蘇寧張近東“質子求生”，碧桂園楊國強“借船出?！?？

在蘇寧自救之戰當中，蘇寧置業成為排頭兵。

據工商信息，4月12日，蘇寧置業集團有限公司出質滁州蘇寧置業有限公司全部股權，數額1000萬元，質權人為新余瀚宇碧江資產管理有限公司。

穿透后發現，新余瀚宇碧江資產管理有限公司與碧桂園集團存在關聯關系，前者法人周錦新同時擔任佛山南海區碧家文化傳播有限公司法人，該公司由碧桂園旗下國強公益基金會控股。

這不是蘇寧置業第一次向碧桂園求救。

今年3月23日，蘇寧置業將旗下江蘇銀河物業管理有限公司（下稱銀河物業）股份質押給碧桂園生活服務集團股份有限公司（下稱碧桂園服務），出質股權數額為3001萬元，與注冊資本金相當。

近期有市場消息稱，碧桂園將并購銀河物業，交易對價30億元，股權質押實為交易之保證。截至發稿，蘇寧和碧桂園均未置評。

碧桂園之外，興業銀行、恒大和阿里也是蘇寧置業的質權人。

今年1月，蘇寧置業股東蘇寧電器出質部分股權給興業銀行南京分行；1-3月，蘇寧置業還多次出質股權給恒大人壽保險。

去年12月，蘇寧控股集團全部股權被質押給淘寶，與此同時張近東將6.5萬股蘇寧置業股份出質給淘寶。

對于這筆股權質押，蘇寧易購方面當時表示：“股權質押是正常的商業合作，對蘇寧易購戰略發展和正常經營無實質影響。蘇寧30年來創新發展，離不開戰略合作伙伴和有關部門長期以來的大力支持，今年以來，面對疫情挑戰，蘇寧充分調動智慧零售前瞻性布局的優勢，實現了企業的穩健發展。蘇寧和阿里長期保持良好合作，雙方將進一步深化合作，拓展線下商業場景。”

資深行業人士分析稱，股權質押融資一般要打5折。股權質押融資對企業而言貸款成本低、時間快，且對上市公司股價影響相對較小。

去年年末，張近東宣布下個十年蘇寧要聚焦主業，“該砍的砍，該轉的轉”。

江蘇足球俱樂部是蘇寧砍下的第一刀， 2月28日，江蘇足球俱樂部（原名江蘇蘇寧足球俱樂部）發布公告稱，由于各種無法控制的要素疊加，俱樂部無法保障繼續征戰賽場，即日起停止運營。創下“中超球隊奪冠即解散”的尷尬紀錄。

江蘇足球俱樂部即為蘇寧置業100%控股。

2005年蘇寧置業集團有限公司成立，截至2020年6月，蘇寧置業的總資產885.27億元，凈資產145.94億元，營業收入12.47億元，凈利潤為1.02億元。據克而瑞公布的數據,2019年和2020年蘇寧置業全口徑銷售額分別為89.3億元、179.1億元，位列房企第169位、第134位。、

銀河物業為蘇寧置業的全資子公司，成立于2000年，張近東持股65%，蘇寧電器持股25%，兒子張康陽持股10%。張近東實際控制著銀河物業77.5%的權益。

截至2020年，銀河物業在管面積5979萬平方米，合約面積7998萬平方米。在管項目包括商業物業、科技辦公物業、高端住宅物業、產業園區物業、公共服務物業等。

蘇寧置業是蘇寧電器除蘇寧易購外最重要的資產。在母公司聚焦主業的大戰略下，蘇寧置業被視為蘇寧智慧零售線下最大的流量入口。

地產分析師嚴躍進指出，在當前地產和零售企業股權被收購的情況下，商業地產的發展規模是比較大的，如果蘇寧本身參與了合作，不排除后續地產業務的擴張也會有調整。另外，在當前特殊時期，轉讓股權能夠增強現金流，對于企業首先是一個正面效應，但后續也要關注類似合作是否會影響包括零售、地產等相關板塊的業務。

蘇寧置業還要再挨幾刀？未來在蘇寧體系內如何定位？尚待觀察。

分拆物業公司上市募資，是近年來地產開發商頗為普遍的動作。

截至去年末，已經有超過40家物業公司登陸資本市場，其中有38家左右的物業公司登陸港股市場，3家左右登陸A股。

需要注意的是，和2019年相比，投資者對物業股已經趨于冷靜，市場對其估值正在下調。此前第一服務、世茂服務、合景悠活等開盤即破發的情況便是警鐘。但不管怎樣物業平臺如果上市，對于母公司拓展新的融資渠道，至少是個利好。

蘇寧電器選擇質押或變賣物管公司股份，而非謀求分拆IPO，或因債務壓力太大，短期內需要輸血。

據企業預警通數據，截至2020年三季度末，蘇寧電器的總負債高達2995.49億元，一年內到期的非流動負債為539.99億元，短期借款497.34億元，而期末現金及現金等價物僅230.03億元.

2020年上半年，蘇寧電器的營收為1232.43億元，同比下降11%；凈利潤7.84億元，同比下降69.6%，經營性現金凈流出6.12億元。

碧桂園服務是物管行業龍頭，2018年6月它從碧桂園集團分拆并在港交所成功上市截至2020年末管理項目3277個、服務業主424萬戶，在管面積3.8 億平米、合約面積 8.2 億平米，處于行業領先地位。全年營收157億元，是目前二級市場物業板塊營收第一。此外公司還手握百億現金及等價物。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾公開表示，公司今年的在管項目或會超4000個，并提出五年要實現一千億的營收目標。

目標遠大又不差錢的碧桂園服務開啟“買買買”模式，去年24.5億收購滿國康潔環衛公司，15.2億收購城市縱橫（電梯廣告商），以及較小型的港聯不動產物業、嘉凱城和各地的區域性物業公司。

在傳出30億收購銀河物業同時，碧桂園服務還有近49億元收購藍光嘉寶的“物業最大宗并購案”仍未落錘。

如若30億元對價屬實，碧桂園給蘇寧的報價溢價率比較高。作為對比，今年年初恒大物業15億元并購浙江雅太，后者在管面積超8000萬平方米；在管面積是銀河物業的兩倍的藍光嘉寶，報價不過50億元——在管面積僅6000萬平米的銀河物業，即便算上蘇寧商業綜合體帶來的附加值，值不值30億元也需要打個問號。

銀河物業目前覆蓋全國超200個城市，項目包括商業綜合（各地蘇寧廣場）、住宅和售樓處、產業園區（小鎮和物流中心）、辦公樓以及公共服務，在江蘇省的項目數量遠多于其他省份。