泊寓上半年新開業 1.89 萬間，物業服務恐被碧桂園反超

8月27日晚間，萬科發布2020年半年報，財報顯示：2020 年上半年，萬科實現營業收入 1463.5 億元，同比增長 5.1%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.1億元，同比增長5.6%；房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為 24.1%，較 2019 年同期下降 4.2 個百分點。

2020 年上半年，萬科實現銷售金額 3204.8 億元，合同銷售面積 2077.0 萬平方米，同比分別下降4.0%和3.4%。

總的來說，在其他中小房企“叫苦連天”之際，“老大哥”萬科交出了一份令人滿意的答卷。

截至8月28日午間收盤，萬科股價漲幅達2.08%，市值達3096億元。

截至目前，房地產四大巨頭只有中國恒大還沒有公布2020年半年報。

從營收規模來看，碧桂園位居第一，合同銷售金額達1849.6億元，較萬科高出近400億元，較融創中國高出1000多億元。

從歸母凈利潤來看，萬科、碧桂園和融創中國三家房企差距不大，均超過100億元。

從合同銷售金額來看，萬科以3204.8億元的銷售金額躍居第一，較碧桂園和融創中國分為高出500多億和1200多億元。

從業務構成來看，上半年，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為 1381.4 億元，占比 94.4%；來自物業服務的營業收入為 67.0 億元，占比 4.6%。

圖：萬科2020年上半年營業收入構成（來源：萬科半年報）

物業服務板塊，上半年，萬科物業實現營業收入 67.0 億元，同比增長 26.8%，其中 55%來自于萬科以外的項目。

截至6月底，萬科物業累計簽約建筑面積 6.8 億平方米，已經接管面積 5.2 億平方米。上半年，萬科物業新簽約建筑面積 0.53 億平方米。

而萬科物業最強勁的競爭對手碧桂園服務上半年的營業收入為62.71億，同比增長78.4%。目前兩家公司的營收規?；境制剑坦饒@服務的營收增速遠超萬科物業。而在2019年，萬科物業的營收較碧桂園服務高出30億元。

上半年，萬科物業的合同管理面積和在管面積分別新增0.4億平方米和0.7億平方米，而碧桂園服務除“三供一業”業務外的合同管理面積和在管面積分別新增0.61億平方米和0.43億平方米。

可見，萬科物業上半年的營收依然超過碧桂園服務，但營收差距已經進一步縮減，碧桂園服務有望年底反超萬科物業。截至目前，房企top四巨頭“恒融碧萬”只有萬科物業暫時還沒有上市計劃，恒大物業、融創服務近期均對外宣布分拆物管業務在港上市的計劃。

長租公寓板塊，截至2020年6月底，萬科在 33 個城市累計開業泊寓 12.73 萬間，其中上半年新增開業 1.89 萬間，此外，規劃和在建中泊寓尚有5.77 萬間。

同時，萬科首次在財報中披露長租公寓板塊的收入情況：上半年萬科租賃住宅業務營業收入 10.5 億元。

除了萬科，龍湖集團也是目前為數不多堅持布局長租公寓的房企。

截至6月底，龍湖冠寓已開業7.9萬間，上半年新增開業4000間。

今年初，龍湖集團CEO邵明曉曾表示龍湖冠寓2020年將新開2.5萬間，總數達10萬間。彼時，邵明曉稱，冠寓今年完成10萬間的開業及20億的收入應該是沒有問題。

而在龍湖2020年中期業績發布會上，龍湖管理層透露長租公寓業務今年實現了微盈利。

截至2020年6月30日，萬科集團共有在冊員工約13.34萬人，較去年底新增1950人。

上半年，萬科計提職工薪酬福利合計71.3億元，粗略計算，上半年萬科每個員工的月薪約為8900元。

僅從員工數量上來看，萬科目前的員工人數已經與中國恒大不相上下，遠超碧桂園。

那么，萬科13.34萬名員工主要分布在哪些部門？

財報顯示，萬科房地產開發系統共有員工約1.74萬人，物業服務系統共有員工約10.4萬人，其他系統共有員工1.18萬人。其中，物業服務系統的學歷相對最低，本科及以上學歷僅占12.9%，而在房地產開發系統和其他系統，這一數字分別為77.9%和54.3%。

值得關注的是，上半年，萬科物業服務系統中保安人員編制已經劃歸聯營公司深圳市萬御安防服務科技有限公司，扣除劃轉的保安人數后，物業服務系統共有員工約6.18萬人。