融創(chuàng)服務(wù)登港交所，92億港幣融資規(guī)模創(chuàng)新高，物管行業(yè)迎新玩家

熱鬧的港交所又多了一位物管新玩家。

11月19日，融創(chuàng)中國(guó)旗下的物業(yè)板塊融創(chuàng)服務(wù)（股票代碼 01516.HK）終于正式登陸港交所。至此，中國(guó)TOP5 房企中又一家完成了物業(yè)板塊分拆上市。

十年前，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌四度闖關(guān)，才帶著融創(chuàng)中國(guó)站在了香港聯(lián)交所；十年后，公司旗下物業(yè)板塊“融創(chuàng)服務(wù)”獨(dú)自赴港，在母公司的品牌背書(shū)下，這一次的敲鐘可謂順風(fēng)順?biāo)?

上市首日，融創(chuàng)服務(wù)就行情大漲，早盤(pán)以11.6港元平開(kāi)后穩(wěn)步上升，盤(pán)中最高漲幅達(dá)22.76%，股價(jià)最高漲至14.24港元，最終以14.14港元收盤(pán)，漲21.9%。截至收盤(pán)，融創(chuàng)服務(wù)市值424.20億港元，在物業(yè)板塊中位居前三。

據(jù)悉，在公開(kāi)招股前，融創(chuàng)服務(wù)已成功引入騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本4名基石投資者，總認(rèn)購(gòu)3.7億美元。其中，騰訊認(rèn)購(gòu)1.5億美元是其在物管行業(yè)最大手筆的一次基石投資，而IDG認(rèn)購(gòu)的1億美元是其在物管領(lǐng)域進(jìn)行的首次基石投資。

豪華的投資陣容背后，最終融創(chuàng)服務(wù)定價(jià)11.6港元，綠鞋后融資規(guī)模達(dá)到92億港幣，創(chuàng)下了目前物管上市公司融資規(guī)模的新高。近兩年，資本對(duì)物管公司的青睞漸入高潮。2018年共有6家企業(yè)上市，超過(guò)了此前上市物管公司的總和。據(jù)AI財(cái)經(jīng)社不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，世茂服務(wù)、金科服務(wù)、建業(yè)新生活、融創(chuàng)服務(wù)等13家物管公司已完成上市，另有華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、恒大等7家公司也遞交了物業(yè)板塊的招股書(shū)。

如今，隨著坐上資本市場(chǎng)牌桌的物業(yè)服務(wù)行業(yè)玩家越來(lái)越多，整個(gè)行業(yè)是千帆競(jìng)發(fā)還是泥沙俱下？檢驗(yàn)“新手玩家”牌技的時(shí)刻到了。

牌桌上的新變量

融創(chuàng)進(jìn)入物管上市賽道，在去年9月就有端倪。當(dāng)時(shí)融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)首席財(cái)務(wù)官變更公告宣布，曹鴻玲獲委任為融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)總裁。

曹鴻玲是融創(chuàng)的老臣，孫宏斌還在順馳時(shí)期，她就一路跟隨，從財(cái)務(wù)經(jīng)理一步步走到集團(tuán)CFO的位置。對(duì)于資本市場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理和審計(jì)內(nèi)控，融創(chuàng)內(nèi)部恐怕沒(méi)有人比她更有話語(yǔ)權(quán)。這番職位調(diào)整，也能看到融創(chuàng)決策層對(duì)物業(yè)板塊上市的高度重視。

圖/融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌

拆分物業(yè)上市，融創(chuàng)除了看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間和潛力外，另一原因是，拆分后的物業(yè)板塊將獨(dú)立于母公司，可直接進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)及債務(wù)融資。這將為其未來(lái)發(fā)展提供資金。畢竟拆分后的融創(chuàng)服務(wù)還是融創(chuàng)中國(guó)的附屬公司，后者通過(guò)合并其財(cái)務(wù)報(bào)表及收取股息分紅，也能從中繼續(xù)受益。

最關(guān)鍵的是，拆分上市將使融創(chuàng)中國(guó)及融創(chuàng)服務(wù)在各自業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)更集中的發(fā)展、策略規(guī)劃及更好的資源分配，從而提升物業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

今年8月初融創(chuàng)服務(wù)遞交招股書(shū)，10月下旬通過(guò)港交所聆訊，11月19日正式于香港主板上市。在諳熟資本運(yùn)作的曹鴻玲手里，這家運(yùn)營(yíng)了16年的物業(yè)公司，順利坐上了資本市場(chǎng)的牌桌。

不過(guò)，東方證券分析指出，近期受上市潮影響，物業(yè)板塊經(jīng)歷了一定程度的回調(diào)，行業(yè)發(fā)展受到質(zhì)疑，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)行業(yè)如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造以及高估值來(lái)源尚存在分歧。“從單一的規(guī)模指標(biāo)或者增速指標(biāo)不足以完全解釋物管公司的成長(zhǎng)與分化。”

的確，物管行業(yè)并非絕對(duì)地以規(guī)模論英雄，但在發(fā)展初期，企業(yè)之間爭(zhēng)地盤(pán)、拼市場(chǎng)占有率往往是確保自身身位的重要手段。規(guī)模的快速增長(zhǎng)給企業(yè)帶來(lái)的盈利是顯而易見(jiàn)的。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)錄得營(yíng)業(yè)收入17.9億元，同比增長(zhǎng)52.9%，2017年-2019年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為59.5%；同期錄得利潤(rùn)2.51億元，同比上漲367.6%，2017年-2019年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為150.7%。

盡管融創(chuàng)服務(wù)在上市初期收獲了足夠的資本關(guān)注和社會(huì)討論，證明其在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)有穩(wěn)坐牌桌的可能性，但萬(wàn)億“藍(lán)海”的行業(yè)也充滿(mǎn)著變數(shù)，想要實(shí)現(xiàn)高開(kāi)高走，除了跟上行業(yè)趨勢(shì)，融創(chuàng)顯然還需要一套獨(dú)門(mén)招式。

好牌還需硬牌技

融創(chuàng)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)有三塊：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

與同行相比，母公司融創(chuàng)中國(guó)是其最大助力之一。得益于此，融創(chuàng)服務(wù)管理及合約規(guī)模由2017年12月31日的 5740萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至2020年9月30日的2.469億平方米；在管建筑面積從2017年12月31日的2000萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至今年9月30日的1.155億平方米。

圖/融創(chuàng)北京壹號(hào)院

然而判斷一家企業(yè)的真正實(shí)力，不是看它已經(jīng)有了什么，而要關(guān)注它未來(lái)能擁有多少。融創(chuàng)服務(wù)顯然也意識(shí)到，在母公司的規(guī)模及成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)之外，企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須不斷提升自身造血能力。

2019年起，融創(chuàng)服務(wù)開(kāi)始發(fā)力并購(gòu)及外拓。同年11月完成了對(duì)成都環(huán)球世紀(jì)的整合；2020年5月又以收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)的方式，兵不血刃地打開(kāi)局面，增加了文旅、會(huì)議會(huì)展等業(yè)態(tài)。

今年6月，融創(chuàng)服務(wù)繼續(xù)外拓，與陽(yáng)光郡置地集團(tuán)有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，鎖定了其大量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目；2020年8月，融創(chuàng)服務(wù)再與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司合資組建江西融政物業(yè)服務(wù)有限公司，在城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域展開(kāi)深度合作，試圖打造出江西省最大的公眾物業(yè)集成服務(wù)商。自2019年起至2020年8月31日，融創(chuàng)服務(wù)累計(jì)獲取提供物業(yè)管理服務(wù)的外拓項(xiàng)目合計(jì)43個(gè)。

目前，融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)務(wù)涵蓋了住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)（如寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店式公寓及酒店） 及城市公共及其他物業(yè)（如學(xué)校、醫(yī)院、游樂(lè)園、會(huì)議中心及政府設(shè)施）等。外加一些案場(chǎng)咨詢(xún)，以及面向業(yè)主和住戶(hù)的各類(lèi)社區(qū)增值服務(wù)。同時(shí)，從收入占比和當(dāng)前融創(chuàng)服務(wù)正在著力提升的增值服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力看，其社區(qū)增值服務(wù)仍有很大的發(fā)展想象空間。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)約80%的土儲(chǔ)貨值位于高能級(jí)的一二線城市，讓融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和高能級(jí)城市的深耕發(fā)展前景得到較好鎖定。另外，外拓能力也助其提高了市場(chǎng)份額，保障中長(zhǎng)期的規(guī)模增長(zhǎng)。

除了對(duì)內(nèi)深耕和向外拓展，2020年9月，融創(chuàng)服務(wù)完成對(duì)鋒物科技的戰(zhàn)略投資，將云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和人工智能等技術(shù)引入物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中，打造了“專(zhuān)業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+多元經(jīng)營(yíng)”為一體的新型智慧物業(yè)管理模式。

通過(guò)智能化服務(wù)集合平臺(tái)，融創(chuàng)服務(wù)設(shè)置了歸心App、400呼叫中心、歸心服務(wù)中心，將線上與線下的服務(wù)融合。賽普咨詢(xún)研究員認(rèn)為，從突發(fā)因素來(lái)看，2020年新冠肺炎疫情重構(gòu)了業(yè)主、社會(huì)乃至政府對(duì)物業(yè)企業(yè)的認(rèn)知，物業(yè)企業(yè)成為政府聯(lián)防聯(lián)控的好幫手，業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的依賴(lài)性和信任感大大加強(qiáng)。

8月1日，物業(yè)管理業(yè)監(jiān)管局開(kāi)始落實(shí)發(fā)牌制度，累計(jì)收到超過(guò)2300宗牌照申請(qǐng)預(yù)約。截至11月18日，監(jiān)管局共發(fā)出超過(guò)1000個(gè)物業(yè)管理人及物管公司牌照。物管行業(yè)終于走到了爆發(fā)前夜。

據(jù)東方證券測(cè)算，到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.7萬(wàn)億，行業(yè)總規(guī)模超過(guò)2.5萬(wàn)億。由于物管行業(yè)具有消費(fèi)屬性，中長(zhǎng)期來(lái)看，估值錨比較清晰。“隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式由粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)，很多輕資產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到追捧。其次，房地產(chǎn)存量時(shí)代到來(lái)，物管解決了存量資產(chǎn)保值增值的痛點(diǎn)，是一個(gè)可持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的行業(yè)。”