推進百億租賃協議，國美在下什么棋局？

今年以來，國美零售的轉型步伐明顯加快。

從國美APP改名為“真快樂”轉型娛樂化零售，到近日以發行股份的方式獲得國美管理三個物業的20年使用權，在零售業的持續變革中，昔日的行業霸主國美，仍有再度沖擊巔峰的野心和籌碼。

零售革命

說到國美，必然離不開零售。

不到40年的時間，中國零售業走完了西方發達國家150年的商業歷程。這40年中，共經歷了8次零售革命，前3次用了30年，后面5次用了不足10年。

在新技術和新需求層出不窮的形勢下，中國零售業態的變化之快，超乎所有人想象。

上一次引領中國零售業變革的網絡購物，距今不過10來年的時間，但是也已過了快速發展階段。網上零售額增速從2014年的49.9%急速下滑到2020年的10.9%，線上流量獲取成本、難度不斷上升。

事實證明，線下實體零售的地位，并沒有被電商革命真正顛覆。

根據國家統計局的數據，2020年，我國社會消費品零售總額391981億元，網上零售額117601億元，其中，實物商品網上零售額97590億元，占社會消費品零售總額的比重僅為24.9%。顯然，網絡零售雖然已具備廣泛的群眾基礎，但是中國零售的主體，仍然在線下市場。

一面是增速放緩的網絡購物，一面是根基尤存的實體零售，如何讓線上線下相融合，更好地促進行業的發展，正是新零售革命的重要使命。

所謂的新零售，指的是不但能通過線上技術提供便捷的產品展示和交易服務，同時需要在線下具備充分的實體店，通過線上線下的協同，為用戶提供更好的消費體驗，以此做大整體市場規模。

政策上看，近年來國家對新零售的支持力度，正不斷加大。

今年年初，商務部等12部委發布了全面促進消費政策，“消費下沉”成為政策重要導向，線下渠道作為農村等下沉市場的主要途徑，重要性再次凸顯。

7月，商務部等11部門印發的《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，提出了“百城千圈”、重點發展品牌連鎖店、鼓勵“一店多能”及延展拓寬服務模式，“城市客廳”等。

與此同時，對互聯網行業的監管日趨嚴厲。從信息安全到平臺企業員工的福利保障，近年來的監管措施，幾乎將各個政策漏洞全部堵死，互聯網企業鉆政策空子的機會大大減小，線上平臺贏者通吃、無序擴張的態勢受到極大壓制。

宏觀形勢上看，目前我國最終消費在GDP中占比仍不到60%，而發達國家占比達到80%，伴隨著國家對教育、醫療、房地產等行業的整頓、以及收入分配和社會保障體制的優化，國內未來的消費潛力巨大。

最近幾年，中國消費增速實際上已遠超GDP整體增速，成為經濟重要支撐，零售市場在新一輪零售革命引領下，既有巨大發展空間，也在醞釀行業變局。

▲數據來源：國家統計，Wind，方正證券研究所

國美的韌性

在傳統零售時代，國美無疑是業界頂流和行業傳奇。憑借強大的供應鏈、龐大的線下門店數量和獨特的營銷模式，迅速成長為中國零售之王，成就了屬于線下零售巨頭的高光時刻。

網絡零售時代的崛起，并沒有動搖國美的根基，國美一邊增固線下渠道，一面增強線上資源，在轉型過程表現出足夠的韌性。

2017年，國美推出“家·生活”戰略，宣布從單一電器經營為主的零售商，擴展到涵蓋家電、家裝、家居、家服務、家金融五種業態在內的“家·生活”整體解決方案提供商和服務商，提出了數字化、平臺化、娛樂化和生態化四位一體的“家·生活”模型。

2020年，國美通過開放供應鏈的方式，引入拼多多及京東戰略投資，并達到深度合作，在獲得精準的消費數據和龐大流量資源的同時，國美的線上能力得以進一步升級。

進入2021年，國美“家·生活”戰略進入升級階段，通過打造線上平臺、線下平臺、供應鏈平臺、物流平臺、大數據&云平臺、共享共建平臺六大平臺系統，國美形成了以線上平臺為主，線上線下雙平臺+自營/第三方外部供應鏈的“社交+商務+分享”的覆蓋全場景、全渠道閉環零售生態模式。

與此同時，對線下渠道的拓展和數字化改造也在快速推進。

截至目前，國美門店數量近4000多家，遍布在全國500多個城市，其中縣域門店占比超過40%，在下沉市場的影響越來越大，線下的渠道優勢極其明顯。通過“一店一頁”數字轉型升級，國美成功實現了門店降本增效網格化發展。

國美在新零售領域的轉型足夠敏銳而堅定，基于多年積累的線下資源和日益強大的線上能力，國美的轉型具備了更大的綜合優勢。伴隨著新零售的悄然到來，韜光養晦的國美迎來了重新崛起的契機。

百億棋局

國美最新的一個大動作，來自于國美零售和兄弟公司國美管理的合作。

8月13日，港股上市公司國美零售發布公告，宣布于9月6日召開股東特別大會，以通過4月7日與國美管理簽訂的長期租賃協議。

根據此項協議，黃光裕旗下的國美管理，將向國美零售出租三處位于北京和長沙的物業——包括國美商都、鵬潤大廈和湘江玖號，租期從2021年7月1日至2040年12月31日截止，總代價為178.65億元。

據了解，此次交易的三大物業分別位于北京中關村、北京朝陽燕莎商圈和長沙濱江新城，都屬于重點城市的核心商圈，總建筑面積72.56萬平方米。

粗略計算一下，國美零售以178.65億元的代價拿下72.56萬平方米物業的20年使用權，意味著這三處物業的平均租金價格大概只有3元/平方米/天左右。

綜合各大中介平臺的數據，北京中關村地區的商業綜合體租金在8元/平方米/天左右，北京朝陽燕莎商圈的商業綜合體租金在10元/平方米/天上下，而長沙湘江玖號的租金在6元/平方米/天左右。也就是說，國美零售的租賃成本，實際上大大低于市場價格。

在優質物業租賃價格不斷上漲的預期下，作為承租方的國美零售簽訂這項長期租賃協議，是非常有利的，不但可以一次性鎖定未來20年的租賃成本，而且，較低的價格也保證了未來有更好的收益。

從協議細節來看，本次交易對價將使用股權方式支付，不會增加上市公司現金壓力，同時使用權資產的注入，將大幅增加公司凈資產規模，降低上市公司的資產負債率，公司的資產結構和財務安全度都會得到很大的改善。

本次代價新股發行價，為每股2.11港元，較4月公告的前一交易日收盤價1.51港元，溢價約39.74%，較近日約0.85港元的收盤價，溢價率145.35%，相比每股0.24港幣的凈資產，溢價率更高達到近10倍。

此次增發之后，黃光裕及其一致行動人持有的國美零售的股權將由51.17%增加至65.52%。能夠接受如此高的溢價率，說明大股東黃光裕對國美零售的價值是高度認可的。

最重要的是，優質線下資產的長期租賃協議，為國美新零售戰略的持續推進奠定了重要基礎。

租賃協議顯示，國美零售租賃的三處物業中，除鵬潤大廈繼續用作辦公區外，其它兩處都將用于探索線下新零售服務模式。其中國美商都將被打造為以科技、體驗為消費場景的全品類電器及電子消費品展示售賣場所；湘江玖號將開發成符合科技前沿潮流的地標式城市綜合展廳，實現線上線下打通，以一站式服務滿足消費者多樣化的需求。

同時，在長期租賃協議下，國美零售將在國美商都和湘江玖號引入創新型零售概念，以北京和長沙這兩座極具消費能力的城市為試驗田，與知名品牌合力打造城市全品類體驗展示廳，相互賦能，形成場景互聯，實現共贏。

2021年，是中國對新零售支持力度特別大的一年，也是國美“家·生活”戰略加速推進的重要一年，本次將推進落地的百億租賃協議，顯然是一次極為重要的資產配置和優化布局，不但和政策導向極為契合，對國美的長遠發展也將產生深遠影響。

時代風云變幻，零售的終局遠未到來。作為資深零售平臺，國美具備深厚的行業底蘊和不斷進化迭代的能力，仍是當下行業格局演變的重要變量。