地產股集體暴漲：一天吸金超過40億，背后藏著什么秘密？

2月25日，A股、港股兩市地產股票集體爆發(fā)。從資金流向上看，港股地產板塊今日凈流入17.9億港元，高于銀行、軟件服務板塊，位居第一。其中，領漲的合景泰富集團，漲幅接近24%，新城發(fā)展?jié)q幅為16.46%，寶龍地產漲超14%，融創(chuàng)中國、萬科、華潤等房企均超過10%。在A股市場，萬科A和保利地產凈流入資金合計超過30億元。

地產股起勢明顯，引發(fā)各類投資者關注。有機構認為，這或許與最近兩日多地宣布推行集中供地模式有關。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》。文件指出，青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。隨后，鄭州、天津等地也出臺類似政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去熱點城市供地計劃很隨機，經常完不成計劃，而且供應規(guī)模、節(jié)奏、分布也不明確，導致預期混亂、搶地盛行、房價上漲。“現(xiàn)在，供給端這樣改革，倒逼地方政府編制好供地計劃，供地的批次、時間、規(guī)模。而且，可以根據市場熱度決定供地計劃的調整?！?

廣發(fā)地產研究部發(fā)文指出，集中供地可以帶來參拍企業(yè)數減少，競爭格局改善，降低地價，除控制房價上漲外，也會改善企業(yè)盈利。利好資金、布局、研究等綜合能力強的頭部公司。

然而，該政策的威力當真如此巨大，以至于掀起今日地產股漲停想象嗎？在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，集中供地政策或也有一定的原因，但可能不是最主要的。他認為此類政策從方向看，其實是在打壓土地市場。

有房企土地投資經理告訴AI財經社，從實際操作來看，政策落實難度大，“大部分土地都需要拆遷后才能出讓，不可能所有土地都等到拆遷完畢后，才統(tǒng)一出讓吧？就算是一次性出讓，間隔好幾個月，對于那些嚴重依賴土地財政收入的縣市區(qū)，公務員還發(fā)不發(fā)工資和福利了？”

不過，嚴躍進認為，如果類似土地市場改革后，至少溢價率可以控制。而且不排除大城市供地規(guī)模會增加，這都會利好地產上市股。另外，1月末，興業(yè)全球基金的副總經理董承非的一份內部講話紀要在市場上流傳甚廣，內容主要提及加倉地產板塊。由于董承非管理的興全趨勢混合基金自2013年10月至今的回報為366.22%，因此他的一些觀點無疑對市場有一定影響。

其實自2020年隨著各項調控政策、三條紅線規(guī)劃、房地產貸款集中度管理等制度出臺，政策利空已逐步釋放。國金證券分析師趙旭翔預計，2021年行業(yè)結算毛利率的下行幅度小于去年?！澳壳胺科?017年以來所拿的高價地去化已基本完成，2020年地價穩(wěn)定性高于前幾年，目前房企股票處于歷史估值低位，今年是長期估值提升的起點。”

據財聯(lián)社報道，華西證券分析師由子沛也認為，相對白酒板塊動輒70-80倍PE值，地產股總體平均PE僅6-7倍，“今天地產股大漲行情反映的就是抱團股崩塌之后，資金開始轉向低估值板塊的策略?！?

此外，趙旭翔表示，地產公司非開發(fā)業(yè)務紛紛獨立上市，也在催化母公司股價的上漲。不可否認，地產股被看好，和地產行業(yè)空間較大是有關的。嚴躍進認為，當前需要注意信貸政策等帶來的影響。但如果外部社會經濟環(huán)境持續(xù)改善，樓市潛在的交易需求依然會釋放，將利好地產股發(fā)展。“房地產企業(yè)只要不出現(xiàn)各類債務風險，基本上后勁很強，基本面的改善，將繼續(xù)推高地產股的上升。”

不過，仍有一部分人對短期內的市場火熱行情進行了預警，前海開源基金首席經濟學家楊德龍建議投資者要有長期主義視角。“如果認為股價上漲就是核心資產，股價下跌就不是核心資產，那這就是非常沒有理念的一種行為，對投資者來說也是有害無益的?！?就連提及重點加倉地產板塊的董承非也稱，雖然保利、萬科兩家頭部房企在分紅方面比龍頭的銀行要高，但他同時表示“也不會押得太重”。

（A股地產指數情況）