中國文旅背靠奧園、名蹭大灣區(qū)，郭梓文旗下第4家上市公司要來了？

在經(jīng)歷了前三次失敗后，中國奧園旗下的中國文旅集團再次遞交了招股書，并更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司（以下簡稱“大灣區(qū)文旅”）。

對于此次更名，中國文旅表示，順應(yīng)大灣區(qū)一體化發(fā)展趨勢，公司業(yè)務(wù)將繼續(xù)立足粵港澳大灣區(qū)，輻射全國及海外市場，重點專注于及加強文化旅游業(yè)務(wù)，打造一流的文旅運營平臺。

在此之前，中國文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書，但均未能在6個月內(nèi)通過聆訊，以失敗告終。

據(jù)《招股書》顯示，2018年至2020年，中國文旅的資產(chǎn)負債比率分別為632%、272.2%和37.9%。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，中國文旅此前在港交所遞交招股書“失效”很可能與其負債情況有關(guān)。尤其是在房地產(chǎn)“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺后，過高的負債率很難被港交所放行。

奧園“助力”

2018年10月23日，中國文旅在開曼群島注冊成立。作為一家文化旅游物業(yè)開發(fā)商，中國文旅主要經(jīng)營度假物業(yè)和文化旅游兩大業(yè)務(wù)。

圖片來源：港交所

2020年4月，中國文旅第一次遞交招股書，6個月后招股書“失效”。隨后，中國文旅第二次和第三次IPO均已失敗告終。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，中國文旅的第一大股東為持股30%的Rich Planet；中國奧園（3383 .HK）通過悅景持有其28%股權(quán)；趙文煒、譚嘉偉、林錦堂通過旗下公司分別持股27.5%、10%、4.5%。

中國文旅前身是恩平金輝煌旅游開發(fā)有限公司（以下簡稱：恩平金輝煌），由陳凱君于2006年創(chuàng)立，并持有其100%股權(quán)。

圖片來源：中國文旅《招股書》

2017年12月，中國奧園通過旗下全資子公司悅景國際有限公司（以下簡稱：悅景）斥資3億元入股恩平金輝煌，獲得中國文旅28%股權(quán)，成為單一大股東，

對于中國奧園入股，中國文旅表示：“引入奧園集團作為策略性投資者不但有利集團的整體戰(zhàn)略性發(fā)展，并在共享度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)方面的資源與專業(yè)知識方面達致協(xié)同效應(yīng)。”

2018年，中國奧園董事會主席郭梓文提出“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”，依托地產(chǎn)主業(yè)進行多元化擴展。如今，奧園旗下?lián)碛兄袊鴬W園（3883.HK）、奧園健康（3662.HK）和奧園美谷（000615.SZ）三家上市公司。

據(jù)市場人士分析指出，中國文旅加速IPO有希望緩解現(xiàn)金流壓力的考慮，除此之外，如果能在港股IPO，也有利于未來奧園以“文旅之名”拿地。

除了這28%的股份，中國奧園與中國文旅的管理層存在很多交集。中國文旅執(zhí)行董事兼主席林錦堂曾出任中國奧園執(zhí)行董事、首席財務(wù)官兼公司秘書職務(wù)；首席營運官（文化旅游）程耀曾擔任奧園集團副總裁；首席財務(wù)官江永標擔任廣州奧園策略投資中心總監(jiān)助理；非執(zhí)行董事阮永曦則是中國奧園總裁助理兼集團戰(zhàn)略投資中心主任。

實際上，作為公司第二大股東及最大單一股東，中國奧園給中國文旅提供了不小的幫助。

據(jù)《招股書》顯示，中國文旅與中國奧園若干附屬公司有多項交易，包括向進升（中國奧園間接擁有70%權(quán)益）租賃土地及運營那金谷景區(qū)、租賃辦公場所；并為英德巧克力王國的規(guī)劃、開發(fā)及運營和中國部分酒店的規(guī)劃及開發(fā)提供咨詢服務(wù)。

圖片來源：中國文旅《招股書》

2018年和2019年，中國文旅五大客戶總收益分別為3750萬元、6440萬元，占總收益的11.2%、8.8%。這兩年，中國文旅最大客戶都是中國奧園，其收入占比為4.5%和5.6%。

2020年，五大客戶收益明下降，僅為2970萬元，占總收益的3.1%。而且奧園也不再是最大客戶，期內(nèi)貢獻收益為519.6萬元，僅占總收益的0.5%。

冠以“文旅之名”

從業(yè)務(wù)特點來看，中國文旅兼具文化旅游和地產(chǎn)開發(fā)雙重業(yè)務(wù)，雖然公司冠以“文旅之名”，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)才是其主要的收入來源，且占比越來越高。

圖片來源：中國文旅《招股書》

2018年和2019年，中國文旅分別實現(xiàn)營收3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業(yè)收益占總收益的79.8%及80.7%，而文化旅游收益僅占20.2%、19.3%。

圖片來源：中國文旅《招股書》

2020年，中國文旅對地產(chǎn)物業(yè)依賴進一步提升。全年實現(xiàn)營業(yè)收入9.68億元，其中度假物業(yè)銷售收入為8.48億元，貢獻占比升至87.7%；文化旅游收入為1.09億元，僅占總收益的11.3%。

最新數(shù)據(jù)顯示，2021年前5個月，中國文旅來自銷售度假物業(yè)的收入占總收入的比例為87.1%，而其來自文化旅游的收入占比只有12.9%。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，這也是一種企業(yè)經(jīng)營商必然要經(jīng)歷的事情，因為當前做文旅項目的企業(yè)，有時候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過銷售來進行緩解。

圖片來源：中國文旅《招股書》

在銷售物業(yè)營收占比持續(xù)擴大的同時，中國文旅的毛利率卻在下滑。2018年-2021年前5個月，中國文旅毛利率為44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。其中，銷售度假物業(yè)毛利率為47.3%、43.4%、37.0%及26.7%；文化旅游業(yè)務(wù)的毛利率為34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

由于以物業(yè)銷售為主，所以中國文旅的財務(wù)指標也受房地產(chǎn)市場的影響。值得注意的是，在第三次提交的招股書中，中國文旅首次披露了“三道紅線”的相關(guān)數(shù)據(jù)。

截至2020年，中國文旅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為33.5%；凈負債比率為-85.9%；現(xiàn)金短債比為27.1，全部“達標”。

據(jù)當時《招股書》中披露的數(shù)據(jù)顯示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的資產(chǎn)負債比分別為632%、272.2%、299.4%，而2020年的資產(chǎn)負債比驟降至37.9%。僅僅半年時間，該公司資產(chǎn)負債比率狂降超260%。

中國文旅解釋稱，2019年由于利潤及全面收入總額有所增加，以及部分應(yīng)付股東款項資本化作對集團的出資導致股本增加所致；2020年則因償還銀行及其他借款而下跌。

圖片來源：中國文旅《招股書》

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月31日，中國文旅的凈負債比率、現(xiàn)金短債比均達標，分別為5.4%、2.6，然而其資產(chǎn)負債率為67.8%，也已經(jīng)超過了“及格線”。

能否“借風”大灣區(qū)突圍？

在經(jīng)歷了前三次IPO失敗后，中國文旅第四次遞交招股書，正式更名為“大灣區(qū)文旅”，表明深耕大灣區(qū)的決心。

據(jù)《招股書》顯示，“公司大部分的度假物業(yè)及土地儲備策略性地位于江門恩平（屬大灣區(qū)的一部分），處于有利位置，受惠于大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的國家策略。”

在此之前，為擴展項目組合及大灣區(qū)及其他地區(qū)的業(yè)務(wù)，中國文旅在廣東開平、廣東清遠及安徽歙縣物色及收購具備文化旅游元素的三塊土地。

圖片來源：中國文旅《招股書》

今年以來，國內(nèi)旅游市場持續(xù)回暖。其中，粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)亮眼。據(jù)廣東省文化和旅游廳測算，2021年國慶假期，廣東共接待游客4438.6萬人次，旅游收入達236.8億元，位居全國前列。

另外，今年年初，廣東省提出加快打造粵港澳大灣區(qū)世界級旅游目的地，未來將深化文旅融合，持續(xù)創(chuàng)建國家級全域旅游示范區(qū)、國家文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)、國家級文化和科技融合示范基地。

據(jù)《招股書》顯示，中國文旅將集中于度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游業(yè)務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊，提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)、酒店咨詢和管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。

截至2021年8月31日，中國文旅擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅?cè)獮场⒂胶?1個項目已竣工，3個項目為發(fā)展中項目，4個項目為持作未來發(fā)展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。

其中，已經(jīng)開業(yè)運營的文旅項目有恩平泉林黃金小鎮(zhèn)、奧園英德巧克力王國、中山泉林歡樂世界等項目。

值得一提的是，奧園英德巧克力王國自2020年12月31日開園以來，受到周邊以及大灣區(qū)游客的熱捧，目前已經(jīng)成為大灣區(qū)標桿旅游項目。另一代表項目恩平泉林小鎮(zhèn)已被納入國家級4A景區(qū)，成為大灣區(qū)旅居勝地。

不過，在中國文旅大部分旅游項目內(nèi)，同樣含有大量物業(yè)銷售項目。盡管其一再表示將重點專注于及加強文化旅游業(yè)務(wù)，打造一流的文旅運營平臺，但其八成收入依靠“賣房子”也是不爭的事實。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉表示，目前國內(nèi)僅依靠門票收入存活的文旅項目非常少見，因為文旅項目的土地成本、資金成本、建安成本、人工成本都很高，同時大部分文旅項目的開發(fā)商都要負責很多配套，因此文旅項目搭售住宅是業(yè)內(nèi)慣例。

也有專家提出，地產(chǎn)商想打造自己的文旅品牌，是一個非常大的消耗，運營團隊、創(chuàng)新力、營銷力度等缺一不可，對企業(yè)的體量，運營效率等都有一定要求，而這些正是房產(chǎn)企業(yè)向文旅轉(zhuǎn)型時的短板。