傳房企買地：不能超銷售額40%，卓越、越秀等多家房企已嚴重超標

近日，據多家媒體報道稱，被納入"三道紅線"試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。其中，拿地金額不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

拿地銷售比40%的要求，意味著對房企的經營提出更大的考驗。據克而瑞數據統計，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷售比超過40%，占比達32%。其中，有兩家房企卓越集團和越秀地產均達到了90%以上。上半年，卓越集團以640.6億的拿地金額、683.2億的銷售金額，比率94%位列第一。排名第二的越秀地產則以436億拿地、485億銷售排在第二，比率則為90%。

此外，拿地銷售比超過50%的，分別為建發房產、綠城中國、中駿集團、新希望地產、中交房地產、招商蛇口和華潤置地等7家房企；而龍光集團、融信集團、雅居樂、中國鐵建4家房企，則徘徊在40%~50%；另有11家房企比例在30%~40%之間。

對此，A財經社聯系部分房企了解到，目前有關拿地銷售比的具體細則尚待確定。從媒體消息來看，監管層對拿地的統計口徑主要以“權益拿地額”為主。

對于40%的拿地銷售比例，一家西南區域房企投拓總經理對AI財經社分析道，"40%的拿地銷售比就是貨地比2.5，是一個行業平均水平。房企按照貨地比2.5去拿地，銷售規模就上不去，只有高于這個數，未來銷售規模才能增長。”

“這個要求類似于個人購房的限購限貸，限制了房企的發展速度，對于想發展規模的中小型房企殺傷力還是很大的。它固化了行業競爭格局，龍頭地位更加穩固，疊加三道紅線等政策，中小房企很難再出現黑馬，大型房企也不會有激進的投資動作了”上述人士表示。

在這之前，三道紅線早已成為懸掛在房企頭上的一把利劍，房企是否踩線“三條紅線”，成為資本方重點關注的指標。早在2020年8月20日，住建部、人民銀行聯合召開重點房地產企業座談會，被認為是傳聞已久的"三道紅線"的正式落地。

參加這次會議的12家房企分別為：碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國、中梁控股、保利發展、新城控股、中國海外發展、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。它們在此后也成為了"三道紅線"的首批試點房企。

當月，監管部門對重點房企按"紅橙黃綠"四檔管理，并設置了 " 三道紅線 "，具體為剔除預收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于 1 倍，要求試點房企須在 2023 年 6 月 30 日前完成降負債目標。

自此之后，“三道紅線”阻斷了房地產行業使用高杠桿野蠻擴張的模式。以往，房企們通過加大財務杠桿擴大規模，實現規模大躍進的方式，不再成為一條通用的法則。

自媒體壹地產此前曾報道，2020年底，有關部門再次召開了關于"三道紅線"的座談會，表態稱，將"三道紅線"試點房企擴大到30家，第二次座談會新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口和龍湖等房企。

如若屬實，意味著試點監測資金流動和管理融資規模的房企已經由12家試拓展到了30家。目前，監管部門尚未公布具體試點房企名單。

進入2021年初，金融端的房貸集中管理和土地端的集中供應政策，又給房企們繼續降溫。“兩集中”政策下，房地產貸款和個人住房貸款增速不再呈高速增長態勢，集中供應的土地政策， 又從“穩地價”、“穩房價”的源頭上，給土地市場降溫。

2021年6月份，據媒體報道稱，央行等監管部門已經出手，將 " 三道紅線 " 試點房企的商票數據納入其監控范圍，要求房企將商票數據隨 " 三道紅線 " 監測數據每月上報。另有消息指，除了拿地額不得超過銷售額的40%外，監管部門對房企的現金流也提出了新的要求，要求過去3年房企經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負。

就在幾天之前，央行、住建部等多部委，就房地產行業密集發聲，對下一階段保障性租賃住房和房地產調控工作作出部署，再次強調“房住不炒”，釋放出調控繼續從嚴的強信號。