陽光100被舉報，易小迪19.8億貸款生變？2億美元可轉債違約！

8月9日晚間，陽光100中國(2608.HK)發布公告稱，2億美元可轉換債券即將于8月11日到期，可能發生違約。

在壞消息出來之前，7月16日，陽光100中國發布公告稱，信達投資有限公司作為貸款人將為溫州中心大廈建設發展有限公司提供最高額達人民幣19.8億元的貸款融資。

但隨即，陽光100原高層向信達資產遞交了《關于信達投資有限公司違規向陽光 100（中國）公司貸款 19.8 億元的舉報函 》。

其中提到，該筆19.8億貸款中已發放的約8億元中的大部分，已在第一時間被陽光100轉移至其在香港的賬戶，用于償還其到期外債。

原公司高層認為，這筆貸款融資違反了國家有關部門對連踩三條紅線的房地產企業、有息負債總額不得增加的規定。也違反了7月30日銀保監會要求各金融機構防止銀行、保險等資金繞道違規流入房地產市場的要求。此外，溫州中心大廈作為在建項目，并非不良資產，違背了資產管理公司“堅持緊扣不良資產的主責主業。”的原則。

目前看來，可能是受舉報函影響，信達收函后慎重了，后續貸款沒有及時提供給陽光100，所以陽光100中國可轉債出現違約風險。

違約風險導致集中兌付壓力劇增

前述可轉債發行于2016年8月，發行規模2億美元，于2021年8月11日到期，未償還本金及應計利息合計5239.16萬美元。

來源：陽光100中國公告

截至公告日，陽光100中國預期難于到期日支付2021年債券的本金及最后一期利息。很可能發生違約。

不過，陽光100中國提到，已籌措到所需資金，預期于到期日后10個工作日內支付本金連同應計利息。此外其一直與2021年債券持有人商討，以便獲得到期日的延長。

除了2016年這筆債券，2018年，陽光100中國還曾發行一筆總額約7.5億港元（約6.25億人民幣）4.85%的可轉換債券，將于2023年到期。

值得注意的是，這也并非陽光100首次爆發違約風險。今年3月，陽光100中國7.5億港元可轉債折價回購，已被標普視為違約。

3月1日，陽光100中國發布公告稱，已于公開市場回購并注銷2018年發行的7.5億港元2023年到期的可轉換債券。在注銷回購債券后，陽光100中國無未償還債券。

在贖回可轉債之前，國際評級機構標普將陽光100中國的發行人信用評級從“CCC-”下調至“SD”。

標普認為，鑒于債券持有人獲得的收益低于承諾，為折價回購，相當于違約。此外，如果不回購債券，陽光100中國還面臨常規違約的風險。

3月4日，標普發布對陽光100 發行人最新信用評級“CCC-”。盡管評級有所上調，但標普的評級依然反映了陽光100在未來六個月異常疲弱的流動性和持續的償還風險。

據統計，目前陽光100共存續4只美元債，存續規模5.55億美元，其中將有3只債券于一年內到期。截至2020年底，陽光100中國擁有現金及現金等價物30.71億元，其面臨集中兌付壓力較大。

腳踩“三道紅線”

陽光100中國創建于1999年，其前身廣西萬通企業由易小迪在1992年創辦。公司于2014年3月13日在香港聯交所主板掛牌上市。

2014年，陽光100中國成功赴港上市。第二年，開始由傳統住宅開發向“街區綜合體”模式轉型，并逐漸放緩了拿地和項目擴展速度。

但這種大盤模式、商業街項目讓陽光100因這類項目沉淀大量的資金，導致企業整體流動性轉差，資金周轉難度加大。

2020年，盡管陽光100中國憑借105.3億元的銷售額完成全年目標，但需要注意的是，陽光100的銷售目標在逐年下調，2018和2019年銷售目標分別為175億和150億，而且均未達成。

截至2021年7月31日，陽光100中國的銷售額僅為23.05億元，同比再次減少39.56%

盈利方面，2020年陽光100中國營收為57.6億元人民幣，同比下滑30.5%，毛利率為26.6%，較2019年提升1.3個百分點；同期毛利潤為15.3億元，凈利潤較2019年減少60.1%至12.84億元，凈利率為22.3%。

來源：Wind

從負債端來看，截至2020年12月31日，陽光100中國的總負債為487.88億元，其中合同負債為98.41億元，扣除合同負債后的資產負債率為76.19%。

償債能力，看凈負債率、現金短債比。陽光100中國2020年凈負債率高達186.8%，剔除預收款后的資產負債率為76.2%，非受限現金短債比為0.24，短期償債能力低。

由此，重點房企融資新規的“三條紅線”全部被陽光100踩中，身處“紅檔”行列，意味著不得新增有息負債。

另外，陽光100的融資成本極高。根據相關公告顯示，其于 2021 年 1 月 29 日發行的于 2023 年到期的 1.2 億美 元優先票據，年利率高達為 12.0%。

知名地產分析師認為，陽光100營收利潤等財務指標出現下降，說明企業的經營存在壓力，這兩年轉型商業地產理念很好，但盈利空間有限，也遇到一些沖擊，要反思整個企業的戰略路線。

一直在“轉向”的陽光100

作為“萬通六君子”之一，易小迪與馮侖、潘石屹、王功權等共同創辦萬通企業，他時任常務董事及常務副總裁。

1992年，易小迪創辦廣西萬通企業，這便是陽光100中國的前身。3年后，“萬通六君子”分道揚鑣，易小迪開了兩年的百貨公司倒閉了。

1999年，易小迪在北京CBD開發陽光100項目，創立“陽光100”品牌。2004-2008年，陽光100中國迎來高光時刻，連續5年位列全國百強房企前十。

來源：陽光100中國官網

之后，伴隨著易小迪的多次決定，陽光100中國經歷了十幾年的浮浮沉沉，如今依然是百億級別。

2014年，在易小迪的推動下，陽光100中國在港交所成功上市。之后，這家傳統住宅開發商，開始向非住宅業務轉型。

2015年，陽光100中國加碼文旅地產，以1.94億元接手雪山藝術小鎮項目51%的股權，并將其調整為街區綜合體。

不過，易小迪沒有改變該項目當時面臨的客流短缺、去化率低、銷售單價不斷走低等頑疾。2015年-2020年，雪山藝術小鎮項目銷售回款金額總計僅為 2.16億元。

之后，易小迪又開始在住宅和非住宅業務中間搖擺不定。2017年，易小迪決定將“逐漸提高住宅比例，優化我們的回款”。

來源：陽光100中國官網

為了緩解資金壓力，易小迪開始出售資產。據公開資料，2019年，陽光100出售住宅項目權益相應物業價值117億元，確認稅后收益19.24億元。

2019年，陽光100中國又迎來新的轉折。易小迪決定離開住宅主流房地產市場，全力出擊由商業綜合體、喜馬拉雅服務式公寓、文旅小鎮組成的創新產品線。

在此之前，陽光100已在環京多處布局，通過股權收購獲取陽光100天塔喜馬拉雅及陽光100南開喜馬拉雅兩個項目。

2019年9月，陽光100高調宣布入股環京文旅項目熱河山谷。不過，2020年熱河山谷的合約銷售面積為312平方米、合約銷售金額僅510萬元，去化表現較冷。

對于陽光100中國的這次轉型，業界人士均表示“看不懂”。自從2017年以來，受到北京最嚴限購令的影響，環京市場始終低迷。

截至2020年底，陽光100中國的產品庫存已達到190億元，接下來如何加快庫存產品去化，對易小迪來講是個重大的考驗。