根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至8月2日，房地產(chǎn)板塊近一周、近一月、近一季分別漲幅4.08%、1.00%、20.18%。當(dāng)日有27只股票上漲，9只股票平盤(pán)，60只股票下跌。

具體來(lái)看，渝開(kāi)發(fā)、中交地產(chǎn)、城投控股、京投發(fā)展、張江高科位列板塊漲幅前五位，漲幅分別為7.79%、7.29%、6.25%、5.89%、5.57%；榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、ST世茂、中迪投資、粵宏遠(yuǎn)A位列跌幅榜前五位，跌幅分別為4.50%、3.07%、2.00%、1.75%、1.68%。

前有金科股份漲停走出五連板，后有中南建設(shè)等大跌，背后也印證了一個(gè)道理，房地產(chǎn)投資邏輯已翻天覆地，不再是“規(guī)模為王”的時(shí)代。

目前房地產(chǎn)真正的投資邏輯在于尋找優(yōu)質(zhì)龍頭。

至于何謂優(yōu)質(zhì)房企，反映在基本面上，就資金充裕、融資能力強(qiáng)、儲(chǔ)備土地多及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。

以下分系列討論，各個(gè)方面對(duì)房企的投資價(jià)值支撐。這篇就以資金充裕作為切入點(diǎn)，尋找房地產(chǎn)板塊回調(diào)后的投資機(jī)會(huì)。

01

資金充裕的房企，價(jià)值洼地

7月底，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布了今年前7個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜。

一個(gè)最顯著的特征，今年以來(lái)不再是“萬(wàn)恒碧”（也就是萬(wàn)科、恒大和碧桂園）的天下，相反，央企、國(guó)企銷(xiāo)售卻保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，穩(wěn)健性民企也有小幅的增長(zhǎng)，出險(xiǎn)房企銷(xiāo)售依舊延續(xù)下降趨勢(shì)。

就拿榜首保利發(fā)展來(lái)看，2023年前7個(gè)月操盤(pán)金額2349億元，操盤(pán)面積1441.8萬(wàn)平方米，穩(wěn)坐行業(yè)頭部。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，保利發(fā)展第一大股東為保利南方，實(shí)際控制人為保利集團(tuán)，最終實(shí)控人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。要知道，保利集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定的16家央企房地產(chǎn)企業(yè)之一，背靠保利集團(tuán)的保利發(fā)展在項(xiàng)目取得和資金安排等方面受到較大支持。

保利發(fā)展業(yè)務(wù)以商品住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主，圍繞美好生活服務(wù)和產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)布局，目前產(chǎn)品已涵蓋住宅、寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心和商貿(mào)會(huì)展等多業(yè)態(tài)；其中住宅業(yè)態(tài)方面，堅(jiān)持普通住宅開(kāi)發(fā)，打造“天-悅-和”三大產(chǎn)品系，具有卓越的品牌影響力。

從銷(xiāo)售區(qū)域分布來(lái)看，保利發(fā)展核心區(qū)域及城市聚焦戰(zhàn)略執(zhí)行效果良好，2022年于38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)達(dá)到86%，其中，珠三角及長(zhǎng)三角地區(qū)合計(jì)銷(xiāo)售占比達(dá)56%。從單城表現(xiàn)看，2022年保利發(fā)展在26個(gè)城市銷(xiāo)售排名第一，在51個(gè)城市銷(xiāo)售排名前三，城市深耕效果顯著。從銷(xiāo)售回款情況看，2022年公司回款率為93.4%，保持了行業(yè)較高水平。

2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811.08億元，利潤(rùn)總額353.01億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額1754.42億元，現(xiàn)金短債比約1.5倍。

除了央國(guó)企外，穩(wěn)健性民企也頗具投資價(jià)值。

以碧桂園為例，2023年前7個(gè)月操盤(pán)金額1661.6億元，位列第6；操盤(pán)面積2057.8萬(wàn)平方米，位列第一。

據(jù)悉，碧桂園成立于2006年，于2007年4月在香港聯(lián)交所主板上市，主要股東包括楊惠妍（楊國(guó)強(qiáng)之女）、平安人壽保險(xiǎn)等，實(shí)際控制人為楊惠妍。碧桂園自成立以來(lái)專注于國(guó)內(nèi)一、二線城市的近郊及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω叩娜⑺木€城市發(fā)展配套完善的高質(zhì)量物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，憑借其高效、成熟及可復(fù)制的開(kāi)發(fā)模式，其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已遍布全國(guó)31個(gè)省/直轄市/自治區(qū)。

從銷(xiāo)售區(qū)域來(lái)看，隨著碧桂園全國(guó)化戰(zhàn)略的完成及區(qū)域深耕戰(zhàn)略的推進(jìn)，合同銷(xiāo)售區(qū)域已覆蓋中國(guó)境內(nèi)所有省份，且形成以廣東省及長(zhǎng)三角為主、其他區(qū)域較為分散且平衡的銷(xiāo)售區(qū)域布局。從城市能級(jí)來(lái)看，2022年碧桂園于中國(guó)內(nèi)地的合同銷(xiāo)售中產(chǎn)生于三四線城市的金額占比為64%。

2022年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4,308.39億元，利潤(rùn)總額53.61億元，經(jīng)營(yíng)獲現(xiàn)能力較強(qiáng)，銷(xiāo)售回款率保持在較高水平，期末手握近1300億現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金短債比約1.4倍。

除此之外，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等憑借資金充裕的優(yōu)勢(shì)同樣是投資的不二之選，仍具備投資價(jià)值。

02

倒在現(xiàn)金枯竭的房企不在少數(shù)，已成為昨日黃花

經(jīng)過(guò)這輪地產(chǎn)調(diào)整，最令市場(chǎng)唏噓不已的莫過(guò)于恒大了，這根源在于流動(dòng)性枯竭了。

自2020年9月網(wǎng)傳恒大懇請(qǐng)廣東省政府支持重大資產(chǎn)重組以來(lái)，恒大的流動(dòng)性危機(jī)就初見(jiàn)端倪，3年時(shí)間內(nèi)，境內(nèi)主要運(yùn)營(yíng)主體恒大地產(chǎn)先后經(jīng)歷了從出售盛京銀行股權(quán)、以資抵債來(lái)緩解壓力，到出售恒大物業(yè)告吹喪失重要償債來(lái)源、不斷出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)生商票逾期的下屬企業(yè)數(shù)量由個(gè)位數(shù)持續(xù)激增至600多家引致全面爆發(fā)“商票危機(jī)”，從與廣發(fā)銀行就還款未能協(xié)商一致、暫停支付部分銀行貸款利息到大規(guī)模理財(cái)無(wú)法按期兌付、美元債違約，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及所持下屬企業(yè)股權(quán)幾乎全部被司法凍結(jié)，基本無(wú)力回天。

今年7月底，恒大地產(chǎn)發(fā)布的關(guān)于涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆?wù)等重大事項(xiàng)公告稱，截至2023年6月末，恒大地產(chǎn)標(biāo)的金額3000萬(wàn)元以上未決訴訟案件數(shù)量共計(jì)1875件，標(biāo)的金額總額累計(jì)約人民幣4294.07億元。另外，截至2023年6月末，恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計(jì)約人民幣2874.68億元；逾期商票累計(jì)約人民幣2446.63億元。

7月17日晚間，恒大揭開(kāi)了自己的“財(cái)報(bào)”面紗，連發(fā)包括2021年、2022年業(yè)績(jī)公告以及2022年中期業(yè)績(jī)公告在內(nèi)的三份財(cái)報(bào)。令人大跌眼鏡的是，恒大兩年虧超8120億元，總負(fù)債超2.4萬(wàn)億元。

事實(shí)上，目前恒大訴訟規(guī)模大，資產(chǎn)幾乎全部被凍結(jié)，已出現(xiàn)數(shù)千億的債務(wù)到期未還，自身已無(wú)償債能力，存續(xù)債券本金或利息兌付相繼被展期，且存在單只債券被展期三次的情形，流動(dòng)性已枯竭。

而富力可謂是恒大的“難兄難弟”，自然也好不到哪去，現(xiàn)金流枯竭同樣為罪魁禍?zhǔn)住?

2022年，富力營(yíng)業(yè)收入同比下降53.83%至351.93億元，毛利扭虧為盈達(dá)38.27億元，同比下降82.34%；毛利率10.87%，同比減少17.56個(gè)百分點(diǎn)；凈虧損157.8億元。

雖然富力在積極“自救”，在加快資產(chǎn)變現(xiàn)步伐，完成多項(xiàng)酒店資產(chǎn)及海外發(fā)展項(xiàng)目的出售，但債務(wù)問(wèn)題依舊如“利劍懸頸”。

數(shù)據(jù)是最好的證明。截至2022年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)外債券及其他借款總額為1351.1億元。其中，513.34億元將于未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期償還，而目前包括受限在內(nèi)的總貨幣資金僅123.01億元。

甚至被債務(wù)人申請(qǐng)破產(chǎn)清算。此前富力與廣豐混凝土、廣東祥正因票據(jù)糾紛（標(biāo)的共約2000萬(wàn)）未達(dá)成一致，2家公司以富力資產(chǎn)不足、缺乏清償能力向廣州中院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。對(duì)此，富力也做出回應(yīng)表示，不存在資不抵債的情況，目前正與債權(quán)人積極商談和解。雖然廣州市中院已駁回兩公司對(duì)富力提出的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，但現(xiàn)金流枯竭已不再是秘密。

當(dāng)然，現(xiàn)金充裕也只是評(píng)判優(yōu)質(zhì)房企的一個(gè)切入點(diǎn)，接下來(lái)我們將要討論融資能力對(duì)房企“渡劫”的重要性。