8月24日，富力地產(chǎn)發(fā)布2020年度中期業(yè)績報告。報告顯示，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售金額510.6億元；實現(xiàn)營業(yè)收入335.9億元，同比下降4.63%；毛利率29.6%，凈利率11.7%；凈利潤39.2億元，歸屬股東凈利潤37.92億元。

中報業(yè)績公布的當天，富力地產(chǎn)管理層召開線上業(yè)績會，針對投資者提問的“銷售、負債、拿地”等問題，進行逐一回應。

營收和歸母凈利潤雙雙下滑，全年交付目標微降2%左右

2020年上半年，富力實現(xiàn)銷售額510.6億元，同比下降15.21%，為年度目標1520億元的33.6%。對于這個銷售進度，李思廉表示，富力全年1520億元的銷售目標不會改變，“從各方專家的意見、國務(wù)院透出來的信息，我們都相信保持穩(wěn)定的概率是最大的，無論是整個銷售量、均價等方面。”

不過，相比以往業(yè)績來看，富力地產(chǎn)的營收和歸母凈利潤數(shù)據(jù)雙雙出現(xiàn)下滑，同比分別下滑為-4%、-5.84%。

查詢中報利潤的構(gòu)成數(shù)據(jù)來看，富力半年39.17億元凈利潤內(nèi)，主要靠超過20億元的其他收益支撐，包括14.96億元的物業(yè)重估收益。而在335.9億元的營收額中，有308.31億元來自主要業(yè)務(wù)物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額，占比達92%，富力稱這主要是由于已售的交付面積同比增加17%至335萬平方米。

從上半年交付情況來看，上半年富力完成交付335萬平方米，根據(jù)今年年初的計劃，富力地產(chǎn)2020年全年的交付目標達到939萬平方米，其預計上半年完成312萬平方米，下半年完成627萬平方米。以此來看，富力達成半年度交付目標。

但對于完成達成全年目標，李思廉并沒有信心。李思廉表示，“由于有些施工的情況”，富力降微調(diào)全年的交樓為910萬平方米，即稍微下降了2%左右。

招拍掛節(jié)奏放緩，項目轉(zhuǎn)化以舊改為主

2019年中，一份李思廉簽發(fā)的“停止拿地”的內(nèi)部文件在業(yè)內(nèi)廣為流傳，而富力擴充土地儲備的腳步也隨之放緩。

2020年中報資料顯示，富力上半年購置了243萬平方米權(quán)益可售面積的土地，合同金額為60億元，其應占的總土地儲備可售建筑面積約為5683萬平方米，較年初5790萬平方米有所下滑，與去年同期富力6100萬平方米土地儲備的差距更大。

而從李思廉的業(yè)績會發(fā)言內(nèi)容來看，拿地放緩的節(jié)奏在下半年也將依舊持續(xù)，“由于我們有大量的舊城改造項目在結(jié)轉(zhuǎn)當中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點，集中的招拍掛都是短平快的項目。”

相比招拍掛市場的土地項目，李思廉更為看重的是其城市更新的土地資源。據(jù)報告顯示，富力地產(chǎn)目前共計擁有80多個項目城市更新項目。其中，92%位于一線、二線城市，54%的項目位于粵港澳大灣區(qū)。

上半年，富力在舊城改造方面問題動作頻繁。于4月份簽下中山下閘片區(qū)舊改項目，項目改造面積約21.1萬平方米；6月成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項目改造范圍99.5萬平方米；最近的8月19日，富力拿下了廣州番禺石壁約為104.8萬平方米的改造項目，預計投資120億元。

下半年，富力計劃將位于廣州及長治的3個城市更新項目進行轉(zhuǎn)化。這3個項目提供了129萬平方米的可售面積，約為可售貨值人民幣460億元。而在未來十八個月中，富力地產(chǎn)計劃增加建筑面積900萬平方米的土地儲備，相當于2000億元的可售貨值。

短期資金缺口575億，計劃年底凈負債率降至167%

高負債率問題一直是富力尾大不掉的難題。最近行業(yè)熱議的融資監(jiān)管“三條紅線”，富力成為命中排名靠前的企業(yè)。不確定性加大的環(huán)境里，控制負債率是富力的當務(wù)之急。

2020年半年報數(shù)據(jù)顯示，相較年初而言，富力地產(chǎn)上半年負債總額億元，同比增長5%。按照資產(chǎn)負債率來看，富力剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為70.22%。但如若按照更嚴苛的凈負債率數(shù)據(jù)衡量，富力現(xiàn)時的凈負債率為約177%，雖然相較年初近200%凈負債情況有所好轉(zhuǎn)，但在行業(yè)普遍去杠桿的環(huán)境下，富力地產(chǎn)的高負債問題依然十分凸顯。

高負債引發(fā)的流動性風險，依然是富力經(jīng)營的重大隱患。目前，摒除受限制存款及現(xiàn)金，富力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為172.55億元，對應一年內(nèi)應付短債債務(wù)748.03億來看，短債債務(wù)兌付風險較高。

富力的高負債隱患，很大程度源于多年虧損的酒店業(yè)務(wù)拖累。在耗資近190億元收購萬達酒店資產(chǎn)包后，酒店業(yè)曾一度占富力營收份額的10%，如今卻成為富力的經(jīng)營之累。

中報數(shù)據(jù)顯示，上半年富力酒店業(yè)務(wù)營收13.96億元，同比下降58%，占總營收份額的4%，虧損額則從去年同期的4.2億元進一步擴大到9.35億元。

今年年初，富力管理層曾提出，2020年內(nèi)可以將凈負債率下降到185%以內(nèi)，這意味著富力年中的177%凈負債水平已初步達標。李思廉在年中業(yè)績會進一步提出，到年底富力的凈負債率降能在177%的基準上，再降10個點左右。

“在債務(wù)方面，未來9個月，我們可能都會在國內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中間超過一半已經(jīng)會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”李思廉在業(yè)績會上說道。

在具體的債務(wù)清理環(huán)節(jié)，李思廉進一步提出富力資產(chǎn)“減磅計劃”——“由于商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢，也牽涉著要有一些公司的重組、稅務(wù)的安排。但是無論是在投資物業(yè)，或者發(fā)展項目，我們都有出售的計劃。”

未來一段時間，“減負”依然是富力的關(guān)鍵命題。受高負債和經(jīng)營數(shù)據(jù)下滑影響，惠譽于7月初將富力地產(chǎn)的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級（IDR）從BB-下調(diào)至B+，展望穩(wěn)定。而在此之前的5月25日，穆迪將富力地產(chǎn)股份有限公司的評級由“Ba3”降至“B1”，展望從觀察名單變?yōu)椤柏撁妗薄?