綠城中國毛利率下滑，半年銷售1128億

2022年8月26日下午，綠城中國舉行2022年中期業績會，董事會主席張亞東等管理層出席。與其他房企普遍的悲觀態勢不同，這場業績會上，管理層們無不透漏出對地產行業的看好。

他們稱：“長期還是看好這個行業，感覺綠城未來還大有可為。預計在未來三年后綠城的銷售額大概能占到行業的3%，這個份額以后還會逐漸提高。”

不止如此，張亞東還重新立下了的三個“前十”目標，“綠城要進入三個前十，一個是現在的銷售排名進入前十，保持在前十名里面；第二個前十是自投部分進入前十；第三是重資產的權益部分，經過一兩年的努力也要進入前十。”

在地產圈里，綠城是一個獨特的存在。早年，綠城中國以產品品質著稱，其創始人宋衛平不斷強調“無論行情好壞, 都堅定不移地做好房子”，后又經歷過幾輪業績震蕩后，兩年時間里從第7名掉隊到了2018年的第17名。如今，在行業低谷期中，靠著國資中交背景的綠城中國，又要開始重新講一個后來居上的故事。

01，保底目標3100億

四年時間里，綠城的銷售規模逐步向前邁進，從第17名，追回到了前十。

今年上半年，綠城完成合約銷售額為1128億元，相比去年同期1717億元數據來說，同比下滑34.3%。中指院排名中，綠城中國位列第7名。

管理層曾在年初業績會上給出一個保守的全年銷售額目標：3300億元。但在銷售遇冷下，管理層也調低了銷售預期，“即便是維持現在的情況，可能在3300億元基礎上下探一些，但是肯定可以完成3100億元的保底目標。”

但對于長期目標，綠城中國有著更高的要求。張亞東表示，綠城會在下行的市場中獲得更多的市場份額，三年后大概能占到行業的3%。他稱，綠城不僅要保持在銷售排名前十中，還要讓自投部分的銷售額也進入前十，此外，重資產的權益部分在一兩年后也要進入前十。

規模之外，綠城中國更看重的是收入和利潤。財報顯示，2022年上半年，綠城中國收入647.31億元，同比增長79.1%;公司股東應占核心凈利潤37.26億元，同比增長36.7%。不過，受多重因素影響，期內歸母凈利潤僅為18億元，同比降幅超25%。

與此同時，綠城中國的毛利率也出現了一定下降。今年上半年，綠城結轉毛利率是17.4%，去年全年是18.1%，同比下降了0.7%。綠城執行董事、執行總裁耿忠強表示，主要原因是現在交付結轉的這些項目主要是三年前甚至更早的時間拿的地，當時土地市場競爭比較激烈，毛利率偏低。

此外，綠城中國也在加強風險防范能力。過去幾年，綠城年報總是會有大規模的項目計提減值，這些都是前幾年激進拿地后留來的后遺癥。綠城中國的投資情況，也成為投資者歷年關注的重點。

投資力度上，上半年綠城中國新增土儲313萬方，今年上半年，綠城集團拿地成本約304億元，在8座城市新增項目20個，總建筑面積約313萬平方米，較2021年同期的超過1000萬方有明顯下降。

對于接下來的投資策略，綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峰表示：“拿地總數量會減少，權益要增加，我們提出了更高的要求——零失誤。”他還進一步表示，綠城拿地的要求是綜合項目平均凈利率不低于8%，IR不低于15%，這是兩個入門的門檻。

而為主動防范合作風險，綠城中國對合作伙伴也更挑剔了，“通過建立合作伙伴的白名單制度，嚴選合作伙伴，主要把合作伙伴限定在央企和屬地大型國企。”

02，大股東中交融資加持，但仍踩中一條紅線

憑借著中交的融資資源及央企背景，綠城資本市場的表現變得積極，發債產品也越來越豐富，包括公司債、中期票據，ABS 等等。

在房企普遍發債難的行情下，今年上半年，綠城中國融資成本持續下降至4.5%。綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強介紹稱，“受大股東支持，現在各大行對綠城的授信全部納入中交的整體授信范圍內，這樣對綠城中國來說，授信更充足，成本也更低；另外資本市場層面，中交與綠城中國較多協同，包括出具安慰函甚至直接買債。”

不過，即使有雄厚的資本優勢，綠城中國還是沒成功闖入綠檔房企。從三道紅線上看，綠城中國仍踩中了一條監管紅線。綠城中國的凈負債率為71.5%，剔除預收款后的資產負債率72.5%，略高于監管要求，剔除預售監管資金后的現金短債比為1.8倍。

對于三道紅線的完成進度，耿忠強曾在年初業績會上表示，“三道紅線的三個關鍵指標都在進一步向好。公司確保2023年能夠進入綠檔，同時我們根據今年的內外部環境情況，做好了提前進入綠檔的準備。”

耿忠強透露，綠城目前的授信額度完全能夠保障公司開發貸和按揭順利放款。數據顯示，截止到6月30日，綠城中國的預售監管資金132億元，比去年年末增長了22億元，即便把預售銷售監管資金扣除之后，綠城目前在手的可動用現金依然有450億元。

不過，盡管財務數據表現良好，但在今年5月份，綠城中國的表外負債也曾引發輿論關注。今年6月初，上海票據交易所網站公布了5月份商票逾期名單，綠城頤合房地產有限公司赫然在列。票交所數據顯示，綠城頤合在今年5月份，有40萬元的商票逾期，商票累計逾期發生額為1359萬元。

對此，6月28日，綠城頤合曾發布一份澄清聲明，表示該公司已第一時間聯系持票人進行妥善的兌付工作，于5月末所有逾期問題已經全部處理完成。

盡管輿論風波已平息，但仍引發了外界對綠城中國表外債務的關注。一方面要彎道超車，另一方面還要控負債、控相關指標，這對于還在“黃檔“的綠城中國來說，仍是一次嚴峻考驗。