華大九天上市2月就掏1億給員工買房，你酸了嗎？

上市不到三個月，華大九天(301269.SZ)就收到了深交所發來的《關注函》，不是因為經營問題，也不是股價異常波動，而是一個老百姓最常討論的話題——買房。

華大九天并不是房地產公司，它成立于2009年，是我國電子設計自動化(EDA)龍頭，也是我國唯一能夠提供模擬電路設計全流程EDA工具系統的本土EDA企業，因其特殊的地位還被業內稱為“芯片之母”。

作為一家高精尖的科技公司，華大九天7月29日成功登陸深市創業板，上市首日漲129%，以后一周更是連續走高，最高摸到145.98元/股，較32.69元/股的發行價漲346.56%。

來源：wind

華大九天買的也不是商品房，據公告，其購入的是42 套公租房，總建筑面積約為4420.88平方米，總價款約為 1.1億元。

剛上市募資35.49億元就斥1.1億元買房，深交所火速關注，并要求華大九天說明買房資金來源、相關人員激勵標準以及要求說明募集資金是否變相投向房地產等。

市場反應平淡

與深交所的快速反應不同，華大九天投下的這顆石子，并沒有在資本市場引起太大的漣漪。

華大九天這則“關于購買上海臨港公租房的公告”是在10月18日發布的，夾雜在二十余條常規公告中間。

來源：wind

公告發布第二天，華大九天報收98.5元/股，較前一日下跌1.5%。10月19日，深交所就發來關注函，次日，華大九天報收104.5元/股，較前一日上漲6.09%。10月21日，華大九天股價又下跌1.46%，報收102.97元/股。

10月26日，華大九天回復了深交所的《關注函》，當日收盤，華大九天報107.06元/股，漲4.89 %。

可以看到，股價并沒有因為這則消息而異常波動，股吧內對其剛一上市就購房發員工福利的新聞更多的討論方向也是“羨慕”。

來源：東方財富股吧

有投資者表示，逢低買入不動產，既保值又解決了員工的住宿問題，有啥不對？

還有投資者認為，人才就是技術，就是科技，吸引并留住人才，才能長遠的發展下去……

但也有小部分投資者提出了質疑：公租房為何可以賣給公司來出售？

位置偏僻的公租房

在華大九天的購房公告中，并沒有給出其預購買42套公租房的具體位置，只說是在上海市浦東新區海洋七路999弄11號共8層16套、木荷路515弄18號共13層26套，沒說小區名稱，也沒說門牌號。

來源：華大九天購房公告

事實上，上海的“弄”相當于北京的胡同、川渝的巷子，是一個比較大的范圍，號也只能具體到樓棟，并不能精確到房間。

從地圖上來看，海洋七路與木荷路相鄰，兩條路及周邊部分公路顯示的都是“在建”狀態。

來源：高德地圖截圖

一位在這附近送餐的外賣小哥表示，這附近有一個同濟大學的實驗基地，還有一個臨港的智能網聯汽車綜合測試示范區，剩下的除了工地就是荒地，一般這里點餐的也都是工地上的工作人員。

從高德衛星地圖來看，海洋七路和木荷路中間確實對應了一塊正在建造中的住宅區域，從公租房所在區域細節可以看到，該區域很多房子還未封頂，也沒有綠化。

公租房所在區域

公租房所在區域細節

華大九天在10月26日的回復公告中也確認了這一點，表示“公司本次交易購買的公租房為預售房，相關房產目前仍在建設過程中。”

此外，華大九天還表示，公司用于購買本次公租房資金充足且并非來自首次公開發行募集資金，不存在其他融資安排，亦不涉及募集資金變相投向房地產業務的情形。

從已有的房屋信息來看，這兩處公租房的總建筑面積4420.88平方米，海洋七路房屋的總房價款(包含房屋全裝修價格)暫定為人民幣5977.26萬元，木荷路房屋的總房價款(包含房屋全裝修價格) 暫定為人民幣 5137.53萬元。

也就是說，華大九天斥資1.11億元購買了4420.88平方米的全裝房，每平米折合2.51萬元。

安居客數據顯示，上海10月二手房均價5.61萬元每平方米，不過搜索華大九天所購公租房附近的住宅，如臨港海濱國際花園，最新的價格為2.39萬元每平方米。

來源：安居客

考慮到華大九天購買的包含房屋全裝，由此來看，其購物價格和市場的二手住宅均價相差不多。但如深交所問詢中所述，這次的交易合規嗎？

公租房可以買賣嗎？

事實上，公租房也是可以買賣的，但各地政策稍有不同。

據上海市光明律師事務所付永生律師介紹，根據國家規定，臨港新片區參照經濟特區管理。為了加大對人才的住房保障力度，2019年9月1日制訂的《中共上海市委、上海市人民政府關于促進中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區高質量發展實施特殊支持政策的若干意見》第38條規定：建設“先租后售”公租房。建成后10年內作為公租房使用，其中50%房源可由單位按門棟整體購買作為公租房中單位租賃房使用。公租房建成10年后可作為商品住房按套上市轉讓。

付永生律師表示，《上海市人民政府關于深化完善“雙特”政策支持臨港地區新一輪發展的若干意見》滬府發〔2016〕49號，規定對上海臨港地區建立特別機制和實施特殊政策（簡稱“雙特”政策），允許公共租賃房“先租后售”。

值得注意的是，這一規定里有一個10年期限。

不過2022年6月1日，中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區管理委員會特別批復了臨港公共租賃住房項目整體預售。

批復項目為臨港科技創新城園區的5個地塊，其中就包括華大九天購買公租房的地塊。批復函的具體要求中提到，本項目50%銷售部分僅向臨港科技城園區內的企事業單位及分支機構按門洞號進行整體預售……銷售范圍不超過住宅總面積的50%。

可以看到，華大九天的購房行為是有政策依據的，只不過與大眾概念中享受公租房待遇的中等偏下的群體不同，華大九天購房目的是為了吸引和激勵核心人員。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，公租房在沒有禁止性規定的情況下是可以出售的，而且公租房的建設與持有方往往為了自身的流動性也會傾向于出售部分公租房或者將公租房資產證券化。但是公租房由于享受了一定的政策優惠和政策補貼，比如地價折讓、規費減免等，所以無論是直接出售還是賣給市場化的公司來出售，除非入住者符合相關的資格要求且滿足一定的年限之外，則可能還需要補交相應的政策性優惠或者補貼形成的市場差價。華大九天這一動作在沒有禁止性規定的情況下也不能說不是合法合規的，因此深交所只是問詢以關注其資金使用的合理性而已。

華大九天的這一行為，對外的說辭是為了員工福利，如果入住員工符合公租房要求的資格倒也無妨，但是如果員工不符合入住資格且居住年限不滿足公租房要求的話，則買入的產權人是要補足公租房所享受的政策性差價的。柏文喜表示，如果這些房子轉售給員工，則華大九天就不存在變相投向房地產的可能性了；如果這些房子由公司持有，則需要解決好公租房的相關政策問題，在受公租房政策限制的情況下，華大九天也很難實現變相投資房地產。而只有華大九天完全將這些房產轉為市場化的商品房來自行持有，才具備變相投資房地產的可能。

華大九天七月底登陸深市創業板，創業板企業確實需要維持技術骨干人員和核心團隊的穩定性。柏文喜認為，華大九天上市剛兩個月，還沒做出成績就開始買房激勵員工，這么大的激勵動作可能是出于穩定核心技術團隊的需要，未必不具備合理性。即使是出于穩定核心技術團隊目的的炒概念，也有利于向市場傳達信心和有利于自身維護股價。