創(chuàng)始人宋衛(wèi)平離開之后，綠城中國(guó)會(huì)駛向何方？這是無(wú)數(shù)個(gè)綠城“鐵粉兒”們最為關(guān)注的問(wèn)題。2021年，在接棒綠城中國(guó)董事局主席兩年半后，張亞?wèn)|終于交出了他真正意義上的首份業(yè)績(jī)答卷。

2021年3月23日，張亞?wèn)|攜新任行政總裁郭佳峰，亮相綠城中國(guó)2021年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。在張亞?wèn)|執(zhí)掌下，過(guò)去一年，綠城中國(guó)的銷售規(guī)模達(dá)到2892億，不僅完成張亞?wèn)|之前2000億的業(yè)績(jī)承諾，也成功擠進(jìn)了行業(yè)第八名，重回行業(yè)前十。

綠城曾被視為中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的另類，以注重品質(zhì)聞名，業(yè)內(nèi)素有中國(guó)地產(chǎn)界“蘋果”之稱。創(chuàng)始人宋衛(wèi)平認(rèn)為“藝術(shù)是無(wú)價(jià)的，不要考慮成本”，在打造項(xiàng)目產(chǎn)品上不計(jì)成本。坊間流傳最廣的那句"產(chǎn)品都做不好，可以去跳樓了"便是出自宋衛(wèi)平之口。

在宋衛(wèi)平的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)下，綠城成為了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的代名詞。2015年，一場(chǎng)資金危機(jī)下，宋衛(wèi)平的控制權(quán)旁落，中交成為綠城中國(guó)單一大股東，但綠城中國(guó)也陷入了業(yè)績(jī)下滑的泥潭。如今，走過(guò)了一段曲折的路后，綠城的新任高管團(tuán)隊(duì)，又將帶領(lǐng)其走向何方？

業(yè)績(jī)會(huì)前夕，免職兩位執(zhí)董

與去年一樣，今年的綠城中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)依然采取線上模式，但業(yè)績(jī)會(huì)的高管陣容卻發(fā)生了改變。

3月23日，綠城中國(guó)3位高管出席線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，分別為張亞?wèn)|、行政總裁郭佳峰和董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)。而去年還坐在張亞?wèn)|左側(cè)的執(zhí)行董事周連營(yíng)，卻消失在公眾視線之外。

周連營(yíng)的“消失”，其實(shí)是因?yàn)楸幻馊チ硕侣殑?wù)。業(yè)績(jī)會(huì)召開前日，綠城中國(guó)突然公告宣布，兩位執(zhí)行董事周連營(yíng)和劉文生同時(shí)被免職，不少于四分之三的綠城在任董事簽署了書面通知，確認(rèn)了這一事實(shí)。

被罷免的周連營(yíng)和劉文生，均為中交系出身。周連營(yíng)于2019年7月調(diào)至綠城，此前在中交任職物資采購(gòu)管理中心總經(jīng)理，而劉文生于2015年中交集團(tuán)入主綠城的操盤手，此前在中交擔(dān)任董秘兼總經(jīng)濟(jì)師。

綠城在公告中提及了罷免的原因，中交集團(tuán)安排劉文生按法定退休年齡退休，以及調(diào)動(dòng)周連營(yíng)回中交集團(tuán)工作。但公告的一處細(xì)節(jié)，又讓外界對(duì)這一變動(dòng)有了更多好奇和關(guān)注。綠城中國(guó)公告顯示，周連營(yíng)曾指出對(duì)其中一名董事的意見(jiàn)，而該意見(jiàn)經(jīng)審核后，被認(rèn)為與事實(shí)不符。緊隨其后，在綠城中國(guó)官網(wǎng)上，劉文生與周連營(yíng)的簡(jiǎn)歷資料也隨即被撤下。

對(duì)于周連營(yíng)與高管間的具體分歧，綠城方面并未提及，但對(duì)于綠城的高管層而言，兩位執(zhí)行董事的罷免，意味著綠城的6名董事會(huì)名單中，換掉三分之一。

罷免兩位執(zhí)董的當(dāng)日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱,委任吳文德和洪蕾為執(zhí)行董事，二人皆為中交系出身。

一位行業(yè)分析人士表示，更新后的綠城中國(guó)董事局主席，其實(shí)依然是中交主導(dǎo)，中交的話語(yǔ)權(quán)并未降低。不過(guò)，隨著綠城“老人”郭佳峰重新返回權(quán)利中心，有利于發(fā)揮原有綠城團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)。

至此，綠城中國(guó)更新后的6名董事會(huì)名單中，包括張亞?wèn)|、耿忠強(qiáng)在內(nèi)的4名執(zhí)董均為中交系出身，而郭佳峰及李駿則為老綠城人。

三年連換三任行政總裁

對(duì)于綠城而言，管理層的更替曾經(jīng)極大程度上影響著它的發(fā)展進(jìn)程。

綠城中國(guó)的高光時(shí)刻，還停留在2009年。2009年，綠城中國(guó)也曾登上過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰，首次公司實(shí)現(xiàn)銷售額510億元，距離第一名萬(wàn)科銷售額僅有120億元的差距，排名行業(yè)第二。那個(gè)時(shí)候，意氣風(fēng)發(fā)的宋衛(wèi)平甚至放出豪言，一定要超越萬(wàn)科，"從小學(xué)開始，我就沒(méi)考過(guò)第二名。"

然而，時(shí)過(guò)境遷。2015年，受困于資金緊張的宋衛(wèi)平，被迫交出了綠城控制權(quán)，中交集團(tuán)成為綠城單一最大股東。這之后，中交集團(tuán)也開始漸進(jìn)式入駐綠城管理團(tuán)隊(duì)。隨著中交集團(tuán)的入主，綠城開始進(jìn)入“去宋衛(wèi)平”化階段，多位早期創(chuàng)始元老相繼離開。

2018年8月，中交代言人張亞?wèn)|，站在了綠城中國(guó)中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，正式從“綠城老人”曹舟南手中接過(guò)總裁一棒。也正是那年，綠城誕生了史上最尷尬的成績(jī)單。2018年，綠城中國(guó)銷售額增速僅為6.9%，排名下滑到17位。2019年銷售額2018.3億元，排名第15位。

排名和增速下降的挑戰(zhàn)，一直持續(xù)到2019年。2020年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，因業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)到投資者預(yù)期，張亞?wèn)|在業(yè)績(jī)會(huì)尾聲連連道歉，致歉次數(shù)不少于3次。不過(guò)，一年后，綠城中國(guó)2800億的銷售業(yè)績(jī)，終于讓這位接任了兩年半的董事局主席，有了足夠的信心。

直至2020年，綠城終于憑借2892億元的銷售額重回前十。對(duì)于張亞?wèn)|而言，他不僅如約兌現(xiàn)了承諾，完成了銷售目標(biāo)的115.68%，還讓綠城重返房企銷售排行榜前十，排名行業(yè)第八。

到2020年年底，綠城中國(guó)管理層再次迎來(lái)交接。2020年末，張亞?wèn)|又將執(zhí)行總裁職位再度交回"老綠城人"手中。12月18日，郭佳峰"接棒"張亞?wèn)|，擔(dān)任綠城中國(guó)行政總裁一職。

郭佳峰早在2000年便加入了綠城，是綠城早期團(tuán)隊(duì)的一員大將，后于“融綠大戰(zhàn)”時(shí)離開綠城。對(duì)于郭佳峰的回歸，張亞?wèn)|曾表示，是他三顧茅廬請(qǐng)回綠城的，足以可以對(duì)其看重。

增收不增利，凈利潤(rùn)改善有限

“產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、成本高，這是我們要面對(duì)的問(wèn)題。” 2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|直言公司最大的短板就是投資和運(yùn)營(yíng)。

這曾是讓張亞?wèn)|最頭疼不已的問(wèn)題。綠城中國(guó)注重品質(zhì)的基因中，也隱藏著兩大難題：項(xiàng)目周轉(zhuǎn)慢，拿地成本高。解決投資和運(yùn)營(yíng)短板，成了張亞?wèn)|過(guò)去一年工作的重心。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠城中國(guó)的運(yùn)營(yíng)效率明顯增強(qiáng)，從拿地到開工、開盤、股東投入回正到交付，分別提速27%、29%、21%、7%。從拿地至設(shè)計(jì)方案定稿，同比提速27%。

運(yùn)營(yíng)之外，張亞?wèn)|也對(duì)綠城的投資進(jìn)行了一番梳理。過(guò)去綠城的投資有多差？張亞?wèn)|曾經(jīng)提到，他逢開會(huì)就批評(píng)投資。“前三年我們的投資太差了，結(jié)構(gòu)前低后高，嚴(yán)重不平衡，導(dǎo)致我們上半年沒(méi)有貨賣。”2019年上半年，綠城銷售金額首次出現(xiàn)同比下降，排名也跌至19位。

為了應(yīng)對(duì)這一難題，2021年，綠城中國(guó)一改往日的保守投資態(tài)勢(shì)，拿地越來(lái)越猛。2020年，綠城在41座城市新增項(xiàng)目85個(gè)，總建筑面積約2041萬(wàn)平米，同比增加65%。

但即使如此，對(duì)于綠城中國(guó)而言，仍有一些問(wèn)題始終懸而未決。自從2018年8月接任董事會(huì)主席一職以來(lái)，凈利潤(rùn)下滑的局面，一度讓張亞?wèn)|承受了不小的壓力。2018年，綠城中國(guó)凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)遭腰斬。而從2020年數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管營(yíng)業(yè)收入有所上升，但凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)改善依然不明顯。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入657.83億，同比增6.8%，但股東核心凈利潤(rùn)從2019年的43.36億下降到了2020年的39.93億。

或許正因如此，即便重回行業(yè)前十，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)后，截至當(dāng)日收盤，綠城中國(guó)報(bào)收10.38港元/股，跌幅達(dá)12.48%；3月24日，再度大跌4.53%。

此外，橫亙?cè)诰G城中國(guó)面前的，還有“三道紅線”的關(guān)卡。盡管綠城中國(guó)2020年的總借貸加權(quán)平均利息成本較2019年的5.3%下降40個(gè)基點(diǎn)降至4.9%，但其仍踩中了"三道紅線”中的一條。