中小房企排隊上市:大唐地產終過聆訊，凈負債率曾超1000%

11月25日晚，大唐集團控股有限公司（以下簡稱“大唐地產”）通過港交所上市聆訊，擬籌集資金2億美元（約15.6億港元），計劃11月底建簿，并于12月中正式掛牌上市。

據披露，大唐集團集資所得將用于物業開發項目、償還部分銀行借款及作一般營運資金。

近幾年來，大唐地產迅速擴張的同時，負債率也不斷高漲。2016年至2018年，大唐地產凈負債比率連續三年超過400%，分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。盡管2019年大唐地產的凈負債率大幅降至119.2%，但主要系2019年股東注資增加所致。

業內認為，大唐地產面臨較大資金壓力，在房企融資持續收緊的背景下，上市或為大唐地產的救命稻草。

高負債下急于擴寬融資渠道

實際上，發跡于福建的大唐地產上市之路并不順利。早在2008年，大唐地產就開始計劃上市，結果因金融危機爆發以及創始人辭世導致擱淺。2019年11月29日，大唐地產第一次遞交招股書，在招股書6個月有效期剛過一天后，今年5月31日其再次遞交招股書。

更新后的招股書顯示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，大唐地產實現自銷售物業產生的收益分別為34.03億元、52.31億元、77.72億元及15.84億元，分別占同期總收益的約84.7%、95.2%、95.9%及88.7%。公司總收益的復合年增長率約為42.0%，純利復合年增長率約23.2%。

2017年，大唐地產銷售額首次過百億元，公司步入發展快車道。快速增長的背后，離不開大量資金的撬動。招股書顯示，2016年至2018年，大唐地產的凈負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。

2019年，大唐地產凈負債比率大幅下降至119.2%。大唐地產對此解釋稱，主要由于保留盈利于2017年至2019年上半年持續增加及本公司股東注資于2019年上半年增加所致。

截至2020年6月30日，大唐地產備考資產負債率為84.7%，凈負債比率為128.5%；現金與短期借款比率為1.34，踩中兩道融資紅線（凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍)。

值得注意的是，大唐地產融資渠道過于單一。截至2019年12月31日，大唐地產來自銀行的借款占比為56.6% 。其中，從民生銀行獲得的貸款支持為25.06億元，占截止日借款總額的32.3%。

隨著嚴監管政策的出臺，房企面臨融資渠道的進一步收緊。在此背景下，大唐地產奔赴港股上市，被認為是緩解其資金壓力，分散融資風險的有效渠道。

只為續命？中小房企排隊上市

大唐地產赴港上市，也折射出當下中小房企的發展困境。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，行業融資持續兩年收緊、新冠疫情的突襲、被打亂的境內外融資節奏，到期債務壓頂，每一道檻對布局單一且還沒上市的中小房企來說，都很難邁。

上市融資成為不少中小企業的續命藥。從多家上市房企融資原因看，償還前期到期債務、補充運營資金是主要原因。此外，房企加快上市還與行業整體開發投資處于高位需要大量現金流有關。

據貝殼研究院數據，截至11月24日，今年以來成功赴港上市的房企有5家，但排隊赴港上市的房企尚有8家（含招股書已過期）。在成功上市的5家房企中，僅有祥生控股是一次遞表通過，正在排隊的多家企業都是經過二次遞表尚未完成IPO。

“如果不能滿足連續三到四年之內業績正增長，抑或是市場規模不大，負債率高等，這些對通過審核都是有影響的。”在業內人士看來，企業遞表失效，與其本身業績和房地產企業的發展相關。

2019年3月，港交所發布“窗口指導意見”，明確列出了拒絕企業IPO上市申請的9大原因。其中，包括上市、財務表現倒退、董事/有重大權益關系人士或控股股東不合適、業務是否可持續、申請人不符合港交所的上市資格中的扣除非日常收入后未能符合最低純利規定、申請人不符合港交所的上市由GEM轉主板的資格規定、保薦人未能符合獨立規定。

不過，上市雖能緩解中小房企的燃眉之急，但上市之后仍可能面臨認購不足、股價破發、估值低迷等多重風險考驗。