房地產債市的“火”，這一次燒到了中國奧園身上。

11月17日，中國奧園境內公司債價格大幅下跌，其中“19奧園02”兩次觸發臨時停牌，跌幅達到34.38%。第二天，該“奧園債”繼續狂跌，觸發臨時停牌，截至當日下午3點，跌幅達到27.07%，最新價41.46元。其中盤面出現998手賣一報價38元，最終卻無人問津。

根據計算，中國奧園的債券價格在兩天內跌幅超過了50%。

（截圖來源：東方財富）

面對債市異動，中國奧園并未做出官方回應，有高管表示一切以上市公告為準。直到11月18日，中國奧園官方公告未做出任何關于債市大幅下跌的回應。

據了解，中國奧園境內債大跌當天，該公司部分臨近到期的境外美元債同樣遭到拋售，多只美元債的報價較發行價格下跌超7成，目前成交價格僅在30美元左右徘徊，投資回報的收益率已經超過1000%。

值得一提的是，中國奧園的美元債價格，已經與藍光發展、新力控股等實質違約的房企相當。

AI財經社注意到，中國奧園境內債大跌的前一天，公司遭遇評級大幅下調，從10月中旬至今，多家評級公司對于中國奧園的后市發展，以及未來債市兌付情況評價消極，并不看好。

11月初，國際評級機構惠譽曾宣布，將中國奧園的長期外幣發行人違約評級（IDR）從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。將中國奧園的高級無抵押評級及其未償付美元高級無抵押票據的評級從“BB-”下調至“B+”，回收率評級為“RR4”。

在惠譽看來，面對資本市場的較大波動，中國奧園的財務靈活性會不斷下降。惠譽還表示，最新的企業評級標準公布后，將其所有評級從評級觀察名單中移除。

11月16日，標普對中國奧園再次做出評級下調，被市場人士稱為是一次“自由落體式”的下調。當天，標普將中國奧園的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，并將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC-”。

相比惠譽的評級和評價，標普對待中國奧園的態度更加消極。

對于這次評級的下調，標普認為中國奧園無法獲得現有現金余額償還債務，面對即將到期的大量債務，以及現金能力減弱，該公司可能面臨巨大的短期流動性壓力，并且還明確指出，中國奧園2022年還有大量外部債務到期。

據了解，中國奧園在2022年1月就有兩筆美元債到期，共計6.88億美元，相當于人民幣43.86億元。除此之外，在6月和9月，分別還有2億美元、2.5億美元到期債務，約等于28.69億人民幣。

此外，標普還認為中國奧園還需要在明年支出60-80億元人民幣，用于減少少數股東權益。綜合來看，單是明年的這兩項支出就在132.55-152.55億元之間。

盡管中國奧園近期正在處置資產回籠資金，但也并不被看好。據了解，此前中國奧園計劃出售物業公司奧園健康以回籠資金，但是卻遭到二股東阻撓，后者反對拆賣。

就在“奧園債”大跌的前幾天，中國奧園還在一天內出售了兩個項目。一個是位于香港的物業，回籠9億港元，另外其還轉讓了廣州東塱村舊村項目公司49%的股權，具體金額并未披露。

中國奧園的“錢緊”，已經擺在了明面上。

標普認為中國奧園的資產處置執行，有很大的不確定性，距離2022年1月的美元債，目前已經僅剩不足3個月的時間。

目前來看，中國奧園的業績銷售，也面臨著當前房地產市場下滑挑戰。10月份，國慶期間表現強勁的中國奧園，當月銷售額雖然達到101.3億元，但同比下降近50%。前十月雖然實現了約1086.3億元的銷售額，但是距離2021年1500億的目標，差距較遠。

面對當前房地產市場的不景氣，標普對中國奧園未來的銷售狀況同樣表示擔憂，預計其在2021年和2022年的合同銷售額將下降3%-5%。

對于中國奧園來講，除了面對房地產市場下滑的調整，同樣還有“三道紅線”轉綠的壓力。數據顯示，中國奧園2021年上半年的凈負債率80.7%，現金短債比1.3倍，剔除預收賬款后資產負債率78.5%，踩線一條。

中國奧園除了面臨2022年到期的大量債務外，管理層還希望能夠在明年實現“三道紅線”全綠標準，但目前來看，這一目標的實現并不簡單。