金支付完之后，業(yè)主會收到通知，由他來確認(rèn)到底有沒有收到，這樣就可以幫助我們更早地去發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險，并進(jìn)行干預(yù)，來降低資金事故發(fā)生的情況。”

如今，企業(yè)和政府共同發(fā)力資金監(jiān)管，不僅在二手房交易領(lǐng)域展開行動，新房市場的資金監(jiān)管也在進(jìn)行。10月21日，北京市住建委官微披露消息，為強(qiáng)化行業(yè)紅線意識和底線思維，維護(hù)首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康秩序，北京市近日陸續(xù)啟動住房限購政策執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案三個專項檢查。

其中對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，要求重點(diǎn)圍繞開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金收存、支取、使用的及時性、合規(guī)性，監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專用賬戶等情況開展檢查，多措并舉保障預(yù)售資金更加安全、規(guī)范、高效使用，防范延期交房、樓盤爛尾等風(fēng)險。

不過，在租房市場的交易管控方面，貝殼還在嘗試過程中。梁芳告訴AI財經(jīng)社，資金存管服務(wù)應(yīng)用在長租公寓的難度較大，“因為這對資金周轉(zhuǎn)回流的要求更高，所以我們也在研究中。現(xiàn)在存量房涉及的金額特別大，遠(yuǎn)超租賃行業(yè)，我們會從最重的地方先抓住，以后更容易直接復(fù)制。”