A股房地產板塊投資邏輯“變天了”？一數據決定誰是“C位”

根據數據顯示，截至8月2日，房地產板塊近一周、近一月、近一季分別漲幅4.08%、1.00%、20.18%。當日有27只股票上漲，9只股票平盤，60只股票下跌。

具體來看，渝開發、中交地產、城投控股、京投發展、張江高科位列板塊漲幅前五位，漲幅分別為7.79%、7.29%、6.25%、5.89%、5.57%；榮盛發展、中南建設、ST世茂、中迪投資、粵宏遠A位列跌幅榜前五位，跌幅分別為4.50%、3.07%、2.00%、1.75%、1.68%。

前有金科股份漲停走出五連板，后有中南建設等大跌，背后也印證了一個道理，房地產投資邏輯已翻天覆地，不再是“規模為王”的時代。

目前房地產真正的投資邏輯在于尋找優質龍頭。

至于何謂優質房企，反映在基本面上，就資金充裕、融資能力強、儲備土地多及產品競爭力強。

以下分系列討論，各個方面對房企的投資價值支撐。這篇就以資金充裕作為切入點，尋找房地產板塊回調后的投資機會。

01

資金充裕的房企，價值洼地

7月底，克而瑞地產研究發布了今年前7個月中國房地產企業銷售TOP100排行榜。

一個最顯著的特征，今年以來不再是“萬恒碧”（也就是萬科、恒大和碧桂園）的天下，相反，央企、國企銷售卻保持強勁增長，穩健性民企也有小幅的增長，出險房企銷售依舊延續下降趨勢。

就拿榜首保利發展來看，2023年前7個月操盤金額2349億元，操盤面積1441.8萬平方米，穩坐行業頭部。

據公開資料顯示，保利發展第一大股東為保利南方，實際控制人為保利集團，最終實控人為國務院國資委。要知道，保利集團是國務院國資委首批確定的16家央企房地產企業之一，背靠保利集團的保利發展在項目取得和資金安排等方面受到較大支持。

保利發展業務以商品住宅開發銷售為主，圍繞美好生活服務和產業金融服務開展相關業務布局，目前產品已涵蓋住宅、寫字樓、星級酒店、購物中心和商貿會展等多業態；其中住宅業態方面，堅持普通住宅開發，打造“天-悅-和”三大產品系，具有卓越的品牌影響力。

從銷售區域分布來看，保利發展核心區域及城市聚焦戰略執行效果良好，2022年于38個核心城市的銷售貢獻達到86%，其中，珠三角及長三角地區合計銷售占比達56%。從單城表現看，2022年保利發展在26個城市銷售排名第一，在51個城市銷售排名前三，城市深耕效果顯著。從銷售回款情況看，2022年公司回款率為93.4%，保持了行業較高水平。

2022年，保利發展實現營業收入2811.08億元，利潤總額353.01億元；期末現金及現金等價物余額1754.42億元，現金短債比約1.5倍。

除了央國企外，穩健性民企也頗具投資價值。

以碧桂園為例，2023年前7個月操盤金額1661.6億元，位列第6；操盤面積2057.8萬平方米，位列第一。

據悉，碧桂園成立于2006年，于2007年4月在香港聯交所主板上市，主要股東包括楊惠妍（楊國強之女）、平安人壽保險等，實際控制人為楊惠妍。碧桂園自成立以來專注于國內一、二線城市的近郊及經濟發展潛力高的三、四線城市發展配套完善的高質量物業項目的開發，憑借其高效、成熟及可復制的開發模式，其開發的房地產項目已遍布全國31個省/直轄市/自治區。

從銷售區域來看，隨著碧桂園全國化戰略的完成及區域深耕戰略的推進，合同銷售區域已覆蓋中國境內所有省份，且形成以廣東省及長三角為主、其他區域較為分散且平衡的銷售區域布局。從城市能級來看，2022年碧桂園于中國內地的合同銷售中產生于三四線城市的金額占比為64%。

2022年，碧桂園實現營業收入4,308.39億元，利潤總額53.61億元，經營獲現能力較強，銷售回款率保持在較高水平，期末手握近1300億現金資產，現金短債比約1.4倍。

除此之外，中海地產、華潤置地、龍湖集團等憑借資金充裕的優勢同樣是投資的不二之選，仍具備投資價值。

02

倒在現金枯竭的房企不在少數，已成為昨日黃花

經過這輪地產調整，最令市場唏噓不已的莫過于恒大了，這根源在于流動性枯竭了。

自2020年9月網傳恒大懇請廣東省政府支持重大資產重組以來，恒大的流動性危機就初見端倪，3年時間內，境內主要運營主體恒大地產先后經歷了從出售盛京銀行股權、以資抵債來緩解壓力，到出售恒大物業告吹喪失重要償債來源、不斷出售優質資產，發生商票逾期的下屬企業數量由個位數持續激增至600多家引致全面爆發“商票危機”，從與廣發銀行就還款未能協商一致、暫停支付部分銀行貸款利息到大規模理財無法按期兌付、美元債違約，優質資產及所持下屬企業股權幾乎全部被司法凍結，基本無力回天。

今年7月底，恒大地產發布的關于涉及重大訴訟及未能清償到期債務等重大事項公告稱，截至2023年6月末，恒大地產標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計1875件，標的金額總額累計約人民幣4294.07億元。另外，截至2023年6月末，恒大地產涉及未能清償的到期債務累計約人民幣2874.68億元；逾期商票累計約人民幣2446.63億元。

7月17日晚間，恒大揭開了自己的“財報”面紗，連發包括2021年、2022年業績公告以及2022年中期業績公告在內的三份財報。令人大跌眼鏡的是，恒大兩年虧超8120億元，總負債超2.4萬億元。

事實上，目前恒大訴訟規模大，資產幾乎全部被凍結，已出現數千億的債務到期未還，自身已無償債能力，存續債券本金或利息兌付相繼被展期，且存在單只債券被展期三次的情形，流動性已枯竭。

而富力可謂是恒大的“難兄難弟”，自然也好不到哪去，現金流枯竭同樣為罪魁禍首。

2022年，富力營業收入同比下降53.83%至351.93億元，毛利扭虧為盈達38.27億元，同比下降82.34%；毛利率10.87%，同比減少17.56個百分點；凈虧損157.8億元。

雖然富力在積極“自救”，在加快資產變現步伐，完成多項酒店資產及海外發展項目的出售，但債務問題依舊如“利劍懸頸”。

數據是最好的證明。截至2022年底，富力地產的銀行借款、境內外債券及其他借款總額為1351.1億元。其中，513.34億元將于未來12個月內到期償還，而目前包括受限在內的總貨幣資金僅123.01億元。

甚至被債務人申請破產清算。此前富力與廣豐混凝土、廣東祥正因票據糾紛（標的共約2000萬）未達成一致，2家公司以富力資產不足、缺乏清償能力向廣州中院申請破產清算。對此，富力也做出回應表示，不存在資不抵債的情況，目前正與債權人積極商談和解。雖然廣州市中院已駁回兩公司對富力提出的破產清算申請，但現金流枯竭已不再是秘密。

當然，現金充裕也只是評判優質房企的一個切入點，接下來我們將要討論融資能力對房企“渡劫”的重要性。