中梁控股加速減債，爭(zhēng)做“三好”房企

從2018年進(jìn)入千億門檻以后，中梁控股（2772.HK）一改往日“黑馬”的高復(fù)合增長(zhǎng)勢(shì)頭，轉(zhuǎn)向倡導(dǎo)以“穩(wěn)”為基調(diào)的高質(zhì)量增長(zhǎng)模式。在全面改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)后，中梁控股仍有實(shí)力沖擊更高的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月，中梁控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為1190億元。若以此推算，截至8月末，中梁控股已完成1800億元年度目標(biāo)的66.11%。

日前，在中梁控股的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，其管理層也大方對(duì)外表示，對(duì)完成2021年度的合約銷售目標(biāo)充滿信心。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭 業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)達(dá)預(yù)期

面對(duì)目前較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，中梁控股仍然交出了一份亮眼的成績(jī)單。

2021年上半年，中梁控股的營(yíng)收、凈利均實(shí)現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)。公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入329.1億元，同比增長(zhǎng)38.5%；實(shí)現(xiàn)核心歸母凈利潤(rùn)15億元，同比增長(zhǎng)14.5%。

來(lái)源：公告截圖

在銷售業(yè)績(jī)方面，中梁控股的表現(xiàn)也很出彩。上半年，實(shí)現(xiàn)合同銷售950億元，同比增長(zhǎng) 40%，穩(wěn)居全國(guó)20強(qiáng)；合約銷售面積約750萬(wàn)平方米，同比增加39%。

并且，公司的經(jīng)營(yíng)情況也比較和緩，上半年中梁控股的合約銷售均價(jià)為1.26萬(wàn)元/，較去年同期小幅增長(zhǎng)，其主要原因得益于公司布局城市的能力提升。

多年來(lái)，中梁控股一直堅(jiān)持全國(guó)布局，深耕城市圈。公司上半年的銷售來(lái)自140 +城市的300 余個(gè)項(xiàng)目。其中，58%分布于長(zhǎng)三角區(qū)域，22%分布于中西部區(qū)域。并且，今年上半年的銷售業(yè)績(jī)也主要來(lái)自這兩大區(qū)域，其余城市業(yè)績(jī)分布呈現(xiàn)較為平均的狀態(tài)。

同時(shí)，依托于中梁控股精準(zhǔn)的投資定位，今年上半年公司的平均去化率為70%，回款率更是高達(dá)85%。

為適應(yīng)行業(yè)不斷發(fā)展，中梁控股審時(shí)度勢(shì)，主動(dòng)出擊制定“新的投資方向”。

2021上半年，公司避開了地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市，著重深耕二三線城市。并且，公司已控制年度土地投資金額在合同銷售金額的40%以內(nèi)，使其營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流為正。

同時(shí)，為了積極應(yīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政策變化，中梁控股始終堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主的運(yùn)營(yíng)策略，公司投資項(xiàng)目大多以中小型規(guī)模為主。其中，總地價(jià)在5億以下的，占比達(dá)到58%。總建面在20萬(wàn)平米以下的，占比達(dá)到88%。這一做法，有效地分散了部分風(fēng)險(xiǎn)。

中梁控股良好的運(yùn)營(yíng)能力，讓企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)了自我造血功能。而充分的現(xiàn)金流可以讓中梁控股在市場(chǎng)調(diào)整周期中，尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項(xiàng)目和機(jī)會(huì)。

因此，其管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)將持續(xù)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提升公司經(jīng)營(yíng)效能。公司有信心和勇氣迎接未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，將繼續(xù)保持務(wù)實(shí)、穩(wěn)健的發(fā)展策略，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前20強(qiáng)。

“爭(zhēng)做三好學(xué)生” 下半年繼續(xù)減債降杠杠

在營(yíng)收不斷提升的同時(shí)，中梁控股也絲毫不放松對(duì)“三道紅線”指標(biāo)的改善。

2020年，中梁控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為79.9%，凈負(fù)債比率約為65.8%，現(xiàn)金短債比約為1.1，“由紅轉(zhuǎn)黃”，成功實(shí)現(xiàn)降檔。

據(jù)2021上半年數(shù)據(jù)，中梁控股資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)改善到了79.3%。并且，在較高的現(xiàn)金回款率的支撐下，公司的流動(dòng)性狀況也比較穩(wěn)定。其現(xiàn)金短債比，如果按照國(guó)家的計(jì)算方法，目前約為1.2。如果把所有現(xiàn)金都算上，公司的現(xiàn)金短債比是1.5。總之，無(wú)論哪種算法得出的數(shù)值，都相較去年年底相比有所優(yōu)化。

中梁控股的凈負(fù)債率，也從去年年底的65.8%降至今年上半年的56.1%，下降9.8個(gè)百分點(diǎn)。主要受益于現(xiàn)金回籠，以及持續(xù)的降負(fù)債措施。

不過，由此看來(lái)，截至2021年中期，中梁控股“三道紅線”仍“踩”一條線。對(duì)于此，中梁控股表示，中梁現(xiàn)在是保持黃檔的企業(yè)，也是少數(shù)在一年之內(nèi)可以降檔的企業(yè)。集團(tuán)會(huì)在未來(lái)兩年到三年時(shí)間，逐步以自身節(jié)奏把資產(chǎn)負(fù)債率降到國(guó)家所要求的70%。

值得一提的是，在今年整體較為艱難的環(huán)境下，中梁控股也較好的實(shí)現(xiàn)了安全與利潤(rùn)并存。其業(yè)績(jī)穩(wěn)步上漲的同時(shí)，財(cái)務(wù)水平也得到了很好的優(yōu)化。

根據(jù)半年報(bào)，2021上半年，中梁控股持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余為355.4億元，較2020年年末增加3.8%，足夠覆蓋短期負(fù)債。并且，其融資成本連續(xù)四年下降，2021年上半年，進(jìn)一步下降至8.3%。

同時(shí)，中梁控股也積極主動(dòng)進(jìn)行了債務(wù)管理，其有息債務(wù)總額穩(wěn)定在546億元，與去年基本保持持平。

而在融資渠道方面，中梁控股主要依靠國(guó)內(nèi)開發(fā)貸、國(guó)內(nèi)非銀行貸以及境外美元債籌集資金。

中梁控股一年內(nèi)到期的債務(wù)占總體比例的42%，基本上與去年年底一致。中梁控股表示，下半年以及明年，會(huì)做大量減債務(wù)、穩(wěn)債務(wù)的工作，將著重減少公司對(duì)境外美元債的依賴。

其管理層介紹道：“中梁將對(duì)364億美元債務(wù)進(jìn)行縮減，預(yù)計(jì)今年年底會(huì)降低不少于2億美元。另外，在12個(gè)月以內(nèi)，也會(huì)減少境外美元票據(jù)的存量，爭(zhēng)取從現(xiàn)在45%左右降低到25%”。

持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的節(jié)奏模式，讓中梁控股獲得了行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。

在今年的3月—5月期間，穆迪與惠譽(yù)兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，分別上調(diào)了中梁控股的信貸評(píng)級(jí)至“正面”。

其中，穆迪預(yù)計(jì)中梁控股的債務(wù)杠桿率將繼續(xù)保持強(qiáng)勁，在未來(lái)12-18個(gè)月將從2020年的99%進(jìn)一步改善至95%-100%的區(qū)間之內(nèi)。這主要是基于穆迪對(duì)其強(qiáng)勁、穩(wěn)定收入的估值，以及看到了公司在追求增長(zhǎng)的同時(shí)，也在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂苽鶆?wù)增長(zhǎng)，而作出的努力。

并且，在2021年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中梁控股回應(yīng)了關(guān)于此前市場(chǎng)質(zhì)疑的“商票”問題。中梁控股表示，其現(xiàn)時(shí)商票規(guī)模較少，去年年底有6億元。截至今年上半年，已經(jīng)下降為4億元，全部將依時(shí)償還。

對(duì)于商票是否納入“三條紅線”，中梁控股則表示，暫時(shí)沒收到政府通知，如果需要，會(huì)按照國(guó)家要求來(lái)做。

創(chuàng)新與激勵(lì) 不斷改良的組織架構(gòu)

除了回應(yīng)“商票質(zhì)疑”，在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中梁控股也就近期地產(chǎn)公司裁員進(jìn)行了解釋說(shuō)明。

在優(yōu)化人員和組織架構(gòu)方面，管理層透露，今年中梁調(diào)整幅度不大，組織架構(gòu)整體穩(wěn)定。但對(duì)內(nèi)部人員提出了更高要求，公司將采用控編制、優(yōu)結(jié)構(gòu)，雙管齊下的“新模式”，來(lái)提升人效，從而實(shí)現(xiàn)員工收入的增長(zhǎng)。

所謂的控編制，顧名思義，就是減少外部的招聘。而控編制的核心，其實(shí)就是人才的精細(xì)化管理。主要目的是為了員工可以更好的適應(yīng)和匹配當(dāng)前公司發(fā)展現(xiàn)狀，從而激發(fā)員工的潛在價(jià)值，使其與公司共同成長(zhǎng)。

此外，為了讓人才在組織內(nèi)部流動(dòng)起來(lái)，中梁控股還同步推出了內(nèi)部“涌動(dòng)計(jì)劃”。通過梳理編制、合理分配人員崗位，從而建立完善的人才梯隊(duì)，以此預(yù)防因市場(chǎng)變化帶來(lái)的人才斷檔。

據(jù)了解，今年上半年，中梁控股一直致力于儲(chǔ)備優(yōu)秀干部以及內(nèi)部競(jìng)聘，包括了運(yùn)營(yíng)、工程、成本、設(shè)計(jì)等各條線。

實(shí)際上，多年來(lái)中梁控股一直堅(jiān)持尋找，符合中梁價(jià)值觀，與中梁志同道合的人。其管理層表示：“愿意往長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的，公司會(huì)給予足夠的激勵(lì)。上半年中梁骨干加薪比例接近11%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)遠(yuǎn)超同期行業(yè)其他企業(yè)。”

現(xiàn)今，隨著“三道紅線”融資新規(guī)的實(shí)施，對(duì)尋求彎道超車的‘黑馬’房企們，提出了更高的要求。中梁控股主動(dòng)出擊，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，在保持業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，積極降杠桿、減負(fù)債，不斷的優(yōu)化與創(chuàng)新組織架構(gòu)，力求走出一條行穩(wěn)致遠(yuǎn)的高質(zhì)量發(fā)展道路。

進(jìn)入下半年后，這樣的中梁控股，也更加讓人期待了。