“三道紅線”年報(bào)大考，融創(chuàng)如何紅檔變黃檔？

2020年，全國(guó)商品房銷售額超過(guò)17萬(wàn)億元，又一次刷新歷史記錄。從0到17萬(wàn)億元，這片廣袤的地產(chǎn)江湖誕生了數(shù)家各有千秋的房企巨頭，它們有的大、有的穩(wěn)、有的快。

融創(chuàng)中國(guó)是屬于快的那一撥。2010年剛上市的時(shí)候，融創(chuàng)總營(yíng)收不過(guò)67億元，歸母凈利潤(rùn)15億元，在巨頭林立的地產(chǎn)業(yè)根本排不上號(hào)。十年后的2020年，融創(chuàng)營(yíng)收2305.9億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)48%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，十年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)42%。

有意思的是，融創(chuàng)不僅擴(kuò)張快，收縮得也挺快。2020年，國(guó)家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，出臺(tái)了“三道紅線”等一系列調(diào)控措施，其中最重要的一個(gè)目的就是控制房企杠桿。

以2019年底的數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)三線全踩，妥妥的紅檔企業(yè)。到了2020年底，公司凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%，非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，兩線達(dá)標(biāo)，檔位由紅變黃，距綠檔僅一步之遙。

與此同時(shí)，作為重要盈利保證，融創(chuàng)在土地儲(chǔ)備方面未有絲毫落后。2020年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備5877萬(wàn)平方米，新增貨值約7261億元。截至年底，公司土儲(chǔ)其中78%位于一二線城市，平均土地成本僅4270元/平方米。

財(cái)報(bào)發(fā)布當(dāng)天，融創(chuàng)股價(jià)上漲近7%，過(guò)往表現(xiàn)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

2021年兩會(huì)期間，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在“政府報(bào)告”中，調(diào)控預(yù)期依然偏緊。行業(yè)分化、高質(zhì)量發(fā)展不再只是口號(hào)，而是沉甸甸的現(xiàn)實(shí)。

未來(lái)已來(lái)，融創(chuàng)還能繼續(xù)快人一步嗎？

紅檔變黃檔

房地產(chǎn)調(diào)控是老生常談，但從2020年銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清喊出“房地產(chǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大灰犀牛“開始，監(jiān)管圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)展開了一系列強(qiáng)有力的調(diào)控政策。

8月份“三道紅線”，掐住了房企主動(dòng)融資加杠桿的口子；年底商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩條紅線”，管住銀行放貸沖動(dòng)；今年年初又從賣地方面入手，22城將實(shí)施供地“兩集中”，集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且一年賣地不能超過(guò)3次。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的莫過(guò)于“三道紅線”。所謂“三道紅線“，指的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。按照這三條標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)與否，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分別對(duì)應(yīng)0、5%、10%和15%的有息負(fù)債增速。

“狼”真的來(lái)了，聽話的“孩子”最幸運(yùn)。

眾所周知，高杠桿曾經(jīng)是房企實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展不可或缺的手段，碧桂園、恒大、萬(wàn)科等巨頭概莫能外，融創(chuàng)亦是如此。根據(jù)媒體報(bào)道，融創(chuàng)是“三道紅線”首批12家試點(diǎn)房企之一，有券商根據(jù)其2020年6月財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算，融創(chuàng)三條紅線全踩，是紅檔房企。

融創(chuàng)新近發(fā)布的2020年財(cái)報(bào)顯示，其非受限現(xiàn)金短債比為1.08，較上年底大幅提升0.51；凈負(fù)債率為96%，較上年底大幅下降76.3個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.3%，較上年下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。半年之內(nèi)，“三道紅線”中兩道合規(guī)，檔位由紅變黃，大大超過(guò)預(yù)期。

為啥降得這么快？

一方面是由于其精準(zhǔn)把握，提前布局。早在2019年，融創(chuàng)就開始主動(dòng)降杠桿，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。2019年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)開始下降。

另一方面則與執(zhí)行力有關(guān)。2020年下半年，融創(chuàng)通過(guò)嚴(yán)控拿地節(jié)奏和質(zhì)量、加速銷售、嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、加速竣工結(jié)算、減持金科股份實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)等方式，多管齊下壓降杠桿。

從債務(wù)規(guī)模來(lái)看，截至2020年末，公司有息負(fù)債總額為3034.4億元，較2019年下降約200億元，負(fù)債規(guī)模下降。同時(shí)，短期負(fù)債占比約30%，較上年下降約12個(gè)百分點(diǎn)，大大緩解其短期償債壓力。

截至2020年末，融創(chuàng)現(xiàn)金余額高達(dá)1326.5億元，其中非限制現(xiàn)金為987.1億元，較上年同期增加超過(guò)200億元。從財(cái)報(bào)來(lái)看，增加的現(xiàn)金主要是由于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入。

在房地產(chǎn)調(diào)控周期趨緊，手里現(xiàn)金越多，意味著公司抵御周期的能力就越強(qiáng)。此外，黃檔房企有息負(fù)債年增速可達(dá)到10%，實(shí)際可撬動(dòng)的資金又多了一些，未來(lái)調(diào)整步伐也將更加從容。

主業(yè)依然能打

“三道紅線”出臺(tái)之初，業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為壓力很大。從融創(chuàng)發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，大踏步降杠桿并沒(méi)有影響到其業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

2020年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不俗。其中，物業(yè)銷售收入占比約95%，主業(yè)依然能打。

從盈利能力來(lái)看，公司2020年毛利率為21%，較2019年的24.5%有所下降。值得注意的是，融創(chuàng)去年部分物業(yè)估值變化導(dǎo)致其毛利潤(rùn)減少了127.9億元，如果剔除這部分公允價(jià)值變動(dòng)影響，其毛利率應(yīng)為26.5%。

事實(shí)上，由于特殊的預(yù)售模式，當(dāng)期銷售情況比營(yíng)收、利潤(rùn)更能反應(yīng)房企經(jīng)營(yíng)成果。2020年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5752.6億元，同比仍保持增長(zhǎng)，穩(wěn)居行業(yè)第四，在55個(gè)城市的銷售額進(jìn)入了行業(yè)前十，其中12個(gè)城市銷售金額排名第一。

值得注意的是，由于負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，公司融資成本顯著下降。截至2020年年末，公司新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，加之業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致的資本化利息占比提高，公司去年財(cái)務(wù)成本一口氣減少36.5億元。

要知道，此前不少暴雷房企本身業(yè)績(jī)或許不錯(cuò)，最后卻被超高債務(wù)拖累。對(duì)房企來(lái)講，在業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)的前提下，負(fù)債和利息出現(xiàn)明顯下降，實(shí)屬不易。

與此同時(shí)，融創(chuàng)仍然保持了在土地儲(chǔ)備方面的優(yōu)勢(shì)。財(cái)報(bào)顯示，公司2020年新增土地儲(chǔ)備5877萬(wàn)平方米，新增貨值約7261億元。截至年底，公司土儲(chǔ)78%位于一二線城市，平均土地成本僅4270元/平方米。

在土地出讓“兩集中制”下，優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪將更加激烈。融創(chuàng)此前大力布局一二線城市奠定的土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)也將更加顯著。優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)加持，無(wú)異于給其主業(yè)未來(lái)盈利能力上了一道保險(xiǎn)。

兩條腿走路

時(shí)間來(lái)到2021年，“三道紅線”即將擴(kuò)圍，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼。兩會(huì)期間，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”主基調(diào)持續(xù)。

去年下半年開始，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)大幅上升，信貸資金違規(guī)入房市的消息不斷。一方面金融監(jiān)管迅速出手要求商業(yè)銀行自查，處罰了一批違規(guī)銀行；另一方面，上海、深圳等熱點(diǎn)城市加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，甚至出臺(tái)二手房成交參考價(jià)格等強(qiáng)力措施。兩面夾擊之下，2月深圳等熱點(diǎn)城市二手房成交量大跌，房?jī)r(jià)增速下滑。

監(jiān)管調(diào)控決心盡顯，意味著房企轉(zhuǎn)型箭在弦上，再無(wú)回頭路可走。事實(shí)上，今年以來(lái)，萬(wàn)科、金地、世茂、新城控股等房企紛紛宣布進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，儼然是互聯(lián)網(wǎng)巨頭擁抱變化的架勢(shì)，大家喊了多少年的高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型真的來(lái)了。

方向是明確的，問(wèn)題是怎么轉(zhuǎn)？

有人說(shuō)要轉(zhuǎn)型做服務(wù)商、有人要用機(jī)器人蓋房子、有人跑去造車，也有人決定兩條腿走路，做好主業(yè)的同時(shí)，積極布局探索未來(lái)路徑。

融創(chuàng)選擇了后者。

疫情期間，全國(guó)人民都體驗(yàn)了一把足不出戶的日子，許多人第一次如此強(qiáng)烈地感受到房屋質(zhì)量、物業(yè)水平對(duì)生活質(zhì)量的影響。貝殼研究院發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有63.3%的受訪者表示更愿意為高品質(zhì)的物業(yè)付費(fèi)，在有換房計(jì)劃的受訪者中，更愿意為高品質(zhì)物業(yè)付費(fèi)的比例達(dá)74.5%，比例顯著高于交通條件。

未來(lái)房子不再只是遮風(fēng)擋雨的地方，而是需要不斷升級(jí)品質(zhì)的產(chǎn)品。

成都環(huán)球融創(chuàng)未來(lái)城

近幾年，融創(chuàng)持續(xù)在產(chǎn)品創(chuàng)新上下功夫。財(cái)報(bào)顯示，公司2020年圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢(shì)，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級(jí)戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。在2020年億翰智庫(kù)“中國(guó)房地產(chǎn)超級(jí)產(chǎn)品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產(chǎn)品力榜首。

另一方面，“地產(chǎn) ”業(yè)務(wù)初具雛形，為融創(chuàng)打開未來(lái)增長(zhǎng)想象空間。

顧名思義，“地產(chǎn) ”就是基于地產(chǎn)主業(yè)賦能而來(lái)的新業(yè)務(wù)，比如物業(yè)服務(wù)、文旅、文化。

2020年11月，融創(chuàng)分拆旗下物業(yè)服務(wù)公司融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）赴港上市。截至2020年年底，該公司在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%。當(dāng)年錄得營(yíng)業(yè)收入46.23億元，同增長(zhǎng)約63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%；歸母凈利潤(rùn)6.20億元，同比增長(zhǎng)約129.8%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。發(fā)展勢(shì)頭正猛。

文旅業(yè)務(wù)方面，上半年受疫情影響，旅游業(yè)景氣度下滑。下半年，隨著疫情影響減弱，融創(chuàng)文旅客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次，2020年管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比增長(zhǎng)超3倍。

值得一提的是，2020年，融創(chuàng)冰雪完成市場(chǎng)提前卡位，在全國(guó)18個(gè)城市規(guī)劃18個(gè)滑雪場(chǎng)，其中7個(gè)已開業(yè)，一躍而成國(guó)內(nèi)最大室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商。冬奧會(huì)舉辦在即，冰雪經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫嗎，公司未來(lái)或?qū)⒊掷m(xù)受益。

此外，融創(chuàng)文化2020年圍繞真人電影、真人劇集、動(dòng)畫電影、動(dòng)畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進(jìn)行深度布局和優(yōu)質(zhì)內(nèi)容項(xiàng)目制作，旗下Base首部原創(chuàng)動(dòng)畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房。2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說(shuō)家》和《熊出沒(méi)狂野大陸》，分別收獲超9.83億和5.75億的票房。

當(dāng)然，“地產(chǎn) ”目前仍處于培育階段，未來(lái)能否成氣候還很難斷言，但固守地產(chǎn)無(wú)論如何再難維持黃金時(shí)代的輝煌。唯有快人一步擁抱變化，在積極探索中探尋未來(lái)方向，方能永立潮頭。