地產股集體暴漲：一天吸金超過40億，背后藏著什么秘密？

2月25日，A股、港股兩市地產股票集體爆發。從資金流向上看，港股地產板塊今日凈流入17.9億港元，高于銀行、軟件服務板塊，位居第一。其中，領漲的合景泰富集團，漲幅接近24%，新城發展漲幅為16.46%，寶龍地產漲超14%，融創中國、萬科、華潤等房企均超過10%。在A股市場，萬科A和保利地產凈流入資金合計超過30億元。

地產股起勢明顯，引發各類投資者關注。有機構認為，這或許與最近兩日多地宣布推行集中供地模式有關。

2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》。文件指出，青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。隨后，鄭州、天津等地也出臺類似政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去熱點城市供地計劃很隨機，經常完不成計劃，而且供應規模、節奏、分布也不明確，導致預期混亂、搶地盛行、房價上漲。“現在，供給端這樣改革，倒逼地方政府編制好供地計劃，供地的批次、時間、規模。而且，可以根據市場熱度決定供地計劃的調整。”

廣發地產研究部發文指出，集中供地可以帶來參拍企業數減少，競爭格局改善，降低地價，除控制房價上漲外，也會改善企業盈利。利好資金、布局、研究等綜合能力強的頭部公司。

然而，該政策的威力當真如此巨大，以至于掀起今日地產股漲停想象嗎？在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，集中供地政策或也有一定的原因，但可能不是最主要的。他認為此類政策從方向看，其實是在打壓土地市場。

有房企土地投資經理告訴AI財經社，從實際操作來看，政策落實難度大，“大部分土地都需要拆遷后才能出讓，不可能所有土地都等到拆遷完畢后，才統一出讓吧？就算是一次性出讓，間隔好幾個月，對于那些嚴重依賴土地財政收入的縣市區，公務員還發不發工資和福利了？”

不過，嚴躍進認為，如果類似土地市場改革后，至少溢價率可以控制。而且不排除大城市供地規模會增加，這都會利好地產上市股。另外，1月末，興業全球基金的副總經理董承非的一份內部講話紀要在市場上流傳甚廣，內容主要提及加倉地產板塊。由于董承非管理的興全趨勢混合基金自2013年10月至今的回報為366.22%，因此他的一些觀點無疑對市場有一定影響。

其實自2020年隨著各項調控政策、三條紅線規劃、房地產貸款集中度管理等制度出臺，政策利空已逐步釋放。國金證券分析師趙旭翔預計，2021年行業結算毛利率的下行幅度小于去年。“目前房企2017年以來所拿的高價地去化已基本完成，2020年地價穩定性高于前幾年，目前房企股票處于歷史估值低位，今年是長期估值提升的起點。”

據財聯社報道，華西證券分析師由子沛也認為，相對白酒板塊動輒70-80倍PE值，地產股總體平均PE僅6-7倍，“今天地產股大漲行情反映的就是抱團股崩塌之后，資金開始轉向低估值板塊的策略。”

此外，趙旭翔表示，地產公司非開發業務紛紛獨立上市，也在催化母公司股價的上漲。不可否認，地產股被看好，和地產行業空間較大是有關的。嚴躍進認為，當前需要注意信貸政策等帶來的影響。但如果外部社會經濟環境持續改善，樓市潛在的交易需求依然會釋放，將利好地產股發展。“房地產企業只要不出現各類債務風險，基本上后勁很強，基本面的改善，將繼續推高地產股的上升。”

不過，仍有一部分人對短期內的市場火熱行情進行了預警，前海開源基金首席經濟學家楊德龍建議投資者要有長期主義視角。“如果認為股價上漲就是核心資產，股價下跌就不是核心資產，那這就是非常沒有理念的一種行為，對投資者來說也是有害無益的。” 就連提及重點加倉地產板塊的董承非也稱，雖然保利、萬科兩家頭部房企在分紅方面比龍頭的銀行要高，但他同時表示“也不會押得太重”。

（A股地產指數情況）