PE巨頭黑石又在中國拿地了。

2021年1月20日，黑石宣布旗下黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金已經(jīng)完成此前宣布的多數(shù)股權(quán)交易，以11億美元（約合人民幣71億元）從富力集團(tuán)收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。

據(jù)了解，該黑石基金將持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)，富力集團(tuán)的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。

根據(jù)黑石最新一期財(cái)報(bào)（2020年Q3），其可分配收益（Distributable Earnings）中近50%來自地產(chǎn)投資，而中國，則是這一投資巨鱷發(fā)力的關(guān)鍵所在。

近期，黑石在中國地產(chǎn)投資市場頻繁出手，甚是高調(diào)。2020年10月，黑石以12億人民幣總價(jià)收購融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目；2020年11月，黑石又開啟了富力地產(chǎn)旗下廣州國際機(jī)場富力綜合物流園項(xiàng)目的收購。

如今，這一重磅交易正式宣布落定，黑石對(duì)于重倉中國地產(chǎn)的策略，愈加鮮明。

黑石下注中國地產(chǎn)：已覆蓋23個(gè)城市，首要瞄準(zhǔn)大灣區(qū)

此次黑石對(duì)于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大城市物流園區(qū)的收購案，開始于3個(gè)月前。

2020年11月，黑石介紹稱，該次收購的物流園區(qū)距離廣州白云國際機(jī)場15公里，為第三方物流（順豐速運(yùn)、圓通速遞）、電子商務(wù)（天貓、京東）、醫(yī)藥企業(yè)（國藥集團(tuán)、華潤醫(yī)藥）、電信（中國移動(dòng)、中國電信）等頂尖行業(yè)企業(yè)提供倉儲(chǔ)租賃服務(wù)。

“物流業(yè)始終是黑石堅(jiān)定看好的全球投資主題之一。黑石看到電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了物流業(yè)的持續(xù)發(fā)展勢頭。” 黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬表示，收購位于一級(jí)集散中心且擁有高租賃需求的優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目是黑石一以貫之的戰(zhàn)略，而此次收購正是該戰(zhàn)略的延續(xù)。該投資也是對(duì)黑石現(xiàn)有物流投資組合在地域上的補(bǔ)充。

收購?fù)瓿珊螅谑谥袊奈锪魍顿Y組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬平方英尺，覆蓋國內(nèi)23個(gè)城市。

對(duì)于選擇粵港澳大灣區(qū)的理由，黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運(yùn)輸中心，也是中國最大的物流市場之一。

未來，“憑借黑石的投資規(guī)模、物流行業(yè)專識(shí)及本土專職團(tuán)隊(duì)的支持，我們有能力推進(jìn)園區(qū)的未來發(fā)展計(jì)劃，包括建造更多冷藏設(shè)施和機(jī)構(gòu)級(jí)水平的倉庫，以滿足不斷增長的需求。”陳宇提到。

疫情下，黑石在中國所投資的物流園區(qū)的表現(xiàn)依舊較為樂觀，陳宇表示，這是由于疫情對(duì)電商，尤其是生鮮電商的需求起到了刺激作用。

據(jù)了解，目前在粵港澳大灣區(qū)，黑石有5個(gè)園區(qū)正在運(yùn)營中，其中2個(gè)園區(qū)在東莞、3個(gè)園區(qū)在佛山，園區(qū)的平均出租率達(dá)到98%。

近一半收入來自地產(chǎn)，手握1.1萬億的黑石青睞兩類中國資產(chǎn)

在地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石一直是不容忽視的資本操盤者。

自2010年以來，黑石集團(tuán)通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年，黑石集團(tuán)宣布收購普洛斯（GLP）的美國物流資產(chǎn)，成為全球有史以來規(guī)模最大的私人房地產(chǎn)交易。

根據(jù)黑石2020年Q3財(cái)報(bào)中披露的數(shù)據(jù)顯示，黑石房地產(chǎn)在全球范圍內(nèi)運(yùn)營并管理的投資資本約為1740億美元（約合人民幣1.1萬億），僅次于黑石PE業(yè)務(wù)的管理規(guī)模。

截圖來源：黑石財(cái)報(bào)

同時(shí)，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收能力強(qiáng)勁。2020年Q3，其可分配收益中近50%來自地產(chǎn)投資。

截圖來源：黑石財(cái)報(bào)

2010年，黑石從美銀美林手中接管了亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正式進(jìn)軍亞洲。

10年以來，黑石在亞洲以低于重置成本的價(jià)格收購成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，通過提高杠桿率、更換管理團(tuán)隊(duì)和提高市場集中度來“修復(fù)”資產(chǎn)自身的結(jié)構(gòu)、硬性和經(jīng)營等問題，而后將這些資產(chǎn)出售給長期投資人。

截至目前，黑石已有一只專注于亞洲地產(chǎn)投資的基金（BREP Asia I），該基金在2020年Q3的業(yè)績收入（Performance Revenue）為1.02億美元（約合人民幣6.5億元）。

截圖來源：黑石財(cái)報(bào)

作為獨(dú)立的房地產(chǎn)基金，黑石房地產(chǎn)基金的運(yùn)作關(guān)鍵在于修復(fù)而不在于運(yùn)營，修復(fù)完成就會(huì)尋求快速退出。

為了能迅速修復(fù)資產(chǎn)，黑石通常會(huì)在各個(gè)區(qū)域市場的細(xì)分物業(yè)領(lǐng)域以并購或挖角的方式組建一個(gè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的本地團(tuán)隊(duì)，然后再以收購方式助其迅速提高市場份額。

在此過程中，黑石基金將其新收購的成熟物業(yè)資產(chǎn)整合到統(tǒng)一的投資管理平臺(tái)上，從而達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)管理改善和品牌擴(kuò)張的目的，并通過提高杠桿率來放大資本收益，待物業(yè)資產(chǎn)升值后，黑石就將其出售給保險(xiǎn)公司或REITs等長期投資人。

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分。說你對(duì)房地產(chǎn)不感興趣，也就相當(dāng)于說你對(duì)呼吸不感興趣。”2020年6月，在由投中信息、投中網(wǎng)聯(lián)合主辦的“第14屆中國投資年會(huì)?年度峰會(huì)”上，黑石集團(tuán)董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民提到。

蘇世民透露稱，未來，黑石愿意在中國投資兩類房產(chǎn)：第一是倉儲(chǔ)類資產(chǎn)，第二是城市購物中心。與此同時(shí)，中國的酒店業(yè)也會(huì)慢慢起步。

叱咤以高風(fēng)險(xiǎn)著稱的資本市場30年有余，黑石的風(fēng)格并不激進(jìn)。蘇世民曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)自己投資的第一準(zhǔn)則是“不要賠錢”，“聰明的投資者，是在市場形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，憑借嚴(yán)格的自我約束和健全的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，依然可以獲得回報(bào)。”