中梁控股又陷“商票逾期”風波，2000億債務壓頂

繼實地地產之后，“千億房企”中梁控股（02772.HK）子公司又傳出了“商票或將逾期”的消息。

理由十分相似：“商票中間商”涉嫌刑事犯罪，已向公安機關報案。

在經歷了“商票逾期、打折兌付” 等傳聞后，5月12日，中梁控股子公司負責人魯先生對風云地產界表示：此批票據規模確實是6.78億，不存在8折兌付的說法，今日到期票據已經全額兌付。

“商票逾期”風波

此次事件的起因是中梁控股子公司發布的一則致持票人說明。

說明表示，山東國茂投資開發集團有限公司（簡稱“山東國茂”）涉嫌刑事犯罪，梁鼎置業作為受害人已向公安機關報案。鑒于此，“期望各持票人及時與我司對接，共同商討解決方案，以維護各方合法權益。”

來源：梁鼎置業

濟南梁鼎置業有限公司（下稱“梁鼎置業”）為中梁控股旗下企業，是上海中梁山東地區省級管理公司，成立于2019年底。

來源：企查查

說明一出，立刻引發市場關注，投資人紛紛猜測，5月12日到期的商票是要逾期拒付了？

資料顯示，2020年，上海中梁地產集團與其融資合作方山東國茂投通過借用梁鼎置業名義對外簽發6.78億元融資性票據。截至5月12日，梁鼎置業該批商票到期未付票面金額共計3500萬元。對于這批商票，梁鼎置業承諾可以實現8折兌付，有誠意的前提談，不然就等著到期不兌付，走司法程序。

對此，梁鼎置業又發說明：“本著對持票人負責的態度，我司主動與持票人溝通，所有商票都將按期、及時、足額兌付。”

來源：梁鼎置業

值得注意的是，與前一天的說明相比，梁鼎置業化被動為主動，從“期望各持票人及時與我司對接”到“我司主動與持票人溝通”，解決了“商票逾期”的風波。

那么為什么曝光中梁控股子公司不按期兌付商票后，梁鼎置業就馬上予以兌付了呢？

對此，梁鼎置業魯先生對風云地產界強調：“我們已經聲明過了，到期商票已經被全額兌付，其他一切以公司公告為主。

對于此次中梁控股的“商票逾期”風波，IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜表示：“不排除商票中間商詐騙的問題，但是主要原因還是自身財務壓力所致，否則之前怎么就沒出現中間商詐騙問題呢？”

“商票”能否緩解債務壓力？

縱觀中梁控股的歷史，創始人楊劍于 1993年加入浙江天劍，2002年成立蘇州華成，業務擴張至江蘇省，2009年成立上海中梁并開啟深耕上海階段，2016年開啟全國擴張階段，2019 年赴港上市。

雖然上市過程經歷了諸多波折，但中梁控股的業績卻是一路高歌猛進。

公開數據顯示，2016-2019年，中梁控股實現合同銷售額分別為190億元、649億元、1015億元和1525億元。

2020年中梁控股合約銷售額達1688億元，在克而瑞銷售榜中排名前20。

與業績一起增長的還有中梁控股的債務壓力。

據中梁控股公布的歷年財務數據顯示，2016-2019年，中梁控股負債總額分別為456.7億元、968.57億元、1613.2億元和2036.48億元。資產負債率也都在90%以上。

2020年，中梁控股剔除預收款項后的資產負債率降到了79.9%，但流動負債仍高達2096.36億元，且踩了“紅線”。

有息負債中，短債比達44%。

來源：中梁控股年報

因票據融資可不計入有息債務，受“三道紅線”的壓力，票據很可能成為中梁控股資產負債率的“解壓方法”。

另外，由于商票天然可以轉化為有息債務的特性（金融有息負債轉為經營類無息負債)，這讓商票自然而然成為房企操作凈負債率和現金短債比的的一個重要工具。

因此，2020年房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長，問題自然也變得頻發。在中梁控股之前，恒大、陽光城、實地等房企先后陷入“商票逾期“風波之中。

高周轉為項目質量“埋雷”

作為一家高周轉房企，中梁控股“三年增長6倍”的速度曾一度為業界驚嘆。

有消息稱，每次拿地之后，中梁控股都要求4個月開盤，5個月現金流回正，6個月再投資，且這個“456”速度只是中梁控股的及格線。

實際上，“商票”風波只是中梁控股高周轉模式下踩的一次小雷，項目質量問題頻發或許才是中梁控股現下最頭疼的問題。

2018年10月，據《現代快報》報道，鹽城“中梁·聚龍首府”業主集體維權，中梁在鹽城城南的一項目在網上鬧的沸沸揚揚，業主稱遭遇銷售欺詐。

2019年中梁控股上市當天，旗下揚州中梁首府壹號便遭到業主維權，主要涉及虛假宣傳、質量、結構、偷稅漏稅等問題。

2020年1月，有媒體報道，常州市金壇區“中梁壹號院”爆發業主集體維權，項目涉嫌欺詐銷售，業主堅稱要退房。

2021年4月30日，中梁控股旗下浙江武義位于當地芳華路“中梁壹號院”在建項目（未交房）發生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。

對于頻繁出現的質量問題，柏文喜表示，高周轉對房企而言，可以以較少的核心資本投入和較高的杠桿率獲取較大的經營規模和利潤規模，但是周轉速度過高會推高企業負債率，導致企業資金鏈承壓，并且會導致企業生產安全、產品質量等方面容易出現紕漏，從而推高企業運營風險。

在三道紅線和涉房貸款集中度分級管理的行業大背景和進一步強化市場調控的情況下，高周轉帶來的高杠桿、高負債的風險也就顯得更為突出了，因此適當降低周轉速度，讓企業進入安全與穩健的運營區間是當務之急。