8月9日晚間，陽光100中國(2608.HK)發(fā)布公告稱，2億美元可轉(zhuǎn)換債券即將于8月11日到期，可能發(fā)生違約。

在壞消息出來之前，7月16日，陽光100中國發(fā)布公告稱，信達投資有限公司作為貸款人將為溫州中心大廈建設發(fā)展有限公司提供最高額達人民幣19.8億元的貸款融資。

但隨即，陽光100原高層向信達資產(chǎn)遞交了《關(guān)于信達投資有限公司違規(guī)向陽光 100（中國）公司貸款 19.8 億元的舉報函 》。

其中提到，該筆19.8億貸款中已發(fā)放的約8億元中的大部分，已在第一時間被陽光100轉(zhuǎn)移至其在香港的賬戶，用于償還其到期外債。

原公司高層認為，這筆貸款融資違反了國家有關(guān)部門對連踩三條紅線的房地產(chǎn)企業(yè)、有息負債總額不得增加的規(guī)定。也違反了7月30日銀保監(jiān)會要求各金融機構(gòu)防止銀行、保險等資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的要求。此外，溫州中心大廈作為在建項目，并非不良資產(chǎn)，違背了資產(chǎn)管理公司“堅持緊扣不良資產(chǎn)的主責主業(yè)。”的原則。

目前看來，可能是受舉報函影響，信達收函后慎重了，后續(xù)貸款沒有及時提供給陽光100，所以陽光100中國可轉(zhuǎn)債出現(xiàn)違約風險。

違約風險導致集中兌付壓力劇增

前述可轉(zhuǎn)債發(fā)行于2016年8月，發(fā)行規(guī)模2億美元，于2021年8月11日到期，未償還本金及應計利息合計5239.16萬美元。

來源：陽光100中國公告

截至公告日，陽光100中國預期難于到期日支付2021年債券的本金及最后一期利息。很可能發(fā)生違約。

不過，陽光100中國提到，已籌措到所需資金，預期于到期日后10個工作日內(nèi)支付本金連同應計利息。此外其一直與2021年債券持有人商討，以便獲得到期日的延長。

除了2016年這筆債券，2018年，陽光100中國還曾發(fā)行一筆總額約7.5億港元（約6.25億人民幣）4.85%的可轉(zhuǎn)換債券，將于2023年到期。

值得注意的是，這也并非陽光100首次爆發(fā)違約風險。今年3月，陽光100中國7.5億港元可轉(zhuǎn)債折價回購，已被標普視為違約。

3月1日，陽光100中國發(fā)布公告稱，已于公開市場回購并注銷2018年發(fā)行的7.5億港元2023年到期的可轉(zhuǎn)換債券。在注銷回購債券后，陽光100中國無未償還債券。

在贖回可轉(zhuǎn)債之前，國際評級機構(gòu)標普將陽光100中國的發(fā)行人信用評級從“CCC-”下調(diào)至“SD”。

標普認為，鑒于債券持有人獲得的收益低于承諾，為折價回購，相當于違約。此外，如果不回購債券，陽光100中國還面臨常規(guī)違約的風險。

3月4日，標普發(fā)布對陽光100 發(fā)行人最新信用評級“CCC-”。盡管評級有所上調(diào)，但標普的評級依然反映了陽光100在未來六個月異常疲弱的流動性和持續(xù)的償還風險。

據(jù)統(tǒng)計，目前陽光100共存續(xù)4只美元債，存續(xù)規(guī)模5.55億美元，其中將有3只債券于一年內(nèi)到期。截至2020年底，陽光100中國擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物30.71億元，其面臨集中兌付壓力較大。

腳踩“三道紅線”

陽光100中國創(chuàng)建于1999年，其前身廣西萬通企業(yè)由易小迪在1992年創(chuàng)辦。公司于2014年3月13日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。

2014年，陽光100中國成功赴港上市。第二年，開始由傳統(tǒng)住宅開發(fā)向“街區(qū)綜合體”模式轉(zhuǎn)型，并逐漸放緩了拿地和項目擴展速度。

但這種大盤模式、商業(yè)街項目讓陽光100因這類項目沉淀大量的資金，導致企業(yè)整體流動性轉(zhuǎn)差，資金周轉(zhuǎn)難度加大。

2020年，盡管陽光100中國憑借105.3億元的銷售額完成全年目標，但需要注意的是，陽光100的銷售目標在逐年下調(diào)，2018和2019年銷售目標分別為175億和150億，而且均未達成。

截至2021年7月31日，陽光100中國的銷售額僅為23.05億元，同比再次減少39.56%

盈利方面，2020年陽光100中國營收為57.6億元人民幣，同比下滑30.5%，毛利率為26.6%，較2019年提升1.3個百分點；同期毛利潤為15.3億元，凈利潤較2019年減少60.1%至12.84億元，凈利率為22.3%。

來源：Wind

從負債端來看，截至2020年12月31日，陽光100中國的總負債為487.88億元，其中合同負債為98.41億元，扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為76.19%。

償債能力，看凈負債率、現(xiàn)金短債比。陽光100中國2020年凈負債率高達186.8%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.2%，非受限現(xiàn)金短債比為0.24，短期償債能力低。

由此，重點房企融資新規(guī)的“三條紅線”全部被陽光100踩中，身處“紅檔”行列，意味著不得新增有息負債。

另外，陽光100的融資成本極高。根據(jù)相關(guān)公告顯示，其于 2021 年 1 月 29 日發(fā)行的于 2023 年到期的 1.2 億美 元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達為 12.0%。

知名地產(chǎn)分析師認為，陽光100營收利潤等財務指標出現(xiàn)下降，說明企業(yè)的經(jīng)營存在壓力，這兩年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)理念很好，但盈利空間有限，也遇到一些沖擊，要反思整個企業(yè)的戰(zhàn)略路線。

一直在“轉(zhuǎn)向”的陽光100

作為“萬通六君子”之一，易小迪與馮侖、潘石屹、王功權(quán)等共同創(chuàng)辦萬通企業(yè)，他時任常務董事及常務副總裁。

1992年，易小迪創(chuàng)辦廣西萬通企業(yè)，這便是陽光100中國的前身。3年后，“萬通六君子”分道揚鑣，易小迪開了兩年的百貨公司倒閉了。

1999年，易小迪在北京CBD開發(fā)陽光100項目，創(chuàng)立“陽光100”品牌。2004-2008年，陽光100中國迎來高光時刻，連續(xù)5年位列全國百強房企前十。

來源：陽光100中國官網(wǎng)

之后，伴隨著易小迪的多次決定，陽光100中國經(jīng)歷了十幾年的浮浮沉沉，如今依然是百億級別。

2014年，在易小迪的推動下，陽光100中國在港交所成功上市。之后，這家傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，開始向非住宅業(yè)務轉(zhuǎn)型。

2015年，陽光100中國加碼文旅地產(chǎn)，以1.94億元接手雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目51%的股權(quán)，并將其調(diào)整為街區(qū)綜合體。

不過，易小迪沒有改變該項目當時面臨的客流短缺、去化率低、銷售單價不斷走低等頑疾。2015年-2020年，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目銷售回款金額總計僅為 2.16億元。

之后，易小迪又開始在住宅和非住宅業(yè)務中間搖擺不定。2017年，易小迪決定將“逐漸提高住宅比例，優(yōu)化我們的回款”。

來源：陽光100中國官網(wǎng)

為了緩解資金壓力，易小迪開始出售資產(chǎn)。據(jù)公開資料，2019年，陽光100出售住宅項目權(quán)益相應物業(yè)價值117億元，確認稅后收益19.24億元。

2019年，陽光100中國又迎來新的轉(zhuǎn)折。易小迪決定離開住宅主流房地產(chǎn)市場，全力出擊由商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務式公寓、文旅小鎮(zhèn)組成的創(chuàng)新產(chǎn)品線。

在此之前，陽光100已在環(huán)京多處布局，通過股權(quán)收購獲取陽光100天塔喜馬拉雅及陽光100南開喜馬拉雅兩個項目。

2019年9月，陽光100高調(diào)宣布入股環(huán)京文旅項目熱河山谷。不過，2020年熱河山谷的合約銷售面積為312平方米、合約銷售金額僅510萬元，去化表現(xiàn)較冷。

對于陽光100中國的這次轉(zhuǎn)型，業(yè)界人士均表示“看不懂”。自從2017年以來，受到北京最嚴限購令的影響，環(huán)京市場始終低迷。

截至2020年底，陽光100中國的產(chǎn)品庫存已達到190億元，接下來如何加快庫存產(chǎn)品去化，對易小迪來講是個重大的考驗。