53億，黑石兩次出手，徹底拿下大灣區最大物流園

粵港澳大灣區內最大的城市物流園區，已徹底被黑石拿下。

2021年12月7日，富力地產發布公告稱，將廣州國際機場富力綜合物流園（下稱“富力綜合物流園區”）30%的權益出售給黑石。除去稅項及其他成本及費用后，本次交易富力地產可收取現金付款約12.63億元。

本次交易完成后，富力地產將不再擁有目標集團（存續公司及其附屬公司，包括空港物流、鼎富及華維）及該等物業的任何股權或所有權益。

早在2021年1月，富力地產公告顯示，已經將富力綜合物流園區70%的權益轉讓了黑石，共收取人民幣約為40.62億元。加上此次轉讓的30%的權益，富力地產已將富力綜合物流園區100%的權益轉讓給黑石，合計收益約53億元。

近年來，手持充足彈藥的黑石持續重倉物流地產。而在全球投資版圖里，中國市場無疑成為黑石的發力重心。2021年7月，黑石還為旗下中國物流平臺龍地物流引入了首席執行官——黃詠祥。據悉，這是黑石首次聘任該職位的高管。

彼時，據黃詠祥透露，黑石在中國物流方面已經投資了超過8.6億美元，折合人民幣約55億元。

富力出清旗下唯一物流園，黑石全部接盤

富力綜合物流園區成立于2007年，是富力地產旗下唯一物流園，也是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。

于富力而言，富力綜合物流園區的建設具有某種標志性意義，它吹響了富力進軍工業地產的號角。

2008年，富力物流園首批倉庫及物管服務大樓正式投入使用。2009年，首家龍頭企業-中國煙草進駐園區，翻開了園區發展的新篇章。當年，時任富力華南區總經理的朱榮斌還表示，富力物流園項目是廣州市的重點項目空港物流園一個核心組成部分，公司將爭取在工業地產方面做到更高層次。

經過十余年的發展，如今的富力物流園區已成長為規模極大的高端現代化綜合物流園，但卻最終物成他人，被黑石全盤拿下。

根據公開資料，富力綜合物流園擁有超大的項目規模，項目總占地1470畝，規劃總建面積達142萬平方米，現已投入運營的物業面積約達92萬㎡，包括高端電梯式倉庫、三層盤道式倉庫，2+2式坡道倉、全溫區冷庫、現代化辦公大樓及配套員工公寓等，具備極強的倉儲擴容性。

巨大的規模及多元化的物業倉儲形態，已吸引了醫藥、冷鏈、電商、鞋服、通訊、快消品、第三方物流等各行業企業客戶入駐。

而富力之所以“忍痛割愛”出清園區資產，或是為了盡快回籠資金。根據交易公告，出售事項將使富力集團在該物流園的投資價值得以變現，帶來增強財務靈活性的機會，包括提高資本儲備及降低負債比率，有助于集團減低風險。另外，富力指出，其出售所得現金將用于改善其整體流動性，包括但不限于還款、于公開市場購買現有票據，或提早償還其他債務。

消息分兩面，有憂就有喜。于黑石而言，這或許是個非常滿意的交易。早在擬收購富力綜合物流園區70%權益時，黑石房地產中國區董事總經理陳宇就曾在采訪中表示，“是蠻興奮的。”在陳宇看來，“基于交易標的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。”

對于選擇粵港澳大灣區的理由，陳宇提到，粵港澳大灣區正在迅速發展成為金融、科技和運輸中心，也是中國最大的物流市場之一。“憑借黑石的投資規模、物流行業專識及本土專職團隊的支持，我們有能力推進園區的未來發展計劃，包括建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，以滿足不斷增長的需求。”

持續重倉物流地產，追求“更大、更復雜的交易”

物流地產，一直以來都是PE之王黑石在全球的投資主題之一。

自2010年，黑石通過200多筆交易收購了全球超過10億平方英尺的物流地產。對于該領域的布局決心，黑石總裁Jonathan Gray還曾在財報電話會上直言，“我認為我們從未見過比這更好的基本面。”

而在中國，黑石在物流地產的布局步伐顯然在加快。

近三年來，黑石聯合多家中國產業集團就在全國范圍內開發建設的物流園區開展全方位的深度合作。2021年1月，在完成收購富力綜合物流園70%權益后，黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內23個城市。

2021年5月，黑石集團董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民曾對投中網表示，在中國房地產領域，黑石非常重視倉儲和物流，這是網絡購物和其他線上活動的物流鏈中的一環。

據了解，黑石在中國物流地產領域的布局始于2013年左右。為了尋找優質的物流資產，黑石在2017年還設立了專注于中國物流基礎設施管理平臺——龍地物流DragonCor。

根據龍地物流官網，目前，龍地物流在華東、華南、華北、華中和華西均有布局，服務客戶涵蓋電商、零售、第三方物流、快遞快運、制造業等行業。同時，龍地物流在全國18個城市投資、開發并管理著近40個物流園區，總建筑面積達380萬平方米。

據龍地物流首席執行官黃詠祥透露，龍地旗下物流項目出租率超過了90%。其中，最大的租戶是京東，占了龍地整個投資組合大概9%。

“中國是2020年全球唯一一個GDP正增長的主要經濟體，所以黑石對中國房地產特別是物流方面非常看好，而且趨勢也是非常好的。”提到黑石看好中國物流地產的原因，黃詠祥表示，一方面是中產階級不斷壯大，另一方面則是電商的革命。

關于黑石的選擇標的，黃詠祥表示，從收購標準來說，黑石的策略是追求一些更大、更復雜的交易，專注于一些增長強勁的一線城市。“目前重點還是放在廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區的區域，這樣可以幫助滿足很快增長的最后一公里物流需求。”

當然了，黑石能夠頻頻出手、密集掃貨，也是基于手中握著充足的資金。根據黑石2021年三季報，黑石的資產管理規模已突破7000億美元。并且，黑石的房地產亞洲基金已經首關40億美元，預計將總共籌集90億美元。