營收增速放緩，中國奧園二次進(jìn)京能否成功？

近日，中國奧園（03883.HK）發(fā)布半年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收282.4億元，凈利潤為24.16億元，分別同比增長19%和6.3%。

上半年，新冠疫情席卷全球，中國奧園一手抓防疫抗疫，一手抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)。截至6月30日，中國奧園已簽約未確認(rèn)的物業(yè)合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認(rèn)為收入。

上半年中國奧園營業(yè)收入和凈利潤雙雙增速放緩，近幾年其收入和負(fù)債雙雙增長也是事實(shí)。

2016年至2019年，中國奧園的總營業(yè)額分別為118.27億元、191.15億元、310.06億元、505.31億元，增速高達(dá)60%以上；與此同時(shí)，公司凈利潤分別為8.81億元、16.4億元、24.09億元、42.01億元，年均增長率同樣高達(dá)60%以上。

來源：東方財(cái)富

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，前期需要投入大量的資金拿地、建房，高速發(fā)展的同時(shí)，一定伴隨著高負(fù)債。中國奧園的負(fù)債率也是一路上升，從剛上市時(shí)的不到50%，上升到2015年前后的70%，到2019年末，其負(fù)債率已上升到87.24%。

奧園總資產(chǎn)為2898.81億元，其中總負(fù)債為2528.84億元，凈資產(chǎn)為369.97億元。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)中包含著較多的合同義務(wù)的負(fù)債，也就是已銷售還未確認(rèn)收入的負(fù)債，考慮到，中國奧園2018年和2019年的凈負(fù)債率分別為58.9%和74.9%（按借款凈額/凈資產(chǎn)計(jì)算）。

中國奧園方面的知情人士說，未來幾個(gè)月公司會(huì)進(jìn)一步加大銷售力度，有信心完成全年的銷售目標(biāo)。截至2020年6月30日，公司凈負(fù)債率為79.8%，維持在80%以下的水平。基本上，奧園整體財(cái)務(wù)比較穩(wěn)定，多年來始終維持在穩(wěn)定水平。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，事實(shí)上來源于房價(jià)不斷上漲，公司高負(fù)債獲得的超額收益。

事實(shí)上，中國奧園近年來開始高速擴(kuò)張。

6月30日，京漢股份公告稱，京漢控股轉(zhuǎn)讓給深圳奧園科星的29.3%的股權(quán)，完成過戶。至此，郭梓文正式取代田漢成為京漢股份的實(shí)際控制人。與此同時(shí)，京漢股份提前進(jìn)行董事會(huì)換屆選舉，現(xiàn)奧園集團(tuán)任職的四人擬成為公司董事會(huì)成員，任職非獨(dú)立董事。

京漢股份完成股份轉(zhuǎn)讓，也展開了權(quán)力交接。京漢股份與奧園科星簽訂《借款協(xié)議》，總額不超過5億元，期限不超過一年，年利率為8%。

這是中國奧園又一次擴(kuò)張，也是第二次進(jìn)京。

此前5月15日，京漢股份公告稱，公司實(shí)控人田漢已與中國奧園旗下的公司奧園科星達(dá)成《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，中國奧園將以11.6億元的價(jià)格拿下京漢股份29.3%的股權(quán)。一個(gè)多月后，股份轉(zhuǎn)讓完成，郭梓文成為京漢股份新實(shí)控人。

這意味著，中國奧園近幾年的擴(kuò)張步伐并未停止，旗下又增添一家A股上市公司。

中國奧園成立于1996年，早期以裝修裝飾起家，創(chuàng)始人為郭梓文，目前為中國奧園的董事局主席，上面提到的中國奧園總裁郭梓寧是郭梓文的哥哥。

郭梓文成名較早，于2001便被媒體評(píng)為中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物之一，2002年郭梓文榮登《福布斯中國100富人榜》第98名，但風(fēng)光過后卻因“上當(dāng)受騙”陷入沉寂，沉浮幾年后郭梓文才風(fēng)光再起。

2005年郭梓文進(jìn)入福布斯中國富豪榜第312名，兩年后又以80億元財(cái)富位列胡潤百富榜第81名、福布斯富豪榜第53名，可惜風(fēng)光無限好，只是近黃昏，此后的郭梓文又陷入了沉寂。

2015年之后，郭梓文再次歸來。不過，帶領(lǐng)奧園實(shí)現(xiàn)高速增長，被稱為房地產(chǎn)“黑馬”的郭梓文，此前也是頗受波折。

對(duì)于房地產(chǎn)大佬來講，落敗大多時(shí)候是因?yàn)槟貌坏降统杀举Y金或是被牽連，而郭梓文的，便是一次“被坑”，一次判斷失誤。

剛剛?cè)脒x《福布斯中國100富人榜》的郭梓文，于2003年從湖南出版集團(tuán)手中買下誠成文化（現(xiàn)名百川能源，600681.SH）11.3%的股權(quán)，位列第一大股東，準(zhǔn)備借殼上市。

誠成文化是許晴前男友劉波賣給湖南出版集團(tuán)的，誰料想郭梓文剛買下不久，劉波就被爆出“金融詐騙”，欠下的貸款高達(dá)40億，誠成文化背著數(shù)億元的擔(dān)保貸款，郭梓文的上市路一夜夢(mèng)碎。2004年，奧園總部還被爆出裁員，質(zhì)疑聲不斷。

好在當(dāng)時(shí)土地招拍掛改革剛剛出臺(tái)，中國房地產(chǎn)市場迎來一波小陽春，郭梓文逐步回歸大眾視線，再次登上各大富豪榜。2007年中國奧園終于登陸港交所，成功上市。

2008年，金融危機(jī)爆發(fā)，重新站起來的郭梓文，開始向北京進(jìn)發(fā)。2009年7月，奧園斥資3.7億元拿下北京世紀(jì)協(xié)潤地產(chǎn)41.33%的股權(quán)，獲得北京著名爛尾樓“長安8號(hào)”的操盤權(quán)。

彼時(shí)地產(chǎn)圈流行著一個(gè)鄙視鏈：沒在北京做過項(xiàng)目的都是二流房企。從這個(gè)角度看，奧園儼然已躋身于一流房企。當(dāng)時(shí)，郭梓文毫不掩飾自己對(duì)人生第一個(gè)豪宅項(xiàng)目的信心：未來三年內(nèi)賺回130億。

現(xiàn)實(shí)再次給了郭梓文一次沉痛的打擊，該項(xiàng)目入市兩年只賣了13億，第三年項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣，130億的美夢(mèng)破滅。郭梓文說，未來要多布局受調(diào)控影響較小、剛性需求較大的城市。

收完殘局撤回廣州，郭梓文又陷入一陣沉寂。愛唱歌的夜鶯，第二次噤若寒蟬。

2015年，房地產(chǎn)去庫存，房價(jià)再次迎來大幅上漲。這一年，中國奧園再次開啟大幅擴(kuò)張，負(fù)債和土地儲(chǔ)備開始大幅增長，貸款和拿地能力是考驗(yàn)一個(gè)房企能力的重要指標(biāo)，奧園這兩項(xiàng)能力都很厲害。

截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬平方米，項(xiàng)目達(dá)317個(gè)，覆蓋超過30個(gè)城市，其中大部分在粵港澳大灣區(qū)。

值得注意的是，郭梓文再次登上富豪榜的同時(shí)，公司的慈善事業(yè)也是不甘落后，捐款建學(xué)校、建鄉(xiāng)村衛(wèi)生室，在媒體眼里他是有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)家。

8月17日，中國奧園召開2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。郭梓文表示，未來幾個(gè)月中國奧園將進(jìn)一步加大銷售力度，有信心完成全年銷售目標(biāo)。