中梁控股再換帥，曾用三年達(dá)千億規(guī)模，如今增速急剎

6月24日，中梁控股發(fā)布執(zhí)行董事變更公告。公告稱，自7月1日起，李和栗將辭任公司執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁及環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)成員；何劍被委任為新的執(zhí)行董事及環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)成員，并與陳紅亮共同擔(dān)任公司聯(lián)席總裁。

作為一家銷售排名前20強(qiáng)的房企，中梁控股在一年時(shí)間內(nèi)已接連換帥兩次，2020年6月5日，前CEO黃春雷辭任，一年后，他一手培養(yǎng)的“后繼者”李和栗也離場(chǎng)。

盡管李和栗對(duì)媒體表示，離職的主要原因是自己”要去創(chuàng)業(yè)“，但一位熟悉中梁的業(yè)內(nèi)人士告訴AI財(cái)經(jīng)社，“企業(yè)主和職業(yè)經(jīng)理人也有磨合的問題，能磨合的好就長(zhǎng)期合作，磨合不好就不互相浪費(fèi)時(shí)間。”

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)媒體表示，李和栗的離任更像是中梁控股的“試錯(cuò)”，戰(zhàn)略調(diào)整期，各種變動(dòng)是在所難免的。“個(gè)人追求在變化，企業(yè)追求也在變化。”

AI財(cái)經(jīng)社注意到，截至2020年12月31日，李和栗薪酬合計(jì)476.4萬元，在整個(gè)高層的薪酬中處于后位。

（圖片來自2020年財(cái)報(bào)）

高層為何變動(dòng)頻繁？

其實(shí)拋開薪資問題不談，作為“85后”職業(yè)經(jīng)理人，李和栗在中梁的升職速度極快。公開資料顯示，2015年3月李和栗加入中梁，任項(xiàng)目開發(fā)主管兼營(yíng)銷主管；2016年11月升為中梁投資負(fù)責(zé)人；2017年7月升集團(tuán)任助理總裁，全面負(fù)責(zé)投資發(fā)展中心各項(xiàng)工作；2018年8月，升集團(tuán)副總裁，負(fù)責(zé)投資、產(chǎn)城、并購(gòu)重組等事項(xiàng)；2019年10月，李和栗被任命為中梁地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁。

目前，中梁有北方、山東、江蘇、浙江、中部、西部這6個(gè)大區(qū)。李和栗離職前，還曾對(duì)旗下多位區(qū)域總進(jìn)行換防，原地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)盟二平臺(tái)副總裁趙鵬接替何劍任北方大區(qū)總裁；原中梁地產(chǎn)助理總裁兼研發(fā)中心負(fù)責(zé)人方擁班接替趙鵬；中梁山東區(qū)域集團(tuán)總裁由許宏變?yōu)辇R小創(chuàng)；齊小創(chuàng)的職位則由原西部大區(qū)川蓉區(qū)域董事長(zhǎng)儲(chǔ)樊補(bǔ)缺。調(diào)整之后，六大區(qū)域有5位都是“80后”總裁。

在業(yè)內(nèi)有著“小碧桂園”之稱的中梁控股，是繼碧桂園之后，在三四線城市拿地最為兇猛的地產(chǎn)企業(yè)。也正因此，這個(gè)起家于浙江溫州的房企，借助三四線城市的棚改紅利，在2019年迎來了上市的高光時(shí)刻，從百億銷售額跨越到千億規(guī)模僅用了三年時(shí)間。

中梁控股董事長(zhǎng)楊劍的那句“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的”也成為他在業(yè)內(nèi)的名言。

2015年是中梁的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，楊劍請(qǐng)來黃春雷入伙，正式開始擴(kuò)張之路，在公司里推行阿米巴經(jīng)營(yíng)模式。這個(gè)模式源于日本“經(jīng)營(yíng)之圣”稻盛和夫，主要內(nèi)涵是將大的業(yè)務(wù)集團(tuán)分解成若干個(gè)小的業(yè)務(wù)組織，每個(gè)單位組織獨(dú)立核算，提倡全體員工參與經(jīng)營(yíng)，享有足夠的自主權(quán)。

據(jù)媒體報(bào)道，中梁最初要求拿地后3個(gè)月進(jìn)場(chǎng)施工，6個(gè)月開盤，8個(gè)月現(xiàn)金回正。后來學(xué)習(xí)碧桂園的“456”模式，要求4個(gè)月開盤、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月銷售回款，進(jìn)行第二次投資。在急速的高周轉(zhuǎn)下，中梁像一匹黑馬火速?zèng)_進(jìn)千億房企陣營(yíng)。

今年6月，中梁方面透露，今年集團(tuán)成立了新的組織部門，希望通過引入DBS工具來幫忙篩選一些經(jīng)營(yíng)管理不善的標(biāo)的，收購(gòu)之后再利用DBS領(lǐng)導(dǎo)力、增長(zhǎng)和精益的管理工具為標(biāo)的賦能改進(jìn)，以此來投資新賽道，打造第二曲線；另一方面地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在研討和落地DBS精益管理體系，希望通過引入精益管理系統(tǒng)，能夠全面提升產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度，助力市場(chǎng)深耕。

據(jù)悉，DBS源自于美國(guó)的并購(gòu)整合大王丹納赫。為此，中梁控股集團(tuán)下設(shè)了單獨(dú)的并購(gòu)板塊，并設(shè)立了6個(gè)并購(gòu)重組聯(lián)盟，每個(gè)聯(lián)盟下設(shè)4個(gè)拓展并購(gòu)子集團(tuán)。按照中梁的希望，通過DBS和阿米巴，要在十年內(nèi)將公司市值做到4000億元。

打造第二曲線，沖擊4000億元市值，或許是中梁控股高層人員變動(dòng)背后的動(dòng)因。然而對(duì)于新上任的CEO何劍來說，更多的考驗(yàn)還在后面。

短期債務(wù)承壓

雖然是新官上任，但營(yíng)銷出身的何劍卻是中梁的“老人”。公告顯示，他曾在濱江、綠城及遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)集團(tuán)擔(dān)任高管職位，于2015年12月加入中梁，歷任行銷副總經(jīng)理與多個(gè)區(qū)域公司、區(qū)域集團(tuán)總裁等管理要職。

此番出任聯(lián)席總裁，中梁給何劍提供每年人民幣275萬元的薪酬，有權(quán)獲得由董事會(huì)經(jīng)參考其職務(wù)、責(zé)任及當(dāng)時(shí)市況所厘定的酌情獎(jiǎng)金，并且還持有公司130萬份購(gòu)股權(quán)。但職業(yè)經(jīng)理人的薪水也不是這么好拿的。

近期，中梁控股還被曝出高額高息發(fā)債、商票兌付糾紛，以及房屋質(zhì)量的問題，引發(fā)了投資者對(duì)這家上市公司經(jīng)營(yíng)狀況的擔(dān)憂。在一些投資者看來，或許是這些年中梁“過于強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)”，讓其負(fù)債水平一直處于相對(duì)較高的位置。

2020年中梁控股財(cái)報(bào)顯示，公司流動(dòng)負(fù)債總額為2096.36億元，同比上漲13.92%，在其流動(dòng)負(fù)債總額中，合約負(fù)債為1209.09億元，占比57.68%，且較2019年的1158.73億元的合約負(fù)債增長(zhǎng)4.35%。

盡管中梁的合約銷售額已經(jīng)由2016年的190億元上漲至2020年的1688億元，但從合約銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率指標(biāo)來看，其規(guī)模擴(kuò)張的速度有所趨緩：2017年至2020年，其各年度合約銷售金額同比增速分別為241.58%、56.39%、50.25%及10.69%。

此外，截至2020年末，中梁控股負(fù)債總額為2406.51億元，流動(dòng)負(fù)債為2096.36億元，須于一年內(nèi)或按要求償還債務(wù)為237.84億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為342.32億元，受限制現(xiàn)金為61.87億元，已抵押存款為21.36億元。外界由此對(duì)其短期償債能力提出質(zhì)疑。中梁方面回應(yīng)AI財(cái)經(jīng)社稱，“現(xiàn)金短債比大于1，當(dāng)然能覆蓋（債務(wù)）。”

但據(jù)AI財(cái)經(jīng)社觀察，2020年政府出臺(tái)“三條紅線”融資監(jiān)管政策，中梁控股被列為試點(diǎn)企業(yè)。截至2020年末，中梁控股凈負(fù)債率下降至65.8%，現(xiàn)金短債比為1.1。雖然滿足政府的要求，但也只能算勉強(qiáng)覆蓋債務(wù)。而且，現(xiàn)在剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.9%，仍然高于政府制定的標(biāo)準(zhǔn)。中梁控股執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官及副總裁游思嘉表示，目前中梁控股“三條紅線”已經(jīng)降至“黃檔”，未來剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)預(yù)計(jì)兩年到三年時(shí)間將按要求降到70%。

2021年，中梁控股將合約銷售目標(biāo)由3000億元下調(diào)至1800億元。至于4000億元的市值如何實(shí)現(xiàn)，還要指望何劍能給出一個(gè)令中梁董事會(huì)和投資者們都滿意的答案。