北京房價虛實：僅有學(xué)區(qū)房一夜20萬，量漲價平

一向被房地產(chǎn)行業(yè)視為“最穩(wěn)定”的北京房市，近兩個月突然變得不太平。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，北京新建住宅網(wǎng)簽4832套，同比上漲68%；二手房住宅網(wǎng)簽17513套，同比上漲104%。

自2017年“317”調(diào)控新政出臺后，北京樓市就呈現(xiàn)出平緩慢漲的態(tài)勢。但隨著這一輪成交量上漲，一部分購房人的心態(tài)發(fā)生了變化。特別是在深圳、上海房價上漲的刺激下，北京似乎有些坐不住了。

不過，更嚴(yán)的穩(wěn)房價政策已經(jīng)在路上。幾天前，北京市住建委主任王飛公開表示，要維護(hù)和整頓房地產(chǎn)市場的秩序，尤其是打擊中介、自媒體惡意炒作，以及違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而且近期北京已就此展開了專項行動。在鏈家、貝殼等頭部中介機(jī)構(gòu)的APP上，原先可以查詢“區(qū)域行情周報”的入口和成交量信息早已暫停對外公示。

這一輪房價異動似乎已經(jīng)進(jìn)入了新的調(diào)整期。

房市異動，有人被中介忽悠沖動買房

近日，我們走訪了北京的中介機(jī)構(gòu)，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人頗為感嘆。他們說，從上個月開始，北京的二手房成交量明顯增多，周末帶看量甚至有去年的5倍之多。

“1月份庫存量去化很多，但新增房源跟不上來。很多業(yè)主對自家房子的預(yù)期很高，我們遇到過一位，第一天掛牌價還是430萬，第二天就漲到450萬。”鏈家經(jīng)紀(jì)人王金金表示，自今年元旦以來，不論是業(yè)主還是客戶，心里都對房價有著過高的期待。

圖/視覺中國

上周，王金金半夜11點接到客戶來電，預(yù)約第二天去看房，他有點懵了，因為這原本是個不著急買房的長線客戶。去年10月，王金金第一次認(rèn)識這對夫妻，對方預(yù)算400多萬元，打算在五環(huán)外買一套150平米左右的三居室作為改善住宅，但他帶看過后，對方卻說想再等等。

“他們名下有一套房，本來打算今年6月把父母戶口遷到北京后，就可以再按首套房40%的首付比例進(jìn)行購買，少花點錢，因此一直拖著。”王金金聽客戶說，他們是受上海、深圳的房市變化影響了，擔(dān)心北京市場也有變化，所以突然有點著急。

于是，三天時間里，王金金帶他們看過六次房，篩選了30套，最后對方按照二套房的首付比例，選擇了西城區(qū)一套“老破小”的開間。“現(xiàn)在西城區(qū)的房子，只要掛牌價格別超出市場價太多，基本登記三天就能成交。”

AI財經(jīng)社了解到，在西城區(qū)最有名的德勝門學(xué)區(qū)房，有業(yè)主掛牌僅2個小時，排隊看房的客戶就超過30位，有些客戶不看房直接跟業(yè)主約談，業(yè)主則更傾向能全款支付的客戶。

不止是西城區(qū)，海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房在去年半年內(nèi)，每平米房價的上漲幅度超過2萬元。一套50平方米左右的一居室，平均上漲100萬元左右十分常見。

不過，這一輪北京市場變化實則十分復(fù)雜，并非人們口中的一律看漲。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年以來，4個遠(yuǎn)郊區(qū)除外的12個城區(qū)中，僅有3個區(qū)房價上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區(qū)均下跌。學(xué)區(qū)房因鎖定教育資源，也成為這一輪房價上漲的特例。整體來看，這一輪北京房價上漲城區(qū)區(qū)域比例實際并不高，僅為25%。其中，海淀區(qū)均價同比上漲2.4%，領(lǐng)先其他各區(qū)，西城以1.9%的漲幅位列第二，在多校劃片實施的影響下，價格漲幅實際是在收窄。

希望隱去所在機(jī)構(gòu)名稱的中介店長劉波告訴AI財經(jīng)社，客戶的焦慮情緒，的確有部分是被同行點燃的。上個月，一直跟他看房的客戶，突然找到別家中介機(jī)構(gòu)帶看，“當(dāng)時我們有同事悄悄跟著聽，對方一直告訴客戶房源緊俏，說業(yè)主在外地很難配合時間，如果不盡快簽合同，很快業(yè)主就要漲價，要么就被別人搶先了。”據(jù)該中介介紹，那是一套朝北的一居室，掛牌很久，在他看來屬于不太好賣的房子，但是在這位中介的煽動下，當(dāng)晚，這名客戶就簽約了。

被牽著走的買房人

在這之前，深圳、上海已經(jīng)完成了一輪樓市的漲幅，在各地以學(xué)區(qū)房為開端的房價漲勢，帶動了整個二手房，乃至新房的成交熱潮。資本的軌跡往往是如出一轍的，北京樓市學(xué)區(qū)房漲價苗頭顯現(xiàn)之時，漲價的恐慌也自然開始在買房人群中蔓延。

最近一段時間，此前僅是線上關(guān)注新房交易趨勢的張晨，開始轉(zhuǎn)身投入到買房陣營中。他沒想到的是，工作日下午的售樓處現(xiàn)場，人頭攢動，即使到了晚上7、8點，這里的人們還是烏央烏央的一大片，不肯散去。這與他往常的看房場景大不相同。張晨記得，上一次密集看房還是去年國慶前期，但那個時節(jié)的售樓處現(xiàn)場還是一副門可羅雀的冷清氛圍。

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在密集走訪了大興、亦莊、昌平等區(qū)域多個項目的售樓處后，張晨直觀感受到，人們的買房情緒的確是突然高漲了起來。但真正讓他訝異的，還是在實際訂房過程中。無論是新房的成交速度還是成交價格，都超過了張晨此前的預(yù)期。

“我在訂房過程中發(fā)現(xiàn)，如果前天看的房子沒有訂，第二天很快就沒了，而且不少房子的價格也會有所上升。比如前幾天看的融創(chuàng)的項目，昨天二期開盤均價直接漲了2000元。這種情況下，很難不著急。”

經(jīng)歷了幾輪房源被搶的失落后，張晨不得不改變此后的看房流程，從單一的咨詢房源改為先付定金鎖定房源。“后來我看房流程就變了，去了先交定金定下來，然后再看房。這樣的話就能提前鎖定價格和房源。”

盡管看上去有點瘋狂，但用這種方式，兩天之內(nèi)，張晨提前鎖定了4-5套房源。張晨心里打定了主意，趕在樓市行情爆火之前，應(yīng)該搶先下手。像張晨一樣因擔(dān)心樓市漲價，轉(zhuǎn)而買房的人還有很多。

劉波坦言，2020年下半年他就發(fā)現(xiàn)，隨著交易量的平穩(wěn)上漲，好房子賣得很快。“翹尾從12月底開始，因為網(wǎng)簽破了兩萬套，刺激了客戶年底買房的心態(tài)。”

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2020年北京二手房市場即使在疫情影響下，購房需求仍持續(xù)釋放推動市場韌性復(fù)蘇。雖然一季度成交腰斬，但疫情之后“奮力”追趕。從北京鏈家二手住宅成交數(shù)據(jù)看，2020年前三個月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴(yán)重的2月，成交同比下滑86%。隨著疫情逐步得到控制，被阻滯需求逐步釋放。4月起，單月成交同比轉(zhuǎn)正，年內(nèi)后8月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。

事實上，北京房價的升溫與房貸利率下降也有一定關(guān)系。在2020年上半年寬松的貨幣政策影響下，房貸利率下調(diào)促進(jìn)自住需求正常釋放，這一情況延續(xù)到了2020年12月，北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

進(jìn)入1月以來，市場甚至有消息稱，北京市場已經(jīng)火到讓中介都取消了中介費折扣，但AI財經(jīng)社向西城區(qū)鏈家的一線工作人員詢問，發(fā)現(xiàn)在實際操作中，目前中介費折扣仍有商談空間。另外，我愛我家在原2.7%費率基礎(chǔ)上的8折優(yōu)惠還在，低于8折需要領(lǐng)導(dǎo)層層審批，并且工作人員稱，在1月29日到5月15日，連環(huán)單的客戶則可以享受5折優(yōu)惠。

那么問題也就來了，在當(dāng)下這輪緊張的購房氛圍中，市場是否反映出了一個合理的行情發(fā)展態(tài)勢？

房價上漲虛實

“‘逢漲必查，逢炒必辦’，勢必穩(wěn)住房價市場預(yù)期。”進(jìn)入2021年，北京市政策開始集中出臺文件，嚴(yán)厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，整頓房地產(chǎn)市場秩序。

1月25日，北京市住建委主任王飛表示，北京市住建委將加強(qiáng)對長租企業(yè)的嚴(yán)厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸。嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機(jī)炒作。

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緊接著1月30日，北京銀保監(jiān)局嚴(yán)查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

2月1日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會組織包括鏈家、我愛我家、麥田房產(chǎn)、中原地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場的承諾書》，要求從業(yè)人員承諾：不渲染、不炒作、不介紹、不答復(fù)任何無關(guān)住房居住屬性的概念或噱頭；不鼓動業(yè)主提高委托價格；不參與經(jīng)營貸、首付貸、消費貸等違法違規(guī)金融活動。最重要的是，降低熱點區(qū)域看房頻次，每套房屋內(nèi)周帶客戶看房不超過2組。

盡管在劉波看來，這里沒有規(guī)定一組客戶是幾個人，中介很有可能把三四個客戶按照“一組”客戶上報，這種規(guī)定仍存在一定的操作空間，但政府部門和行業(yè)協(xié)會的表態(tài)已經(jīng)非常清楚。前幾天，北京市住建委主任王飛公開表示，要維護(hù)和整頓房地產(chǎn)市場的秩序，尤其是打擊中介、自媒體惡意炒作，以及違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而且近期北京已就此開展專項行動。

不久前，不少長期關(guān)注北京交易走勢的人們也發(fā)現(xiàn)，鏈家的新房交易數(shù)據(jù)突然被下架，而一些熱門學(xué)區(qū)房也對中介有了限制帶看量的要求。

政策帶來的效果是立竿見影的。常年從事新房銷售的房地產(chǎn)行業(yè)人員李明發(fā)現(xiàn)，“年初，西城、海淀、東城這三個區(qū)域的房子漲幅和成交速度都是相對較快。但在這之后，這股交易熱潮并沒有蔓延開來，被某種力量限制住了。”

從最能反映市場熱度的二手房成交情況來看，據(jù)鏈家內(nèi)部人士透露，“學(xué)區(qū)房市場的交易價格相應(yīng)有所上升，但過去一年直至今年年初，大部分的二手房成交價格漲幅相對有限，買方和賣方還是處于一個平衡的博弈狀態(tài)。”

以李明所在的區(qū)域為例，他所管轄的區(qū)域因為成交熱度不高，二手房價格相比年前漲幅并不大。也正因此，他所在區(qū)域的帶看量并未受到管控。

事實上，過去一年，相比深圳和上海，北京樓市始終處于平穩(wěn)狀態(tài)。自2017年"317調(diào)控政策"之后，“限購和限貸”政策雙雙升級，樓市調(diào)控力度始終未能放松，樓市里的投資性需求被徹底擠壓出去，并形成了區(qū)域化的成交特性。

親歷過樓市調(diào)控周期的李明，能明顯感受到調(diào)控帶來的市場變化。他發(fā)現(xiàn)，北京的新房交易市場中，不同環(huán)線間的交易形勢大不相同，而房價的成交幅度也主要視區(qū)域基本面的利好而定。

“從17年到現(xiàn)在，如果是四環(huán)以里的房子，基本上市供不應(yīng)求的狀態(tài)。5-6環(huán)內(nèi)的新房，逐漸接近去化完的狀態(tài)。6環(huán)外的房子，價格一直是比較低的狀態(tài)，有些跌的還比較厲害。”

實際上，在剛剛過去的2020年里，北京樓市合計成交新建商品住宅達(dá)49189套，創(chuàng)5年來新高；二手住宅累計成交達(dá)168839套，也是近4年來最高紀(jì)錄。但成交量的大幅上升，并未帶動價格的相應(yīng)上漲。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年截至11月，北京一手房上漲基點不到滬深廣的一半，相對市場化的二手房上漲基點雖與上海/廣州差不多，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸深圳。

造成這個局面的原因，與北京樓市近兩年獨特的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。過去幾年，北京推出了大量的限競房。僅在2020年，限競房幾乎貢獻(xiàn)了北京新房的半壁江山。但占比越來越大的限競房給樓市帶來的直接影響是，它不僅拉低了整體樓市的一手房房價，同時也抑制了二手房房價的表現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉也認(rèn)為，北京本輪房價上漲主要是西城、海淀等地的學(xué)區(qū)房需求，其他區(qū)域房價有些還在下降，特別是供應(yīng)井噴的限競房區(qū)域，比如亦莊、順義等。“學(xué)區(qū)房帶動的漲勢很難帶動全市房價上漲，目前看限競房供應(yīng)量還會有一年的高位，限競房供應(yīng)少的區(qū)域很可能被拉動，但順義、大興、房山等限競房供應(yīng)多的地方，短期內(nèi)房價不會大漲。”

不過，限競房對北京樓市的攪動正在迎來拐點。2020年的北京土拍市場中，不限價宅地開始重新占據(jù)市場的定價權(quán)，成交量占比75%。這也意味著，未來市場將重新回到商品房主導(dǎo)的局面。

多宗不限價地塊的出讓，進(jìn)一步帶動了人們對房價抬升的預(yù)期。但土地結(jié)構(gòu)變化帶來的漲價趨勢，并不足以支撐像深圳、上海一樣的上漲行情。李明說道，“這個跟北京的政策基調(diào)有關(guān)。北京樓市一直在求穩(wěn)，行政管控力度比較強(qiáng)，而深圳，上海的行政管控力量相對較弱。另外也跟整個城市的底蘊有關(guān)系。北京的開發(fā)商，中介公司都比較謹(jǐn)慎，傳導(dǎo)氣氛沒有那么強(qiáng)。”

作為全國調(diào)控最嚴(yán)厲的城市，北京的樓市風(fēng)向具有舉足輕重的意義。即使在上海、深圳因為炒房頻登頭條的2021年里，北京樓市依然處在最嚴(yán)調(diào)控的高壓下。年初的一系列“打補(bǔ)丁”政策再次說明，當(dāng)資本風(fēng)暴席卷而過的時候，樓市暴漲行情的主角里，沒有北京。