中梁控股加速減債，爭做“三好”房企

從2018年進入千億門檻以后，中梁控股（2772.HK）一改往日“黑馬”的高復合增長勢頭，轉向倡導以“穩”為基調的高質量增長模式。在全面改善財務結構后，中梁控股仍有實力沖擊更高的業績目標。

據最新數據顯示，2021年1-8月，中梁控股累計實現合約銷售金額約為1190億元。若以此推算，截至8月末，中梁控股已完成1800億元年度目標的66.11%。

日前，在中梁控股的中期業績會上，其管理層也大方對外表示，對完成2021年度的合約銷售目標充滿信心。

“穩”字當頭 業績增長達預期

面對目前較為嚴峻的市場環境，中梁控股仍然交出了一份亮眼的成績單。

2021年上半年，中梁控股的營收、凈利均實現了大幅的增長。公司實現總營業收入329.1億元，同比增長38.5%；實現核心歸母凈利潤15億元，同比增長14.5%。

來源：公告截圖

在銷售業績方面，中梁控股的表現也很出彩。上半年，實現合同銷售950億元，同比增長 40%，穩居全國20強；合約銷售面積約750萬平方米，同比增加39%。

并且，公司的經營情況也比較和緩，上半年中梁控股的合約銷售均價為1.26萬元/，較去年同期小幅增長，其主要原因得益于公司布局城市的能力提升。

多年來，中梁控股一直堅持全國布局，深耕城市圈。公司上半年的銷售來自140 +城市的300 余個項目。其中，58%分布于長三角區域，22%分布于中西部區域。并且，今年上半年的銷售業績也主要來自這兩大區域，其余城市業績分布呈現較為平均的狀態。

同時，依托于中梁控股精準的投資定位，今年上半年公司的平均去化率為70%，回款率更是高達85%。

為適應行業不斷發展，中梁控股審時度勢，主動出擊制定“新的投資方向”。

2021上半年，公司避開了地價競爭激烈的城市，著重深耕二三線城市。并且，公司已控制年度土地投資金額在合同銷售金額的40%以內，使其營運現金流為正。

同時，為了積極應對區域經濟與政策變化，中梁控股始終堅持以“穩”為主的運營策略，公司投資項目大多以中小型規模為主。其中，總地價在5億以下的，占比達到58%。總建面在20萬平米以下的，占比達到88%。這一做法，有效地分散了部分風險。

中梁控股良好的運營能力，讓企業更好的實現了自我造血功能。而充分的現金流可以讓中梁控股在市場調整周期中，尋找更為優質的發展項目和機會。

因此，其管理層在中期業績會上表示，未來將持續優化組織結構，提升公司經營效能。公司有信心和勇氣迎接未來房地產市場的機遇與挑戰，將繼續保持務實、穩健的發展策略，繼續穩居行業前20強。

“爭做三好學生” 下半年繼續減債降杠杠

在營收不斷提升的同時，中梁控股也絲毫不放松對“三道紅線”指標的改善。

2020年，中梁控股剔除預收賬款后的資產負債率約為79.9%，凈負債比率約為65.8%，現金短債比約為1.1，“由紅轉黃”，成功實現降檔。

據2021上半年數據，中梁控股資產負債率已經改善到了79.3%。并且，在較高的現金回款率的支撐下，公司的流動性狀況也比較穩定。其現金短債比，如果按照國家的計算方法，目前約為1.2。如果把所有現金都算上，公司的現金短債比是1.5。總之，無論哪種算法得出的數值，都相較去年年底相比有所優化。

中梁控股的凈負債率，也從去年年底的65.8%降至今年上半年的56.1%，下降9.8個百分點。主要受益于現金回籠，以及持續的降負債措施。

不過，由此看來，截至2021年中期，中梁控股“三道紅線”仍“踩”一條線。對于此，中梁控股表示，中梁現在是保持黃檔的企業，也是少數在一年之內可以降檔的企業。集團會在未來兩年到三年時間，逐步以自身節奏把資產負債率降到國家所要求的70%。

值得一提的是，在今年整體較為艱難的環境下，中梁控股也較好的實現了安全與利潤并存。其業績穩步上漲的同時，財務水平也得到了很好的優化。

根據半年報，2021上半年，中梁控股持有現金及銀行結余為355.4億元，較2020年年末增加3.8%，足夠覆蓋短期負債。并且，其融資成本連續四年下降，2021年上半年，進一步下降至8.3%。

同時，中梁控股也積極主動進行了債務管理，其有息債務總額穩定在546億元，與去年基本保持持平。

而在融資渠道方面，中梁控股主要依靠國內開發貸、國內非銀行貸以及境外美元債籌集資金。

中梁控股一年內到期的債務占總體比例的42%，基本上與去年年底一致。中梁控股表示，下半年以及明年，會做大量減債務、穩債務的工作，將著重減少公司對境外美元債的依賴。

其管理層介紹道：“中梁將對364億美元債務進行縮減，預計今年年底會降低不少于2億美元。另外，在12個月以內，也會減少境外美元票據的存量，爭取從現在45%左右降低到25%”。

持續優化債務結構，呈現穩健高質量發展的節奏模式，讓中梁控股獲得了行業領先的信用評級。

在今年的3月—5月期間，穆迪與惠譽兩家國際評級機構，分別上調了中梁控股的信貸評級至“正面”。

其中，穆迪預計中梁控股的債務杠桿率將繼續保持強勁，在未來12-18個月將從2020年的99%進一步改善至95%-100%的區間之內。這主要是基于穆迪對其強勁、穩定收入的估值，以及看到了公司在追求增長的同時，也在嚴謹的控制債務增長，而作出的努力。

并且，在2021年的中期業績會上，中梁控股回應了關于此前市場質疑的“商票”問題。中梁控股表示，其現時商票規模較少，去年年底有6億元。截至今年上半年，已經下降為4億元，全部將依時償還。

對于商票是否納入“三條紅線”，中梁控股則表示，暫時沒收到政府通知，如果需要，會按照國家要求來做。

創新與激勵 不斷改良的組織架構

除了回應“商票質疑”，在2021年中期業績會上，中梁控股也就近期地產公司裁員進行了解釋說明。

在優化人員和組織架構方面，管理層透露，今年中梁調整幅度不大，組織架構整體穩定。但對內部人員提出了更高要求，公司將采用控編制、優結構，雙管齊下的“新模式”，來提升人效，從而實現員工收入的增長。

所謂的控編制，顧名思義，就是減少外部的招聘。而控編制的核心，其實就是人才的精細化管理。主要目的是為了員工可以更好的適應和匹配當前公司發展現狀，從而激發員工的潛在價值，使其與公司共同成長。

此外，為了讓人才在組織內部流動起來，中梁控股還同步推出了內部“涌動計劃”。通過梳理編制、合理分配人員崗位，從而建立完善的人才梯隊，以此預防因市場變化帶來的人才斷檔。

據了解，今年上半年，中梁控股一直致力于儲備優秀干部以及內部競聘，包括了運營、工程、成本、設計等各條線。

實際上，多年來中梁控股一直堅持尋找，符合中梁價值觀，與中梁志同道合的人。其管理層表示：“愿意往長遠發展的，公司會給予足夠的激勵。上半年中梁骨干加薪比例接近11%，這個數字已經遠超同期行業其他企業。”

現今，隨著“三道紅線”融資新規的實施，對尋求彎道超車的‘黑馬’房企們，提出了更高的要求。中梁控股主動出擊，順應行業發展節奏，在保持業績與財務穩健的前提下，積極降杠桿、減負債，不斷的優化與創新組織架構，力求走出一條行穩致遠的高質量發展道路。

進入下半年后，這樣的中梁控股，也更加讓人期待了。