前不久，萬科宣布準(zhǔn)備分拆旗下物業(yè)板塊萬物云上市，若萬科此次分拆上市成功，地產(chǎn)四天王“碧恒萬融”也將在物管板塊齊聚。

在過去的一兩年間，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是多事之秋，房產(chǎn)上市公司紛紛分拆物業(yè)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市，希望為公司帶來更為充沛的彈藥。

萬物云由萬科物業(yè)更名而來，從名稱的變化也可以看出，公司增添了更多科技屬性。作為尚未IPO的頭部物業(yè)企業(yè)，萬物云的上市計劃一直備受矚目。

值得一提的是，從去年下半年開始到現(xiàn)在，物業(yè)資本市場迅速降溫進(jìn)入“寒冬”。在這個特殊的時間點(diǎn)，萬科拆分萬物云奔赴資本市場，并打出了“科技”這張牌，萬物云此舉究竟是處于怎樣的考量？又釋放了哪些信號？

打“科技牌”，成色如何？

萬科集團(tuán)董事會主席郁亮曾多次表示，萬科物業(yè)只有區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司，發(fā)展成功并得到市場的認(rèn)可，才考慮上市。

萬物云CEO朱保全也曾強(qiáng)調(diào)，萬物云不以物業(yè)公司的概念上市。

不甘于“物業(yè)服務(wù)”的萬物云，其野心在于“空間科技服務(wù)”。2020年萬科四場媒體交流會上，朱保全宣布萬科物業(yè)升維成萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司。

從名稱的變化就可以看出，升級后的萬物云，多了一份“科技”的底色，這也意味著萬科圍繞空間科技服務(wù)的戰(zhàn)略，正式開始落地。

朱保全表示：“你原來叫萬科物業(yè)，即使拼命投科技，人家不會來。公司要受到被關(guān)注，人才才愿意來。所以要改名，定一個新的空間，告訴這個市場足夠大，足夠快。”

萬物云的官網(wǎng)顯示，公司目前包含Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大模塊。

Space模塊包含歸屬社區(qū)空間服務(wù)的“萬科物業(yè)”與“譽(yù)鷹平臺”，歸屬商企空間服務(wù)的“萬物梁行”，以及歸屬城市空間服務(wù)的“萬物云城”。

Tech模塊包括“萬睿科技”“第五空間”，萬睿科技提供基于智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧樓宇、智慧工地、智慧城市的設(shè)計、施工、運(yùn)營一體化服務(wù)，第五空間則以“住這兒”APP與工單調(diào)度平臺“百川系統(tǒng)”承載社區(qū)到家服務(wù)。

Grow模塊包括“萬物成長”“祥盈企服”和“萬物為家”。萬物成長是公司的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)及戰(zhàn)略投資平臺，持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)。已孵化的業(yè)務(wù)品牌包括提供企業(yè)級安防機(jī)電服務(wù)的萬御安防等。祥盈企服為企業(yè)提供藍(lán)領(lǐng)招聘與財務(wù)共享外包服務(wù)。萬物為家為城市家庭提供租賃、尋房、修繕煥新等服務(wù)。

從業(yè)務(wù)層面也可以看出，萬物云正在從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商、城市服務(wù)商，逐漸延展為空間科技服務(wù)。

作為“物業(yè)第一股”的碧桂園服務(wù)，于2018年登陸港交所。據(jù)媒體報道，碧桂園服務(wù)近幾年累計科技投入超過7億元，與騰訊、阿里云等科技企業(yè)合作研發(fā)，打造物業(yè)數(shù)字化管理云平臺。

正如地產(chǎn)板塊的龍頭之爭一樣，物管板塊的龍頭之爭也延續(xù)到萬物云與碧桂園服務(wù)之間，這并不是什么新鮮事。不同的是，以前他們更多是分別做各自的業(yè)務(wù)部分，如今隨著物業(yè)業(yè)務(wù)的外延，彼此的競爭會更明顯。

朱保全曾表示，萬物云從每年的營業(yè)收入中，會拿出1.5%用于研發(fā)與創(chuàng)新。表示，“這些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強(qiáng)。”

2020年，萬物云實現(xiàn)總營業(yè)收入182.04億元；其中，住宅物業(yè)的營收100.52億元，而城市服務(wù)營收9.91億元，占總收入的5.4%。

做物管界的“貝殼”

在空間科技服務(wù)領(lǐng)域，頭部公司正在打開新的空間。曾經(jīng)有傳聞稱，萬物云意欲對標(biāo)貝殼系，做物業(yè)管理界的貝殼。

萬科董事長也郁亮曾表示，看好貝殼的平臺化發(fā)展模式。

2020年8月，貝殼登陸紐交所。中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)服務(wù)帶來了巨大的發(fā)展空間，將自己定位為居住服務(wù)平臺的貝殼，地位愈發(fā)鞏固。

2020年底，貝殼的股價刷新歷史新高，總市值達(dá)到900億美元，約6000億人民幣，超過萬科、保利、綠地的市值總和。

一方面或許是因為看到貝殼的市值走勢，另一方面，隨著萬科陷入業(yè)績下滑，增收不增利的境況，萬科選擇剝離了萬物云，開始打造“科技”概念。

在去年11月萬科關(guān)于擬分拆子公司到香港聯(lián)交所上市的公告中，明確提到萬物云的主營業(yè)務(wù)為空間科技服務(wù)，主要包括物業(yè)管理、設(shè)施管理及智慧城市綜合服務(wù)。

從一家物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為平臺型企業(yè)，萬物云希望打造物管行業(yè)的開放式賦能平臺。在外界看來，萬物云要做物管界的貝殼，定位于物管行業(yè)的空間科技服務(wù)商，將其他物管企業(yè)由過去的競爭對手關(guān)系轉(zhuǎn)為合作伙伴關(guān)系。

“萬物云不是云計算或者云服務(wù)，但從城市到園區(qū)，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間(Space)里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動皆可通過技術(shù)(Tech)連接。”

朱保全說：“從物業(yè)到空間，讓公司可以服務(wù)更多客戶、服務(wù)客戶的更多方面。”

從萬物云2021上半年營收測算，未來萬物云在研發(fā)支出預(yù)算在每年3億元。然而貝殼僅2021 年第三季度的研發(fā)費(fèi)用為人民幣 10.43 億元。從研發(fā)投入來看，萬物云的體量還沒辦法完全對標(biāo)貝殼。

科技能否成為萬物云新的增長點(diǎn)，仍然需要時間的驗證。

資本會買賬嗎？

脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)的物管行業(yè)，雖然在營收上與母公司相差甚遠(yuǎn)，但其市盈率則相比于母公司更為可觀。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)的報道，其統(tǒng)計了港股上市的15家物業(yè)管理企業(yè)及對應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)母公司的2019年年報數(shù)據(jù)，物業(yè)管理企業(yè)的平均市盈率約為38倍，房地產(chǎn)開發(fā)母公司平均市盈率則為7倍。

獵云網(wǎng)統(tǒng)計了部分物企以及其母公司截至2021年3月4日的市盈率，也可以直觀地看出，大部分上市物企的市盈率已經(jīng)較高，相比于母公司具有較強(qiáng)的增長潛力。

值得一提的是，被稱為行業(yè)第一物業(yè)碧桂園服務(wù)的市值如今是1440億元，超越了碧桂園1365億元的市值，這意味著中國物業(yè)服務(wù)對房地產(chǎn)開發(fā)的歷史性反超。

碧桂園和碧桂園服務(wù)的創(chuàng)始人楊國強(qiáng)也曾經(jīng)說過，“物業(yè)服務(wù)是碧桂園的明天”。

然而從去年下半年開始，隨著物業(yè)資本市場迅速降溫進(jìn)入“寒冬”，這些已經(jīng)上市的物業(yè)類公司，整體的資本表現(xiàn)開始展現(xiàn)出疲態(tài)。

相比于去年6月最高點(diǎn)85元每股，如今不到43元每股的碧桂園服務(wù)，市值跌去了幾乎一半。

恒大物業(yè)也從去年2月最高點(diǎn)19元每股，跌至現(xiàn)在的不到3元每股。

2020年底上市的融創(chuàng)服務(wù)，自去年6月股價達(dá)到29元每股的最高點(diǎn)之后，開啟下跌模式，如今只剩不到7元每股。

今年年初，二次遞表港交所的物企世紀(jì)金源服務(wù)招股書再次失效。此前的招股書中，世紀(jì)金源服務(wù)的外宣口徑中，提到了“物業(yè)機(jī)器人”的故事。但在現(xiàn)在的物業(yè)企業(yè)中，“科技”已經(jīng)變得并不罕見。不論是萬物云還是碧桂園，也都有著“科技”標(biāo)簽。

目前而言，空間科技服務(wù)與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)屬于兩個概念，資本市場對空間科技服務(wù)的認(rèn)可程度依然存疑。

萬科在這個時候宣布準(zhǔn)備分拆旗下物業(yè)上市，對于萬科來講，雖拆分萬科云上市的市場環(huán)境不太好，在物管行業(yè)“過冬”的當(dāng)下，其科技屬性能否支持資本概念？萬物云又何時能兌現(xiàn)業(yè)績？還需要一個漫長的過程。