營收增速放緩，中國奧園二次進京能否成功？

近日，中國奧園（03883.HK）發布半年報，報告期內實現營收282.4億元，凈利潤為24.16億元，分別同比增長19%和6.3%。

上半年，新冠疫情席卷全球，中國奧園一手抓防疫抗疫，一手抓復工復產。截至6月30日，中國奧園已簽約未確認的物業合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認為收入。

上半年中國奧園營業收入和凈利潤雙雙增速放緩，近幾年其收入和負債雙雙增長也是事實。

2016年至2019年，中國奧園的總營業額分別為118.27億元、191.15億元、310.06億元、505.31億元，增速高達60%以上；與此同時，公司凈利潤分別為8.81億元、16.4億元、24.09億元、42.01億元，年均增長率同樣高達60%以上。

來源：東方財富

值得注意的是，房地產行業屬于資金密集型行業，前期需要投入大量的資金拿地、建房，高速發展的同時，一定伴隨著高負債。中國奧園的負債率也是一路上升，從剛上市時的不到50%，上升到2015年前后的70%，到2019年末，其負債率已上升到87.24%。

奧園總資產為2898.81億元，其中總負債為2528.84億元，凈資產為369.97億元。當然，房地產企業中包含著較多的合同義務的負債，也就是已銷售還未確認收入的負債，考慮到，中國奧園2018年和2019年的凈負債率分別為58.9%和74.9%（按借款凈額/凈資產計算）。

中國奧園方面的知情人士說，未來幾個月公司會進一步加大銷售力度，有信心完成全年的銷售目標。截至2020年6月30日，公司凈負債率為79.8%，維持在80%以下的水平。基本上，奧園整體財務比較穩定，多年來始終維持在穩定水平。

值得注意的是，房地產行業的暴利，事實上來源于房價不斷上漲，公司高負債獲得的超額收益。

事實上，中國奧園近年來開始高速擴張。

6月30日，京漢股份公告稱，京漢控股轉讓給深圳奧園科星的29.3%的股權，完成過戶。至此，郭梓文正式取代田漢成為京漢股份的實際控制人。與此同時，京漢股份提前進行董事會換屆選舉，現奧園集團任職的四人擬成為公司董事會成員，任職非獨立董事。

京漢股份完成股份轉讓，也展開了權力交接。京漢股份與奧園科星簽訂《借款協議》，總額不超過5億元，期限不超過一年，年利率為8%。

這是中國奧園又一次擴張，也是第二次進京。

此前5月15日，京漢股份公告稱，公司實控人田漢已與中國奧園旗下的公司奧園科星達成《股權轉讓協議》，中國奧園將以11.6億元的價格拿下京漢股份29.3%的股權。一個多月后，股份轉讓完成，郭梓文成為京漢股份新實控人。

這意味著，中國奧園近幾年的擴張步伐并未停止，旗下又增添一家A股上市公司。

中國奧園成立于1996年，早期以裝修裝飾起家，創始人為郭梓文，目前為中國奧園的董事局主席，上面提到的中國奧園總裁郭梓寧是郭梓文的哥哥。

郭梓文成名較早，于2001便被媒體評為中國房地產十大風云人物之一，2002年郭梓文榮登《福布斯中國100富人榜》第98名，但風光過后卻因“上當受騙”陷入沉寂，沉浮幾年后郭梓文才風光再起。

2005年郭梓文進入福布斯中國富豪榜第312名，兩年后又以80億元財富位列胡潤百富榜第81名、福布斯富豪榜第53名，可惜風光無限好，只是近黃昏，此后的郭梓文又陷入了沉寂。

2015年之后，郭梓文再次歸來。不過，帶領奧園實現高速增長，被稱為房地產“黑馬”的郭梓文，此前也是頗受波折。

對于房地產大佬來講，落敗大多時候是因為拿不到低成本資金或是被牽連，而郭梓文的，便是一次“被坑”，一次判斷失誤。

剛剛入選《福布斯中國100富人榜》的郭梓文，于2003年從湖南出版集團手中買下誠成文化（現名百川能源，600681.SH）11.3%的股權，位列第一大股東，準備借殼上市。

誠成文化是許晴前男友劉波賣給湖南出版集團的，誰料想郭梓文剛買下不久，劉波就被爆出“金融詐騙”，欠下的貸款高達40億，誠成文化背著數億元的擔保貸款，郭梓文的上市路一夜夢碎。2004年，奧園總部還被爆出裁員，質疑聲不斷。

好在當時土地招拍掛改革剛剛出臺，中國房地產市場迎來一波小陽春，郭梓文逐步回歸大眾視線，再次登上各大富豪榜。2007年中國奧園終于登陸港交所，成功上市。

2008年，金融危機爆發，重新站起來的郭梓文，開始向北京進發。2009年7月，奧園斥資3.7億元拿下北京世紀協潤地產41.33%的股權，獲得北京著名爛尾樓“長安8號”的操盤權。

彼時地產圈流行著一個鄙視鏈：沒在北京做過項目的都是二流房企。從這個角度看，奧園儼然已躋身于一流房企。當時，郭梓文毫不掩飾自己對人生第一個豪宅項目的信心：未來三年內賺回130億。

現實再次給了郭梓文一次沉痛的打擊，該項目入市兩年只賣了13億，第三年項目轉賣，130億的美夢破滅。郭梓文說，未來要多布局受調控影響較小、剛性需求較大的城市。

收完殘局撤回廣州，郭梓文又陷入一陣沉寂。愛唱歌的夜鶯，第二次噤若寒蟬。

2015年，房地產去庫存，房價再次迎來大幅上漲。這一年，中國奧園再次開啟大幅擴張，負債和土地儲備開始大幅增長，貸款和拿地能力是考驗一個房企能力的重要指標，奧園這兩項能力都很厲害。

截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，項目達317個，覆蓋超過30個城市，其中大部分在粵港澳大灣區。

值得注意的是，郭梓文再次登上富豪榜的同時，公司的慈善事業也是不甘落后，捐款建學校、建鄉村衛生室，在媒體眼里他是有擔當的企業家。

8月17日，中國奧園召開2020年中期業績發布會。郭梓文表示，未來幾個月中國奧園將進一步加大銷售力度，有信心完成全年銷售目標。