“不死鳥”再復活，手握6家上市公司的“潮汕富豪”能二度上岸嗎

停牌343天后，佳兆業（1638.HK）回來了，成功守住“退市”前的防線。

和復牌一同出現的還有佳兆業的兩份財報及化債進展，“公司正積極與美元債債權人溝通，力爭于2023年7月前出臺初步解決方案。”佳兆業方面表示。

雖然在一眾出險房企中，佳兆業為首家復牌的代表。但二級市場上，投資者卻并不買賬，此后兩個交易日，佳兆業股價連跌，截至3月13收盤，報收約0.49港元/股，跌幅26.52%，總市值34.03億港元。

“不死鳥”還能得到庇佑嗎？

來源：Wind數據

佳兆業還有4個月時間

佳兆業的危機在16個月之前開始爆發。

2021年11月，因合作理財平臺錦恒財富兌付逾期，佳兆業的百億債務危機揭開冰山一角，再疊加難產的2021年年報，2022年4月1日，佳兆業在港交所正式停牌。

如今成功復牌，佳兆業退市的風險暫時解除。但從財務數據來看，佳兆業距離徹底起死回生還有一段距離。

截至2022年6月底，佳兆業的總借款1314.91億元，其中1065.37億元需要在一年內償還。同期，其還有本金額約871.47億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

來源：佳兆業半年報

經營數據方面，自2021年開始，佳兆業進入虧損狀態。2021年-2022年上半年，佳兆業在18個月的時間里實現489.76億元的營收，甚至不如2020年12個月的成績；錄得虧損210.16億元，超出此前4年的盈利總和。

盡管如此，佳兆業并未未放棄自救的希望。而在一眾暴雷房企中，佳兆業手中也握著不錯的土地資源。

截至2022年6月30日，佳兆業共有土儲2740萬平方米，其中1641萬平方米位于大灣區。此外，佳兆業還在176個城市擁有5394萬平方米的城市更新項目尚未納入土地儲備。

2022年4月，佳兆業曾與招商蛇口、長城資產簽署戰略合作協議，三方約定將在粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展全面合作。

3個月后，佳兆業宣布與中信集團若干成員公司合作，探討出售其深圳物業存貨和部分項目的重組安排。

佳兆業方面介紹，目前公司已經成功引入了中信、招商蛇口、長城資產等央企和 AMC，探索出多條切實有效的紓困路徑，有效盤活資產，經營基本面持續回歸良性軌道。

來源：罐頭圖庫

對于化債進程，佳兆業也給出了新的時間節點，美元債方面，自公告美元債全面重組計劃以來，公司積極與債權人溝通，力爭于2023年7月前出臺初步解決方案；境內債方面，受益于國家積極的政策和公司良好的資產質量，公司多筆境內債務完成展期，融資成本下降，預計未來仍將保持平穩。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次佳兆業復牌事件具有非常強的信號意義。其復牌是當前問題企業或困難企業逐漸走出債務風險的重要標志，包括此前恒大提振現房銷售業務、奧園順利達成債務處置工作等，都是值得系統梳理和總結的。過去三年房地產業經歷了劇烈的調整，尤其是房企遇到了前所未有的困難和難點。此類企業經過持續的努力，尤其是從市場化和法治化的角度入手，客觀上為后續市場下行和房企債務壓力化解等提供了寶貴的經驗。

“舊改之王”能否再次成功“渡劫”？

被譽為“舊改之王”的佳兆業成立于1999年，那一年郭英成34歲，和兄弟郭俊偉、郭英智一同成立房地產企業。

郭英成曾對媒體介紹，“在未搞房地產之前，我們在潮汕一帶做貿易及工業生意，因見同鄉搞房地產有聲有色，所以自己也參與其中。”

郭氏兄弟的首個操盤項目為“桂芳園”，當時只是深圳布吉一宗爛尾項目，后被佳兆業打造成主題公園，并推出配套住宅，在市場上“一炮打響”。此后，佳兆業將“桂芳園”的成功經驗復制到省內外多個同類項目上，并有了“舊改之王”的稱號。

2009年，佳兆業成功登陸港交所，郭英成三兄弟也以68億元的身家入選《胡潤百富榜》，一時風光無限。

資本市場的故事總是跌宕起伏，2014年10月，因佳兆業2000多套房源被深圳房管局“鎖定停售”，郭英成本人亦被懷疑涉嫌貪腐案。之后，他選擇避居香港，并于同年12月辭去董事會主席等職務。

但上述事件最終導致佳兆業觸發連環債務違約，各地項目隨即被債權人申請凍結，老牌房企的債務危機愈演愈烈。

來源：罐頭圖庫

2015年1月，并購之王融創進場。在經歷了四個月的博弈之后，并購以2015年5月融創方官宣終止而告終。

在此期間，郭英成重新掌舵，并拉來老鄉張峻自救。張峻是佳兆業另一股東生命人壽的實控人，與郭英成同為廣東普寧人，在佳兆業身陷危機期間，生命人壽曾以借款、股票投資、基金、債券等多種方式援助佳兆業超百億元。

此外，佳兆業還等來了債權人平安、中信和信達的馳援，在收到800億元輸血后集團完成債務重組，佳兆業也正式活了過來。

2017年3月27日，在一口氣拋出5份財務報告后，停牌2年零1個月的佳兆業正式復牌，“不死鳥”自此一戰成名。

值得注意的是，復牌首日，郭英成本人也出現在了香港業績發布會的現場，并為佳兆業定下了“2017年突破400億、3年突破千億”的銷售目標。

彼時的佳兆業，在經歷近3年的沉寂之后似乎急于向市場證明自己。但可惜的是，曾被房企奉為制勝法寶的“規模論”雖然奏效，但佳兆業卻遇到了新的麻煩。

2021年11月，隨著由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期，時隔5年，佳兆業再次因流動性危機站到了鎂光燈下。

雖然此次佳兆業的停牌時間尚未滿一年，但事實上，公司的化債之路并未走到終點。而經歷過一次劫后重生的“不死鳥”，此次還能再次涅槃嗎？

“潮汕富豪”的資本版圖

在地產公司兩陷債務泥沼期間，郭英成及家族成員則選擇重新征戰資本市場，續寫故事新篇章。

2017年8月29日，在復牌后的第二次發布會上，郭英成曾表示，旗下的城市更新項目中雖然住宅部分占比達到6-7成，但其余的面積均為配套業態，“你不做也不行，這些事情如果我們不做，就只能找別人做。”

這是佳兆業選擇多元布局的原因，而事實上，此類跨界劇目早在其首次復牌前就已經上演。

2015年，佳兆業開始涉足大健康業務，港股美加醫學（0876.HK，后更名為“佳兆業健康”）則是被其盯上的第一塊蛋糕。2016年，佳兆業首次舉牌美加醫學（0876.HK），拿下2.7億股，占已發行股本的7.06%。此后一年內，佳兆業通過多次增持拿下控制權，美加醫學則成為集團旗下第二家上市公司。

事實上，2017年，是佳兆業的豐收之年，除上述提到的佳兆業健康外，A股明家聯合(300242.SZ，后變更為“佳云科技”)、美股南太地產(NYSE.NTP，現已退市)均在當年被其收入囊中。

來源：罐頭圖庫

其中，前者明家聯合21.25%股權由佳兆業以17.6億元的價格、溢價50%買入，股權變更完成后，郭英成和郭英智成為上市公司新實際控制人，郭英成兒子郭曉群則成為新董事長。

后者南太地產17.7%股權則是被佳兆業從原創始人顧明均手中購得，此后，佳兆業方連續增持，并在當年年底以25%的持股比成為第一大股東。

再加上后續選擇分拆上市的物業公司佳兆業美好(2168.HK)；郭英成女兒郭曉亭斥資3.7億港元拿下大股東席位的星島新聞集團（1105.HK）；郭英成和郭曉亭等3個女兒先后入手的鵬程亞洲（0936.HK，現“佳兆業資本”）。

截至2021年年底，佳兆業旗下已有7家上市平臺，涵蓋綜合開發、城市更新、健康醫療、文體科技、物業管理、航海運輸等20多個產業領域。

但大手筆“買買買”帶來的不僅是總資產近3200億元的資本帝國，還有佳兆業集團逐年累計的負債。以地產公司佳兆業為例，Wind數據顯示，2016年-2021年，其總負債一度從1427.76億元漲至2310.48億元，雖然總資產同期也在增加，但過高的負債依然為后續的流動性危機埋下了伏筆。

在此期間，因在經營方面存在分歧，佳兆業還一度與南太地產第三大股東、國際對沖基金IsZo進行了長達3年的控制權博弈，后南太地產走向退市，內斗雙方誰輸誰贏還在等待法院的最終裁決。

回到郭英成家族這邊，2021年時，其還以65億元的身家位列富豪榜1123位。但就在剛剛過去的2022年，在同樣的榜單上，卻已經查無此人。