佳兆業(yè)上市11年：舊改為矛穿越周期

       2009年的四萬億強(qiáng)刺激標(biāo)志房地產(chǎn)黃金時(shí)代的末尾，那一年，佳兆業(yè)首登資本市場。往后十余年，房地產(chǎn)行業(yè)暴利不再，開發(fā)商比拼內(nèi)功，摸索白銀時(shí)代生存之道。

      認(rèn)真做好一件事，舊改還是護(hù)城河

一個(gè)月前，一座深圳新地標(biāo)封頂，為特區(qū)建立40周年獻(xiàn)禮。樓高258米，地上50層，地下4層，總建筑面積約13萬平方米，名為佳兆業(yè)金融科技中心。

自2003年接手子悅臺項(xiàng)目并將其改造成深圳佳兆業(yè)中心開始，佳兆業(yè)集團(tuán)打造城市地標(biāo)建筑的步伐從未停止，陸續(xù)打造了廣州中石化大廈、惠州佳兆業(yè)中心、北京佳兆業(yè)廣場、大連佳兆業(yè)中心、珠海佳兆業(yè)中心、上海佳兆業(yè)金融中心等一系列區(qū)域商務(wù)地標(biāo)。

舊改起家的規(guī)模房企不在少數(shù)，好處顯而易見：舊改拿地價(jià)格低，且相較招拍掛開發(fā)商的規(guī)劃調(diào)整空間更大，毛利率更高。很長時(shí)間以來，佳兆業(yè)的毛利率都在30%甚至40%，同行則大多在20%-30%徘徊。

但同時(shí)，舊改也存在開發(fā)周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，產(chǎn)權(quán)分散等難題，和政府、拆遷戶打交道的繁瑣，讓許多地產(chǎn)商對舊改望而卻步。真正要把城市改造做得專業(yè)、漂亮，遠(yuǎn)不是砸錢就能完成的。

2011年，佳兆業(yè)集團(tuán)組建了國內(nèi)第一家專業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，之后更名為佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)。精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判、法律專家等舊改專業(yè)人才扎根于此，形成一整套系統(tǒng)的舊改作業(yè)流程和管理規(guī)范。

今年上半年，佳兆業(yè)有3成的合約銷售額來自深圳，住宅成交均價(jià)高達(dá)55000元/平方米，而深圳舊改的土地成本僅約1.4萬元/平方米，存在很大的利潤空間，反映到財(cái)務(wù)數(shù)字里，佳兆業(yè)的核心凈利率及股東應(yīng)占核心凈利率分別高達(dá)14%和16%。作為對比，艱難年月里行業(yè)凈利率已普遍下滑到10%以內(nèi)。

潮水退去，方顯英雄本色；后白銀時(shí)代，佳兆業(yè)穿越周期，老手藝愈發(fā)精純。

更讓人驚嘆的是佳兆業(yè)的糧食儲備。截至 2020 年 6 月 30 日，公司土地儲備約 2680 萬平方米，（權(quán)益比約 72%），足夠未來五年發(fā)展，其中過半土儲位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)。

中國地產(chǎn)看華南，華南樓市看深圳。佳兆業(yè)生于廝長于廝，先發(fā)優(yōu)勢從未丟失。

在深圳、廣州及中山等大灣區(qū)市場內(nèi)，佳兆業(yè)擁有560萬平方米的舊改土儲，舊改土儲占總土儲面積的 21%，舊改土儲貨值約 2400 億元，占總貨值約 41%。

11月30日，佳兆業(yè)擊敗近20位對手通過搖號拿下廣州南沙灣熱門地塊，成交樓面價(jià)打破了南沙區(qū)的樓面價(jià)紀(jì)錄，舊改護(hù)城河優(yōu)勢進(jìn)一步提升。

生態(tài)聯(lián)動初長成，多元業(yè)務(wù)分散風(fēng)險(xiǎn)

高手的武器庫里總不會只有一把武器。

上市后不久，佳兆業(yè)的戰(zhàn)略開始轉(zhuǎn)向 “中心城市舊改”加“二三線城市快速周轉(zhuǎn)”的兩輪驅(qū)動模式。邁過百億門檻后，佳兆業(yè)又在行業(yè)里率先多元化布局，尋找新的盈利增長點(diǎn)。

現(xiàn)在，佳兆業(yè)“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”三駕馬車齊頭并進(jìn)，縱深布局城市運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈，以地產(chǎn)為核心，以相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)為支撐，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，打造獨(dú)特的市場競爭力。

佳兆業(yè)的多元化邏輯佳兆業(yè)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、集團(tuán)控股副總裁劉策做過闡述：“現(xiàn)在不少地產(chǎn)商為了現(xiàn)金流而活，盈利淪為次要目標(biāo)。地產(chǎn)商已經(jīng)無法控制拿地成本了，它們在一二線城市布局重合，招拍掛公開市場激烈地競價(jià)拿地。”劉策說，“如果企業(yè)要實(shí)現(xiàn)盈利，則要比拼運(yùn)營能力，尤其是周轉(zhuǎn)速度和資金成本。”

因此，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的高盈利、高估值難以為繼時(shí)，地產(chǎn)商要充分利用現(xiàn)金流，找到新的賽道，探尋多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的機(jī)會。

如果只看佳兆業(yè)本身規(guī)模，它依舊保持了中高速增長，全年銷量邁入千億幾無懸念，但放眼整個(gè)行業(yè)早已進(jìn)入存量時(shí)代，因?yàn)檎{(diào)控政策、融資環(huán)境，以及城市布局等原因，小房企在去年成批倒下，頭部房企活得也不輕松。

如前所述，依靠舊改上的優(yōu)勢——毛利相對高，經(jīng)驗(yàn)難復(fù)制——佳兆業(yè)可以維持較高的增速。但資本市場對純地產(chǎn)公司已經(jīng)失去興趣，相反一些房地產(chǎn)服務(wù)鏈條上的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，價(jià)值得到挖掘、釋放。

事實(shí)上，用房企來定義佳兆業(yè)集團(tuán)已顯得過時(shí)，目前集團(tuán)投資項(xiàng)目涵蓋了綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、旅游產(chǎn)業(yè)、文化體育、物業(yè)管理、航海運(yùn)輸、商業(yè)運(yùn)營等超20個(gè)產(chǎn)業(yè)和細(xì)分領(lǐng)域。

佳兆業(yè)每踏入一個(gè)領(lǐng)域，便選擇優(yōu)秀的人才去做專業(yè)的事，通過收購來避免不必要的試錯(cuò)，比如進(jìn)軍醫(yī)療健康，便收購杭州三甲醫(yī)院樹蘭醫(yī)院，未來將探索健康小鎮(zhèn)新模式；做足球，就引入國際團(tuán)隊(duì)，完善訓(xùn)練場地，深圳球隊(duì)時(shí)隔七年得以重返中超。

從低估值的房地產(chǎn)業(yè)向高估值的多元化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，佳兆業(yè)一直在變，同時(shí)堅(jiān)守初心。

目前佳兆業(yè)旗下?lián)碛屑颜讟I(yè)集團(tuán)控股（1638.HK）、佳兆業(yè)美好（2168.HK）、佳兆業(yè)健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地產(chǎn)（NTP.US）、雙林生物（000403.SZ）等六大上市平臺。

其中物業(yè)板塊可圈可點(diǎn)，因?yàn)槟腹境鞘懈马?xiàng)目的強(qiáng)大實(shí)力，佳兆業(yè)美好在項(xiàng)目品質(zhì)、財(cái)務(wù)利潤和項(xiàng)目規(guī)模等方面的持續(xù)增長提供良好的支撐。截至2020年6月30號，佳兆業(yè)美好進(jìn)駐全國44個(gè)城市。總管理項(xiàng)目323個(gè)，管理面積達(dá)5923萬平方米，品牌估值達(dá)58.02億元。

近期，佳兆業(yè)美好還獲評亞洲公關(guān)“2020杰出上市公司大獎”。

接近佳兆業(yè)人士向野馬財(cái)經(jīng)透露：“接下來佳兆業(yè)將在聚焦地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，發(fā)力大文旅、大健康、新科技作為主力方向，打造新的增長極。”

       深耕灣區(qū)有回響，機(jī)構(gòu)評級亦可期

舊改項(xiàng)目周期長、前期投入大，對企業(yè)現(xiàn)金流要求較高，佳兆業(yè)的杠桿率一直備受關(guān)注。。

截至2020年6月30日，公司在手現(xiàn)金405億元，較 2019 年末增加 9%，已能覆蓋短期債務(wù)。疫情影響下的佳兆業(yè)頂住了回款壓力，持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

2017年1112億元、2018年1105億元、2019年1172億元，2020年6月30日1217億元，3年半的時(shí)間佳兆業(yè)有息負(fù)債僅增加100億，復(fù)合增長率不到3％；但三年半合約銷售規(guī)模的復(fù)合增長率約40％，結(jié)轉(zhuǎn)收入的復(fù)合增長率約20％，始終保持著發(fā)展與債務(wù)之間的動態(tài)平衡。

從2017年至2020年中期，公司凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)五連降，超預(yù)期完成降負(fù)債目標(biāo)。佳兆業(yè)盈利能力持續(xù)提升，2020年中期，核心凈利潤和股東應(yīng)占核心凈利潤分別為31億元和35億元，同比分別上漲13%和26%；自2017年以來，佳兆業(yè)集團(tuán)核心利潤增幅位居行業(yè)前列。

資本市場、權(quán)威機(jī)構(gòu)對佳兆業(yè)降負(fù)債的努力給予高度肯定，12月3日，2020第十屆香港國際金融論壇暨中國證券“金紫荊獎”頒獎典禮在深圳舉行。佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官、高級副總裁吳建新獲評“最佳上市公司CFO”。

財(cái)務(wù)上平衡有術(shù)為佳兆業(yè)保駕護(hù)航；更是大大縮短舊改周期，給佳兆業(yè)施展拳腳的機(jī)會。

隨著近年來大灣區(qū)各項(xiàng)利好政策頻頻出臺：例如，廣東省政府提出“舊改項(xiàng)目2/3業(yè)主同意即可實(shí)行政府裁決和司法裁判”的指導(dǎo)意見；深圳提出“已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%，可依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收”的征求意見；廣州日前印發(fā)多個(gè)關(guān)于加快城市更新的文件等。

這意味著灣區(qū)舊改周期將大大縮短，佳兆業(yè)的資金和時(shí)間成本將大大降低，佳兆業(yè)巨額貨值將更快釋放。

機(jī)構(gòu)看準(zhǔn)這些利好，給出正向評級。

截至2020年9月，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三家國際權(quán)威機(jī)構(gòu)重申對佳兆業(yè)的B1、B、B評級，展望穩(wěn)定;境內(nèi)知名評級機(jī)構(gòu)中誠信國際、聯(lián)合評級相繼確定佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司主體信用等級為AA+，評級展望為“穩(wěn)定”。此外，海通證券、西南證券、中達(dá)證券、中信里昂等機(jī)構(gòu)大行發(fā)布研報(bào)堅(jiān)定看好佳兆業(yè)集團(tuán)未來發(fā)展，并上調(diào)目標(biāo)價(jià)格。

伴隨特區(qū)成長的佳兆業(yè)，因時(shí)代紅利賺得第一桶金；當(dāng)市場形式復(fù)雜莫測，深耕灣區(qū)又為佳兆業(yè)書寫想象空間。

二十年間，佳兆業(yè)始終沒忘記回報(bào)社會，投入公益。一方面通過城市更新，提升土地使用率及完善公共利益配套設(shè)施。另一方面增加綠色環(huán)保項(xiàng)目投資，從而減少運(yùn)營對氣候和環(huán)境帶來的負(fù)面影響

至今，佳兆業(yè)在扶貧、濟(jì)困、教育、醫(yī)療、環(huán)保等公益慈善領(lǐng)域資助項(xiàng)目超80個(gè)，累積金額近16億元。在深度參與扶貧濟(jì)困，鄉(xiāng)村振興工作外，經(jīng)過長期社會公益事業(yè)的實(shí)踐，佳兆業(yè)逐步構(gòu)建成完善的“三金一會”公益平臺，即佳兆業(yè)公益基金會、佳兆業(yè)白衣天使關(guān)愛基金、佳兆業(yè)玉樹助學(xué)基金、佳兆業(yè)環(huán)衛(wèi)工關(guān)愛基金。