回鄉建房的夢碎了，2.7億元漏洞難填，寶家鄉墅被指爆雷！

近日來，寶家鄉墅深圳總公司、湖南分公司、杭州辦公室陸續出現前來維權的施工隊和消費者，而員工也早已所剩無幾。

“我家剛建到二層就停工了，付了60%的工程款，共計104.8萬，但是現在班組根本沒拿到錢。有些班組沒拿到錢找不到寶家，就盯著業主要錢，所以現在業主成為了最傻的人。”

杭州的胡女士對獵云網表示，當時選擇寶家的初衷是因為有品牌保障，同時包工包料還比較省心，但卻沒想到會陷入當下兩難的境地。據了解，像胡女士這樣建到一半的業主不在少數，還有很多付了幾千甚至上萬定金的業主想退款也是無路可循。

據其官網顯示，成立于2017年的寶家鄉墅以標準化產品的方式，整合供應鏈優質資源，為城市精英提供回鄉建別墅的生活場景解決方案和整體交付服務，有宅基地的業主可以通過天貓京東下單，6-8個月即可精裝交房。2019年，寶家便獲得了中立資本兩輪投資，融資近億，成為了自建房行業內的頭部玩家，目前研發鄉墅產品65款，業務覆蓋全國27個省，2019年全年銷售額破13億元。

而就是這樣一家曾被業內譽為未來獨角獸、試圖顛覆農村自建房的寶家鄉墅，在2021年卻開始頻頻被傳出班組停工、業主退款難、員工欠薪等問題，拖欠的款項總額近2.7億元，現在天貓京東已全面下架其產品，讓人不禁好奇：寶家鄉墅近一年到底發生了什么？是什么成為壓垮這家行業頭部企業的最后一根稻草？

資不抵債、欠款近2.7億元，五大問題圍繞寶家鄉墅

“寶家資金緊張的情況一直都存在，日常很多正常所需費用都沒有，導致現實工作情況中，員工大量墊付款項，報銷積壓了近一年，大概三分之一員工墊付的款項還未報銷。另外，寶家今年以來停工情況比以往高了許多，上面的解釋是訂單量增加，交付運轉不過來。”

寶家鄉墅前員工李勇對獵云網表示，去年也有資金異常的情況，但是到了今年8月開始全面爆發，10月運轉幾近停滯，出現了大量集中退款申請，停工業主要求復工。

其出示的一份針對深圳寶家鄉墅科技有限公司及下屬子公司湖南寶家云建筑工程管理有限公司所做的《關于“寶家云”公司經營情況和財務狀況的審計調查專報》中顯示，截至2021年10月31日，公司合并資產總額49374.06萬元，負債總額76247.91萬元，所有者權益合計-26873.85萬元。2017年至2021年10月31日賬面累計虧損28610.15萬元。賬面顯示已嚴重資不抵債。

截至2021年10月31日，應付施工班組及材料欠款5570.88萬元，應付職工工資1691.59萬元，業主合同欠債19560.35萬元。以此合計，寶家鄉墅拖欠款項總額達26822.82萬元。

《關于“寶家云”公司經營情況和財務狀況的審計調查專報》部分截圖

此外，調查專報還指出寶家鄉墅存在五點主要問題：一是違反國家相關法律法規；二是資金流轉及監控不到位；三是成本費用管理失控；四是內控管理不嚴，經營管理混亂；五是會計核算不規范。

《關于“寶家云”公司經營情況和財務狀況的審計調查專報》部分截圖

據此前媒體報道，深圳寶家鄉墅科技有限公司專注于市場和研發，旗下控股的湖南寶家云建筑工程管理有限公司則專注于生產交付。胡女士對獵云網表示，其簽合同及打款的公司就是湖南寶家云建筑工程管理有限公司。

李勇表示，近兩月隨著事態愈演愈烈，高管才表示將引入外部資金，在11月15日完成新一輪融資，來解決寶家資金問題。而此前，員工工資從7月就開始大面積拖欠。

“等到11月15號，依然沒有動靜，當天晚上深圳公司員工還收到消息，辦公室無法正常辦公，讓我們在家待著，此后幾天，基本沒有人管我們，11月20日之后，便一紙通知深圳停業。”李勇作為陪著寶家到最后時刻的員工，耐心和信心都已漸漸被磨平。

對此，11月月底，寶家鄉墅CEO唐雯娟曾在公司內部發送了一份《致寶家全體同仁的一封公開信》，文中表示管理、成本、質量、核算、資金池等問題都是表象，“品質提升＞價格降低，收入擴大＞成本管控，快速兌現＞完美呈現”的戰略指導思想才是罪魁禍首。

唐雯娟致寶家全體同仁的公開信部分截圖

前員工張力對獵云網表示，這個戰略下，寶家一直是越賣越虧。“管理層的認知是，五年之內不盈利，任何沖突都把業主放在第一位，等同于靠花錢去維系口碑，從而犧牲利潤。”

他表示在融資失敗后，管理層也并未放棄自救，提出了包括自籌資金、業主墊資、引入外部資金等各種籌資辦法。寄希望于通過改革經營方式，用寶家、業主、施工方、材料供應方幾家共同協商，由寶家負責設計和建設監督，只賺這一個環節的利潤，開展未來那些已付定金的鄉村別墅建設項目，以這些收入來償還已欠未還的債務，提議發行公司債，或者將目前的部分債權轉為股權。

“公司是想解決問題，但這些提議在實際執行上很難操作，幾乎沒人會相信寶家能夠熬過這一關。”

對此，截至發稿前，獵云網致電及微信寶家鄉墅CEO唐雯娟，對方暫無回復。

摸著石頭過河的寶家，哪一步錯了？

回到2020年，寶家鄉墅CEO唐雯娟還意氣風發地在杭州的媒體見面會上表示，在商業社會長跑，寶家靠的是“極度信奉客戶需求、信奉 ‘長期主義’、在內部效率和供應鏈上追求極致”，甚至高調地宣稱“入住三個月不滿意包退”。

彼時的寶家鄉墅立志于給回鄉建房人群提供標準化產品，來顛覆傳統農村自建房的安全和質量問題，甚至還率先建立了產業工人考培基地，與天貓京東合作，讓消費者實現“買車跟買房一樣簡單”。

寶家鄉墅官網截圖

寶家的雄心壯志并非空口白話，它背后的男人——滕云，是寶家能夠被市場認可的一大背書。據天眼查顯示，滕云在深圳寶家鄉墅科技有限公司持股63%為實控人，而CEO唐雯娟則持股19.8%。

作為寶家的首席產品官，滕云還有另外兩個身份：寶家的創始投資人之一，以及甲級設計院寶信云建筑（新三板上市）的董事長，而寶家正是脫胎于甲級設計院寶信云建筑。

在滕云的定義里，寶家就不是一個馬上賺錢的項目，因為其市場需求大、實現難度大，一旦做成，社會價值會很大，這是一個讓他及團隊去奮斗的更高目標。

“大量資本、不變初心、死亡邊界”成為了寶家鄉墅發展的底層邏輯，并定下了“五年不營利，盈利后利潤不超8%”的戰略目標。但讓滕云沒意料到的是，正是因為不急著營利，以及對品質提升優于成本管控的強調，讓寶家的燒錢程度遠高于資金流入的情況。

張力表示，一直以來，寶家的模式是業主先付錢，材料款、工程款、廣告費都是后結算。因為建房的首付款在60%，一筆款都是幾十上百萬，不斷有業主下單購買，就意味著可以填補燒錢造成的虧空，保證寶家有一個很好的現金流，但也給了管理層一個“寶家不差錢”的錯覺，并沒有意識到需要控制成本。

甚至在2019年時，有兩家知名機構看好鄉墅賽道以及想要投資寶家，也因為管理層擔心資本快速進入會影響公司的運營和決策而被拒絕。到2020年，寶家再想資本進來時，對方盡調時出于一些考慮不太愿意進場，寶家在融資上開始被動，也意味著其主要資金來源將幾乎來自于訂單。

也許是滕云和唐雯娟開始意識到不營利的危險性，2021年他們在年初定了每月收入要達7000萬的目標，并開始為盈利做一些規劃。

但是，隨著同行競爭加劇，以及疫情對于寶家核心消費者——中小企業主的經濟沖擊，寶家今年收入每況愈下。張力指出，一個月回款在4000-5000萬元已是較高水平，從4月份開始就基本上在3000萬左右徘徊。

“這個金額意味著寶家已入不敷出，我們運營成本一個月遠高于3000萬的回款，根本沖抵不了。”

市場情況不佳是一方面，而另一方面隨著建材、人工漲價，寶家在不漲價的情況下利潤空間進一步壓縮，張力表示，一套房子甚至無法達到10%的利潤。

由于當下寶家的資金來源全靠新項目回款，為了快速跑馬圈地，公司寄希望客戶盡快交回款、開工，來維持當下的現金流，但這樣不計成本的銷售，越來越多自建房的開工只會讓寶家虧損更嚴重。“危機就算現在不發生，未來也難以幸免。”

與此同時，隨著寶家建房開工的企業近兩年暴增，一線管理、成本管控等問題從暴露開始走向失控。

從2020年開始，為了匹配一線的開工數量，寶家一線員工數量基本翻番。截至今年11月，員工已達四五百人，銷售仍保持在百人左右，一線交付和施工管理上的項目經理、采購等各個部門人員增加較明顯。“隨著員工增加又分散在各地，交通成本、運營成本都非常高，管理難度大。”

張力感受到，雖然團隊擴張，但是寶家仍然套用原先創業團隊的管理方式，使得整個人力管控混亂。核心管理層始終只有滕云和唐雯娟，甚至都沒有財務負責人，也導致財務上可能會有一些灰色地帶存在。

人力管控的問題也出現在了薪資機制的不規范上。張力以總助為例，最高薪資可達5-6萬元每月。“管理層覺得用高薪可以招高人，但其實產出并沒有那么明顯。”

在寶家開創標準化的模式下，滕云和唐雯娟一直認為利潤是由規模化帶來的，只有實現規模化，標準化產品才有意義，才可以顛覆過去定制化的農村施工隊形式。

然而，隨著回款的減少以及小訂和大定的增多，寶家鄉墅隱藏許久的不健康現金流情況、管理不完善等問題最終因為11月15日的融資失敗而徹底陷入了困境。

難啃的鄉墅行業，寶家的爆雷或許只是開始

根據中國科學院地理科學與資源研究所的實地調研及綜合測算，全國宅基地總共約有2.7億畝，其中空置約有1.14億畝。

在這個混沌且初開的市場，除了寶家鄉墅之外，自2018年開始也陸續有主打標準化的玩家進場。據天眼查數據顯示，相關競品有20家，其中只有深圳市美置鄉墅科技有限公司在2020年獲得勁融資本、深裝總的股權融資。就體量和規模來說，寶家鄉墅位列行業頭部。

京東上的鄉墅商品截圖

齊家網研究院對獵云網表示，自建房行業之所以難做，首先是行業難以標準化，這里主要分為土建和裝修，相對來說土建的標準會更高一點，但是自建房領域其實門檻并不高，行業從業人員水平參差不齊，因此行業標準化依然有待提高；裝修方面，標準化的難度更大，一方面涉及的流程環節多，行業透明度低。

其次是利潤較低，自建房行業因為用戶群體較為分散，導致了營銷成本較高，加上行業競爭激烈，土建市場價格相對來說比較透明，利潤率并不高，想要實現長期發展，必須要靠規模效應。

這意味著寶家鄉墅一直以來想讓標品實現規模效應的打法并沒有錯，但卻忽視了在追求完全標準化和業務增長的過程中，公司現金流早已徘徊在了爆雷的邊緣。

值得注意的是，隨著今年建筑材料的價格上漲，建設工程造價進一步增加，給施工企業帶來經營成本壓力。通過造價研究人員對建材價格波動對工程造價影響的定量分析研究，發現在控制其他建造環節費用不變的情況下，主要建筑材料價格每上升1%，整個工程的造價就會提升0.6%。

如此一來，在商品報價不變的情況下，成本的提升同時，建筑材料的上漲直接導致施工企業墊資施工支出額增大，同比例工程價款的支出額增大導致對應的施工利潤下降，在一定的程度上給施工企業帶來較大的資金壓力，原有的預期利潤有可能被建材價格上漲抵消，明顯增加了施工企業的經營壓力。

“目前來看，行業內不少玩家是采取用補貼換市場的模式跑馬圈地，也就是說為了擴大規模，犧牲了眼前的利潤，一旦行業或者是市場有震蕩，很容易造成現金流斷裂，目前行業內的主要玩家依然是靠融資輸血，加上行業競爭激烈，利潤較薄，盲目擴大必然導致自我造血能力不足。”

齊家網研究院表示，在獲客成本高企和原材料價格上漲的情況下，企業應該更加注重精細化的運營，進行重點區域的重點突破，擴大重點區域的滲透率，對于難以標準化和滲透率較低的地區應戰略性放棄，以保障企業經營的正向現金流。

想要顛覆一個行業不易，寶家鄉墅正如唐雯娟所言，一直都在摸著石頭過河，沒有任何前者為其探路，所以試錯成本很高。對于鄉墅行業而言，寶家的爆雷或許正在為更多摸索標準化模式的企業敲響警鐘。

（文中李勇、張力均為化名）