萬科、世茂、保利等房企拋售海外資產，能否應對償債高峰？

2021年，不少房企走上了“賣賣賣”之路。在這期間，處置海外資產成了眾多房企的選擇。

2月18日，泛海控股以略高于2300萬美元的價格將夏威夷的一宗毗鄰Ko Olina Resort的20英畝地塊出售給檀香山住宅開發商Alakai Development。

據了解，該地塊是泛海控股在2015年斥資超5億美元購得，原計劃在夏威夷西瓦胡島建造一個新的混合用途社區，包括新住宅，零售中心和高爾夫球場。

據野馬財經統計，自去年11月以來，除了泛海控股，還有世茂集團、萬科、中海地產、中國奧園、長實集團、 保利集團等多家房企均在處置海外資產。截至2月22日，完成資產交易和傳出交易的項目超過12個，涉及金額超過500億元。

圖片來源：罐頭圖庫

知名地產分析師嚴躍進表示，當前房企頻繁出售股權、資產，本質上都是為了回籠資金，進一步促進企業流動性的改善。

房企加速海外資產處置

早些年，在國內發家致富的房企將目光投向了海外，相繼選擇到國外投資，布局海外市場。如今，面對國內房地產行業下行，不少房企選擇逐步處置海外資產。

2月初，據媒體報道，世茂集團董事局主席許榮茂計劃出售倫敦金融城的Christ Church Court大樓，預計售價3.4億英鎊（約29.3億元）。

據悉，該項目是許榮茂在2015年以2.7億英鎊收購的倫敦項目，靠近倫敦證券交易所，此前曾出租給高盛作為倫敦總部。

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同樣是在今年2月，綠地集團以約4000萬英鎊（約3.44億元）的價格，將位于倫敦西南部Wandsworth的住宅開發項目——蘭姆公館（Ram Quarter）未完工部分，出售給英國上市開發商伯克利集團（Berkeley Group）。

作為一向求穩的萬科，在2022年喊出了“黑鐵時代”，也在斬斷其海外的布局。今年1月底，萬科將其位于倫敦市區的辦公大樓Ryder Court出售給了 M&G TS Ryder Limited，售價1.32億英鎊（約11.3億元）。目前，萬科海外僅剩下香港麗晶中心一項投資物業。

除了上述幾家房企主動出售海外資產外，中國奧園處置海外資產則是迫于無奈。

1月19日，中國奧園選擇“”，宣布公司將不會支付于1月到期票據的余下本金及最后一期利息。據了解，中國奧園1月到期的兩只海外票據，共涉及金額6.87億美元。

圖片來源：中國奧園公告

從去年11月開始，中國奧園就頻繁處置海外資產。今年1月初更有資本市場消息稱，中國奧園正在進行處置的境外資產中，已有4-5宗項目在洽談買家，交易金額預計為人民幣30億元左右，還會處置其加拿大、澳大利亞的部分項目。

1月26日，中國奧園以2.15億加元（約10.78億元）出售位于加拿大的多處資產。完成此次交易后，奧園將獲得1530萬加元（7673萬元）收益。

實際上，早在2017年，曾經高調“出海”的房企萬達遭遇“滑鐵盧”之后，開始拋售海外資產，中國房企的海外置業潮就開始漸漸消聲，出現反轉。

在短短的十余年間，房企風光“出海”，又失意“回歸”。

房企 “出海”熱恐難再現？

進入21世紀，在房企的布局之路上，海外市場成為規模擴張的重要一環。

據了解，中國房企最早的一次公開“出海”，可以追溯到2004年。萬通控股總經理助理張冬冬曾回憶表示：“2004年，萬通就有了在海外投資的想法。”。

當時，綠地集團、上實集團等企業共同投資成立的海外聯合投資公司，赴俄羅斯圣彼得堡市投資開發大型綜合社區——波羅的海明珠項目。

不過因為信用延期問題，萬通控股從2006年準備投資，直到2010年才宣布投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿中心（WTC）重建項目世貿中心一號樓（原稱自由塔）64層部分與65-69整層，打造名為“中國中心”的商務中心。

在民營房企中，2005年，中坤集團在美國洛杉磯投資了2萬平方米的商業中心。此后，其于2007年在美國納什維爾附近直接購地1200英畝；2011年，在冰島以2億美元購地300平方公里。如今，中坤集團在住宅市場中幾乎銷聲匿跡。

SOHO中國董事長潘石屹也是最早“出海”的房企大佬之一。從2011年開始，潘石屹張欣夫婦就通過家族信托投資海外資產，包括紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%股權，以及聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%股權。據了解，這些投資總金額約27億美元。

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彼時，萬達也開始進軍海外市場，并在英國倫敦南部的沃克斯豪爾、西班牙馬德里、澳大利亞黃金海岸和美國芝加哥等地購買土地，還收購了美國洛杉磯的地產項目。

此后，萬科、保利集團、中海地產、中國奧園、世茂集團等房企紛紛將投資目光轉向海外，購買海外的商業地產、地塊，開啟了一輪房企海外投資熱潮。

據仲量聯行發布的調研報告顯示，2013年-2016年，中國房企在海外市場的投資金額分別為113億美元、165億美元、251億美元和330億美元。

嚴躍進表示，中國房企加快海外投資腳步也是投資國際化的一種體現。從宏觀面來說，有利于國內房地產企業的結構性調整以及剩余產能轉移。從微觀面來說，實現企業的區域擴張，進而實現房企新業務的進一步拓展。

不過，2017年，國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部聯合發布《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》，引導和規范境外投資方向，其中將房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資列為限制類。

全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，像上一波那樣中國房企大規模“出海”的情形，恐怕近幾年很難再現。

處置海外資產應對“償債潮”

自從2021年以來，房企的債務壓力成為懸在頭上的達摩克利斯之劍，債券爆雷、理財爆雷等促使部分房企選擇處置資產優化債務。

在嚴躍進看來，2021年房企的“生死挑戰”才剛開始，眼下處理不好手頭的債務，2022年陷入流動性危機或者爆雷的企業會更多。

不久前，萬科總裁郁亮表示要縮緊褲腰帶過日子，地產行業進入“黑鐵時代”。這不僅描繪了當下市場的嚴寒景象，更反映了2022年上半年償債高峰期帶來的壓力。

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克而瑞數據顯示，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億元，為近兩年中的最高。此外，3月-7月，同樣是房企償債小高峰。

除了受債務影響，海外項目的收益下滑也促使部分房企選擇優化資產。

據了解，受疫情影響，2020年以來 不少規模房企的境外項目銷售業績下滑明顯。克而瑞數據顯示，2020年，中海地產、龍湖集團、萬科的境外項目銷售業績分別同比下滑59.5%、45.4%和29.2%。

克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴認為，去年11月以來，多家房企處置海外資產，正在加速資金回籠，無論從降低項目風險角度，還是從提升項目投資回報率的角度，都值得去做。2022年或有望迎來土拍窗口期，疊加風險與機遇因素，房企借此契機處置境外資產，可以為境內投資蓄能。