53億，黑石兩次出手，徹底拿下大灣區(qū)最大物流園

粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，已徹底被黑石拿下。

2021年12月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園（下稱“富力綜合物流園區(qū)”）30%的權(quán)益出售給黑石。除去稅項(xiàng)及其他成本及費(fèi)用后，本次交易富力地產(chǎn)可收取現(xiàn)金付款約12.63億元。

本次交易完成后，富力地產(chǎn)將不再擁有目標(biāo)集團(tuán)（存續(xù)公司及其附屬公司，包括空港物流、鼎富及華維）及該等物業(yè)的任何股權(quán)或所有權(quán)益。

早在2021年1月，富力地產(chǎn)公告顯示，已經(jīng)將富力綜合物流園區(qū)70%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓了黑石，共收取人民幣約為40.62億元。加上此次轉(zhuǎn)讓的30%的權(quán)益，富力地產(chǎn)已將富力綜合物流園區(qū)100%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給黑石，合計(jì)收益約53億元。

近年來(lái)，手持充足彈藥的黑石持續(xù)重倉(cāng)物流地產(chǎn)。而在全球投資版圖里，中國(guó)市場(chǎng)無(wú)疑成為黑石的發(fā)力重心。2021年7月，黑石還為旗下中國(guó)物流平臺(tái)龍地物流引入了首席執(zhí)行官——黃詠祥。據(jù)悉，這是黑石首次聘任該職位的高管。

彼時(shí)，據(jù)黃詠祥透露，黑石在中國(guó)物流方面已經(jīng)投資了超過(guò)8.6億美元，折合人民幣約55億元。

富力出清旗下唯一物流園，黑石全部接盤

富力綜合物流園區(qū)成立于2007年，是富力地產(chǎn)旗下唯一物流園，也是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。

于富力而言，富力綜合物流園區(qū)的建設(shè)具有某種標(biāo)志性意義，它吹響了富力進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)的號(hào)角。

2008年，富力物流園首批倉(cāng)庫(kù)及物管服務(wù)大樓正式投入使用。2009年，首家龍頭企業(yè)-中國(guó)煙草進(jìn)駐園區(qū)，翻開了園區(qū)發(fā)展的新篇章。當(dāng)年，時(shí)任富力華南區(qū)總經(jīng)理的朱榮斌還表示，富力物流園項(xiàng)目是廣州市的重點(diǎn)項(xiàng)目空港物流園一個(gè)核心組成部分，公司將爭(zhēng)取在工業(yè)地產(chǎn)方面做到更高層次。

經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，如今的富力物流園區(qū)已成長(zhǎng)為規(guī)模極大的高端現(xiàn)代化綜合物流園，但卻最終物成他人，被黑石全盤拿下。

根據(jù)公開資料，富力綜合物流園擁有超大的項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目總占地1470畝，規(guī)劃總建面積達(dá)142萬(wàn)平方米，現(xiàn)已投入運(yùn)營(yíng)的物業(yè)面積約達(dá)92萬(wàn)㎡，包括高端電梯式倉(cāng)庫(kù)、三層盤道式倉(cāng)庫(kù)，2+2式坡道倉(cāng)、全溫區(qū)冷庫(kù)、現(xiàn)代化辦公大樓及配套員工公寓等，具備極強(qiáng)的倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)容性。

巨大的規(guī)模及多元化的物業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)形態(tài)，已吸引了醫(yī)藥、冷鏈、電商、鞋服、通訊、快消品、第三方物流等各行業(yè)企業(yè)客戶入駐。

而富力之所以“忍痛割愛(ài)”出清園區(qū)資產(chǎn)，或是為了盡快回籠資金。根據(jù)交易公告，出售事項(xiàng)將使富力集團(tuán)在該物流園的投資價(jià)值得以變現(xiàn)，帶來(lái)增強(qiáng)財(cái)務(wù)靈活性的機(jī)會(huì)，包括提高資本儲(chǔ)備及降低負(fù)債比率，有助于集團(tuán)減低風(fēng)險(xiǎn)。另外，富力指出，其出售所得現(xiàn)金將用于改善其整體流動(dòng)性，包括但不限于還款、于公開市場(chǎng)購(gòu)買現(xiàn)有票據(jù)，或提早償還其他債務(wù)。

消息分兩面，有憂就有喜。于黑石而言，這或許是個(gè)非常滿意的交易。早在擬收購(gòu)富力綜合物流園區(qū)70%權(quán)益時(shí)，黑石房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳宇就曾在采訪中表示，“是蠻興奮的。”在陳宇看來(lái)，“基于交易標(biāo)的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項(xiàng)目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市。”

對(duì)于選擇粵港澳大灣區(qū)的理由，陳宇提到，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運(yùn)輸中心，也是中國(guó)最大的物流市場(chǎng)之一。“憑借黑石的投資規(guī)模、物流行業(yè)專識(shí)及本土專職團(tuán)隊(duì)的支持，我們有能力推進(jìn)園區(qū)的未來(lái)發(fā)展計(jì)劃，包括建造更多冷藏設(shè)施和機(jī)構(gòu)級(jí)水平的倉(cāng)庫(kù)，以滿足不斷增長(zhǎng)的需求。”

持續(xù)重倉(cāng)物流地產(chǎn)，追求“更大、更復(fù)雜的交易”

物流地產(chǎn)，一直以來(lái)都是PE之王黑石在全球的投資主題之一。

自2010年，黑石通過(guò)200多筆交易收購(gòu)了全球超過(guò)10億平方英尺的物流地產(chǎn)。對(duì)于該領(lǐng)域的布局決心，黑石總裁Jonathan Gray還曾在財(cái)報(bào)電話會(huì)上直言，“我認(rèn)為我們從未見(jiàn)過(guò)比這更好的基本面。”

而在中國(guó)，黑石在物流地產(chǎn)的布局步伐顯然在加快。

近三年來(lái)，黑石聯(lián)合多家中國(guó)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)就在全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)開展全方位的深度合作。2021年1月，在完成收購(gòu)富力綜合物流園70%權(quán)益后，黑石在中國(guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺，覆蓋國(guó)內(nèi)23個(gè)城市。

2021年5月，黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民曾對(duì)投中網(wǎng)表示，在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石非常重視倉(cāng)儲(chǔ)和物流，這是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物和其他線上活動(dòng)的物流鏈中的一環(huán)。

據(jù)了解，黑石在中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的布局始于2013年左右。為了尋找優(yōu)質(zhì)的物流資產(chǎn)，黑石在2017年還設(shè)立了專注于中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施管理平臺(tái)——龍地物流DragonCor。

根據(jù)龍地物流官網(wǎng)，目前，龍地物流在華東、華南、華北、華中和華西均有布局，服務(wù)客戶涵蓋電商、零售、第三方物流、快遞快運(yùn)、制造業(yè)等行業(yè)。同時(shí)，龍地物流在全國(guó)18個(gè)城市投資、開發(fā)并管理著近40個(gè)物流園區(qū)，總建筑面積達(dá)380萬(wàn)平方米。

據(jù)龍地物流首席執(zhí)行官黃詠祥透露，龍地旗下物流項(xiàng)目出租率超過(guò)了90%。其中，最大的租戶是京東，占了龍地整個(gè)投資組合大概9%。

“中國(guó)是2020年全球唯一一個(gè)GDP正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體，所以黑石對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)特別是物流方面非常看好，而且趨勢(shì)也是非常好的。”提到黑石看好中國(guó)物流地產(chǎn)的原因，黃詠祥表示，一方面是中產(chǎn)階級(jí)不斷壯大，另一方面則是電商的革命。

關(guān)于黑石的選擇標(biāo)的，黃詠祥表示，從收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，黑石的策略是追求一些更大、更復(fù)雜的交易，專注于一些增長(zhǎng)強(qiáng)勁的一線城市。“目前重點(diǎn)還是放在廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區(qū)的區(qū)域，這樣可以幫助滿足很快增長(zhǎng)的最后一公里物流需求。”

當(dāng)然了，黑石能夠頻頻出手、密集掃貨，也是基于手中握著充足的資金。根據(jù)黑石2021年三季報(bào)，黑石的資產(chǎn)管理規(guī)模已突破7000億美元。并且，黑石的房地產(chǎn)亞洲基金已經(jīng)首關(guān)40億美元，預(yù)計(jì)將總共籌集90億美元。