俞建午退地風波背后：宋都股份風險繞頸

“我是從特種兵轉業回杭州的，雖然離開了部隊，但仍認為紀律和務實是做事情的基本出發點。”

讀到宋都股份（600077.SH）董事長俞建午這段話，很多人會有些詫異：提到“特種兵”，人們會想起電影《戰狼》中的吳京，在密集的子彈與明晃晃的利刃間游走了兩部，就是殺不死，最終還能完成任務，抱得美人歸。

說這段話，還是2015年中時候。宋都風生水起，閑暇時間還能站臺地方名酒致中和。那是俞建午人生的A面，意氣風發，八面玲瓏。論戰斗力、紀律性和務實的態度，俞建午應該有的。無論說什么，任誰都會信。

可是六七年后，一切變了模樣。

曾想過以舟山為原點輻射長三角甚至更遠的地方，最終卻成了扎根杭州的區域房企；規劃中像貴州茅臺、山西汾酒、宜賓五糧液一樣出名的致中和，現實中真的悄無聲息被完美“中和”了；好不容易決心多拿些地，最后直接“爽約”拍拍屁股走人。

說了那么多，最終沒幾樣做成了的。

“能打”、“紀律性”、“務實”……除了臨走繳了5000萬元的違約金，算是有“紀律性”，其他的完全不貼邊兒。現實翻開了俞建午努力隱藏的B面，有些狼狽、落魄，不甘里面夾雜著一點無奈與彷徨。

其實也沒必要驚奇。這時代，敢自稱“特種兵”的不一定只有吳京，樓上沒人光顧健身房里的私教Jack，樓下小賣店里冷藏室放到過期的椰子汁。都是“特種兵”，結局不一定都好。

不見“鯤鵬”

若非一番出爾反爾的操作，宋都已經很久沒有出現在大眾視野中。

回顧杭州土拍，說一句盛況空前不為過：

克而瑞統計數據顯示，杭州首批集中供地共涉及57宗地塊，總價達到1178億元；房企熱情空前，將44宗土地的價格拉高至封頂；之后開始競自持，平均自持比例達到16%。

如此硝煙中，巨頭自然會亮出刺刀，留給中小型房企的空間不會太多。何況宋都全口徑金額、權益金額分別為198.1億元與121.2億元，兩項數據僅排名行業126位與139位，行業地位并不算高。

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就是這樣一家中小型房企，硬是在5月份杭州“兩集中”供地大會中殺出一條血路。耗資45.8億元，取得新城和富春等共計五宗地塊。

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算上1月份6.41億元、溢價29.26%、20%自持摘得余杭地塊，上半年宋都拿地金額共計約51.86億元。

雖然這比不了同期融信中國（03301.HK）與濱江集團（002244.SZ）聯合228.53億元資金，收獲30.74萬平方米的土地，但宋都新增土儲面積已經達到13.84萬平方米——整個2020年，宋都新增土儲面積不過18萬平方米。

如此豪氣剛撐夠2個月，故事開始反轉。

按照7月21日宋都官方發布信息，出讓面積3.4萬平方米，以17.83億元收購的運河新城GS1001-17地塊被放棄。

綜合上半年獲得的全部土地，該地塊出讓面積并非最大，自持比例亦非最高，可是成交價格遠超其他地塊，順便讓樓面價突破20000元/平方米大關。

這本是宋都布局中高端市場重要嘗試，可說沒就沒了。

不過在俞建午眼里，這一切都不重要了。他堅定推出這項開發計劃，即使之前繳納5000萬元將無法返還也無所謂。

要知道，2021年第一季度，宋都扣非歸母凈利潤僅3785萬元，尚不足以填補5000萬元窟窿。好在同期經營活動產生1.81億元現金流量，能夠確保企業正常運轉，否則危險系數快速提升，很可能將宋都推到懸崖邊上。

至于退出原因，官方說法很是潦草，“公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策”。也有傳言認為寶龍地產（01238.HK）本打算合作開發，臨門一腳變了卦，當然寶龍不會承認。

無論什么原因，結局都是一樣。

當然，這是投資人不能接受的。2019年的時候，俞建午揮斥方遒，對外宣告“鯤鵬計劃”：重倉舟山、布局“長三角+”、沖擊300億元規模定為前進方向。

如今快兩年時間，杭州取代舟山、長三角之外少有染指、300億元仍然遙遙無期。好不容易看到些起色，就這樣換成了5000萬元的“大饑荒”，誰也難以接受。

宋都鯤鵬何在？

深層危機

在一部分人眼中，現狀并不代表危機。退了一塊地，搭了5000萬元，宋都的市值不過跌去4.4%，這能叫危機嗎？

確實，相比近期房企整體行情，下滑4.4%算不得什么：自7月23日起，TOP30上市房企全線看空，2日內蒸發1862.11億元，其中貶值超過百億的企業就有6家之多。人家跌去的市值，比宋都整體還多，怕什么？

可是這問題拋給俞建午，他一定怕。不是因為下滑，而是失控。

還是要回到“鯤鵬計劃”，一個細節值得關注：俞建午暢想著300億元的規模，卻沒有提及利潤增幅。姑且放下利潤增長的束縛，全力吹大宋都的體積；拿到足量優質土儲，再去抵押足量銀行貸款，這才是宋都發展的原始軌道。

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類似的事情，在融信、禹洲集團（01628.HK）、新力控股集團（02103.HK）身上都出現過。“高杠桿+高周轉”那套方案，俞建午早就想給宋都安排上。這樣看來，俞建午放棄舟山，選擇重倉周轉效率更高的杭州，同時全力擴張長三角之外的策略很正確。

然而眼下，隨著監管趨嚴，資金流入地產行業難度增加，過去成熟的發展經驗不再符合時代需要。如何穩定現金流，提升利潤空間成為行業主旋律，繼續走老路已經不合時宜。

對俞建午而言，“高杠桿+高周轉”的路還能走。有媒體統計，宋都“三條紅線”——剔除預收款資產負債率48.6%、凈負債率19.7%、現金短債比2.8，都在安全區內。宋都現金流還算充裕。

可是一旦“高杠桿+高周轉”的飛輪轉起來，利潤將快速攤薄。做不好開源節流，很可能像濱江集團董事長戚金興說的，四處奔走只為“1%的利潤”而活。

有媒體統計，一旦運河新城正式上馬，宋都的利潤率還不到2個點，已經好過戚金興的設想，可是俞建午能接受嗎？

要知道，由于大力開展聯合開發項目，近年來宋都權益金額與利潤正在快速下滑。即便如此，2020年年報顯示，宋都凈利率仍有4.5%。突然降到2%以下，日子可怎么過？

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況且這段日子，宋都為子公司擔保額度在快速提升。7月4日公告顯示，目前宋都對外擔保金額合計156.4億元，占凈資產的331.64%。

若是子公司虧了，項目賺不到錢，還債的還是宋都，因此必須儲備足夠的流動性，這又與“高杠桿+高周轉”的訴求相悖。

表面上，數據能夠呈現出一個健康的宋都，短時間內不用憂慮生存壓力；內子里，只要宋都略有動作就會被一連串的風險繞頸，最終影響未來的想象空間。

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不動是等死，動是找死，這就是現在俞建午面對的困局。

下一個宋都

說到底，宋都還是規模太小，決定加快成長的時候，一切都來不及了。

不久前，旭輝控股集團（0884.HK）CEO林峰在其官方平臺發布消息，稱在“三條紅線”的基礎上，監管部門還提出了補充條款，“投資買地金額（含收購）不超過年度累計銷售額40%”。聽上去，想起了舊時代通知副食品漲價的居委會大媽。

不管像不像，地產圈兒將會照此執行的大勢算是定了：在買地之前，先把現有庫存清理一遍，將會成為規定動作。

克而瑞統計數據顯示，上半年買地支出超過賣地收入40%的TOP40房企共有13家，卓越集團與越秀地產（0123.HK）甚至超過90%。“兩集中”剛完成一輪，已經有企業需要暫停一段時間了。

不過問題是，這些房企停下來，宋都能夠將剩余機會全部收歸囊中嗎？顯然差得遠。要知道，行業領頭羊碧桂園（02007.HK，26%）、萬科A（000002.SZ，35%）、保利地產（600048.SH，33%），以及喜歡囤地的融創中國（01918.HK，31%）、中國金茂（0817.HK，32%），尚未將額度用盡。和它們搶資源，宋都優勢何在？

明明想多拿些土儲，如今被現實硬生生按在地上，讓宋都活得有些掙扎，有些擰巴。

論行業排名，宋都的排名仍“不入流”。按照中指研究院的統計，2021年上半年拿地金額、面積、新增貨值等各項數據，都不能排進行業TOP100；可是除了運河新城地塊，俞建午不愿，也不能再放棄其他的土地，必須有所建樹才行。

“三條紅線”確是一條沒踩，怎奈算上短期借款、應付票據及賬款、一年內到期非流動負債，宋都72.7億元的現金總是有些拮據；可是商辦、產城、代建、金融、大健康、大服務……能想到的“地產+”業務，宋都全部涉獵，哪怕這些業務加起來的收入不過2.07億元，整體占比不足3%。

規模不大，野心不小；資金不多，想法不少，說的正是宋都。其實命運軌跡相近的房企，何止宋都一家？

歐宗洪（融信中國董事長）總想著靠杭州的大堡壘，殺個漂亮的回馬槍，結果還不是將平均合約售價調低31.72%至2.06萬元，用打折的方式抬高銷量？

按照一點財經在《戚金興的“出圈之痛”與濱江集團的“畫地為牢”》中的觀點，戚金興有那么好的政商關系，杭州首輪“兩集中”供地后，還不是為了1%的利潤拼命？

……

很多房企，特別是中小型房企都在掙扎。它們不想停下，這實在可怕，總希望在跌宕起伏的命運中，找到消失已久的綠洲。不過現實是殘酷的：既然是綠洲，就不一定所有房企都能上岸。

“2025年整個行業可能只剩下100家開發商，占據80%-90%的市場份額。”按照路勁（01098.HK）董事長單偉彪展望。

以目前宋都狀態，怕是逃不過命運左右。當然，隨大勢而去的企業還有很多。

結語

其實冷靜下來，回想宋都與俞建午一路走來，他們做錯了什么？沒有。

房企能夠活下去，要的是穩定的現金流與出色的運營能力，這一切都是建立在規模的基礎上。于宋都與俞建午，“高杠桿+高周轉”的發展模式、靠聯合開發規避風險、多元化前瞻性布局，以及遠低于風險指標的財務數據……能做的他們都做到了，而且努力做到最好。

很遺憾，進入一個殘酷的時代，市場的優勝劣汰會變得不講道理，毫無底線。即使沒有犯錯，結果也是一樣。或許他們還在宣講理想與目標，對未來充滿希望，可是事實最終會證明，很多話聽聽就可以了。還記得俞建午的目標嗎？想實現難度越來越大，概率越來越低。