曾經(jīng)的“華南五虎”之首，年少成名的粵系房企富力地產(chǎn)，獲得過中國房企綜合榜實(shí)力第一名，2007年僅次于萬科、中海等少數(shù)幾家房企。

可是在多年發(fā)展中，富力地產(chǎn)逐漸掉隊(duì)。此后試圖追趕的富力地產(chǎn)，在2017年發(fā)力增長后，逐漸陷入困局。今年在公開土地市場上，遠(yuǎn)不及萬科、中海的千億拿地表現(xiàn)，縮減規(guī)模明顯。

近日，據(jù)中華網(wǎng)財經(jīng)報道，今年富力地產(chǎn)在臨近年關(guān)時，才首次在自己的總部廣州，以11.2億元的底價拿下廣州花都一塊宅地。

對此，我們聯(lián)系了富力地產(chǎn)，詢問其大規(guī)模縮減拿地的原因，截至發(fā)稿前，對方還未答復(fù)。

01

逐漸消失在土地市場

巧婦難為無米之炊，作為房企來講，土地市場的儲備表現(xiàn)，決定著該房企未來的規(guī)模發(fā)展程度。

現(xiàn)在保持高速增長的房企，無一不是擁有充足的土儲規(guī)模。2016年，富力地產(chǎn)千億目標(biāo)折戟后，就率先在土儲上發(fā)力，進(jìn)行下一次沖擊。

2016年，富力地產(chǎn)拿地金額160億元，同比2015年45億元增長255%。雖然這一年的千億計劃落空，不過2017年，富力地產(chǎn)董事長李思廉就重提千億計劃，而這一次顯得信心十足。

其理由很簡單：2017年上半年富力地產(chǎn)新增1140萬平方米土地儲備，未來可售貨值充足。

2017年，富力地產(chǎn)在土地市場上花了584.3億元，較2016年再次增長265%，新增土儲1811萬平方米。這也是富力地產(chǎn)這五年來，在土地市場上，表現(xiàn)最強(qiáng)勢的一年。

此后，富力地產(chǎn)拿地開始有所放緩。2018年，富力地產(chǎn)在土地市場上支出371億元，拿下1405萬平方米的土儲。2019年拿地金額再次下降至244.14億元，新增土儲939萬平米，在上半年拿地金額176.3億元下，下半年拿地速度快速下滑。

今年以來，富力地產(chǎn)拿地速度再度放緩。2020年上半年，富力地產(chǎn)僅在6個城市拿下8幅地塊，拿地金額60億元。

在中指研究院公布的2020年1-11月房企拿地的最新榜單中，沒有在榜單里發(fā)現(xiàn)富力地產(chǎn)的影子，已經(jīng)跌出前100名，遠(yuǎn)不及2019年全年拿地金額排名48位的名次。

對于逐漸減少拿地，李思廉曾對外表示：“由于我們有大量的舊城改造項(xiàng)目在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點(diǎn)，通過招拍掛拿地的都是短平快項(xiàng)目。”

李思廉提到的“短平快”指的是在12月內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流回報快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。并且他還說道：“大型100多億的項(xiàng)目我們盡量不參與，大多數(shù)招拍掛都是控制在10億元金額左右。”

02

“三道紅線”壓頂，富力的“節(jié)源開流”

富力地產(chǎn)為何在土地市場是如此表現(xiàn)，或許我們能從財報中，找到一些原因。

據(jù)《新京報》報道，截至2020年三季度，富力地產(chǎn)貨幣資金359.5億元，短期借款93.47億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債659.23億元，短期有息負(fù)債共752.7億元，現(xiàn)金短債比0.48，貨幣資金遠(yuǎn)不能覆蓋短期債務(wù)。

除此之外，截至到三季度，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為80.37%和166%，如果剔除預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率或降至70%左右，或許能夠翻綠一條。

另外，富力地產(chǎn)多年來現(xiàn)金流為負(fù)，無法從經(jīng)營上獲得充足現(xiàn)金，今年又連遭穆迪、標(biāo)普等多家評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。

而評級機(jī)構(gòu)的“負(fù)面評價”又會反作用于富力地產(chǎn)，導(dǎo)致其在融資渠道及融資成本上更加艱難，降負(fù)債成了富力地產(chǎn)的當(dāng)務(wù)之急。

今年中期業(yè)績發(fā)布會上，李思廉提到，未來一段時間還是會再減輕負(fù)債，年底再降10%左右。

在“三道紅線”和高負(fù)債的壓力下，風(fēng)云地產(chǎn)界注意到，富力地產(chǎn)除了在土地市場上節(jié)流之外，從去年開始已經(jīng)大幅裁員，公司員工逐漸減少。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，富力地產(chǎn)有員工62305人，今年中期已經(jīng)縮減到39244人。總員工成本從34.79億元縮減到14.6億元，節(jié)約開支約20億元。

富力地產(chǎn)并沒有只是選擇節(jié)流，同時也在忍痛割愛，積極開源。

11月，富力地產(chǎn)以44.1億元的對價，將唯一的物流園廣州國際機(jī)場富力地產(chǎn)綜合物流園70%的股權(quán)賣給了黑石集團(tuán)。此外也傳出了，富力地產(chǎn)將出售廣發(fā)證券總部大樓40%和轉(zhuǎn)讓廣州黃埔舊改項(xiàng)目股權(quán)等其它資產(chǎn)項(xiàng)目的傳聞，其開源的步伐還未停止。

03

銷售目標(biāo)受阻，規(guī)模成長能否持續(xù)？

受債務(wù)壓力傳導(dǎo)，開源節(jié)流的富力地產(chǎn)，在縮減拿地規(guī)模后，銷售表現(xiàn)上，可以說是不盡人意。

2017年，快速拿地的富力地產(chǎn)，在2018年取得了1311億元銷售額，同比增長了60%，成功晉升為千億房企。

隨著2018年拿地速度放緩，富力地產(chǎn)雖然將2019年銷售目標(biāo)制定在1600億元。但最終只完成銷售目標(biāo)的86%，實(shí)現(xiàn)了1381.9億元的銷售額，同比增長5.14%，增速較2018年下滑54.74%。

2019年銷售目標(biāo)不及預(yù)期的富力地產(chǎn)，談及2020年規(guī)劃時，將銷售目標(biāo)定在了1520億元。截至2020年11月末，富力地產(chǎn)銷售金額為1172.8億元，同比下降了2.55%，僅完成年初目標(biāo)的77.15%。

目前來看，僅剩1個月時間的富力地產(chǎn)，銷售目標(biāo)受阻明顯，今年完成銷售目標(biāo)的計劃或?qū)⒃俅温淇眨N售金額能否實(shí)現(xiàn)正增長，還留有懸念。

如今逐漸減少在公開土地市場拿地，富力地產(chǎn)將重心放在了城市更新轉(zhuǎn)化項(xiàng)目上。截至2020年上半年，富力地產(chǎn)擁有超過80個處于不同階段的城市更新項(xiàng)目，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區(qū)。在城市更新項(xiàng)目中的潛在可售面積為4000萬平方米。

不過，城市更新項(xiàng)目雖然成本遠(yuǎn)低于新推地塊，但是因?yàn)槠潴w量大、持續(xù)時間長、搬遷成本高，轉(zhuǎn)化周期遠(yuǎn)不及招拍掛土地。富力地產(chǎn)出于降負(fù)債而放緩拿地，但是舊改項(xiàng)目占用資金也并不小。

截至2020年6月，富力地產(chǎn)擁有土地儲備約為5683萬平方米，較2019年末5800萬平方米略有縮減。富力地產(chǎn)在年報中表示，目前的土儲規(guī)模可以支撐其未來四至五年開發(fā)之用。

如今，放緩拿地的富力地產(chǎn)，能否通過城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)換來補(bǔ)足缺失的土地市場拿地，來維持規(guī)模的持續(xù)增長，還需要時間告訴我們答案。

不過就目前來看，縮減拿地的富力地產(chǎn)，在銷售目標(biāo)的表現(xiàn)上，是未能達(dá)標(biāo)的。