黑石再下一城：71億收購(gòu)大灣區(qū)核心物流園區(qū)，地產(chǎn)投資已覆蓋中國(guó)23個(gè)城市

PE巨頭黑石又在中國(guó)拿地了。

2021年1月20日，黑石宣布旗下黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金已經(jīng)完成此前宣布的多數(shù)股權(quán)交易，以11億美元（約合人民幣71億元）從富力集團(tuán)收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。

據(jù)了解，該黑石基金將持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)，富力集團(tuán)的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。

根據(jù)黑石最新一期財(cái)報(bào)（2020年Q3），其可分配收益（Distributable Earnings）中近50%來(lái)自地產(chǎn)投資，而中國(guó)，則是這一投資巨鱷發(fā)力的關(guān)鍵所在。

近期，黑石在中國(guó)地產(chǎn)投資市場(chǎng)頻繁出手，甚是高調(diào)。2020年10月，黑石以12億人民幣總價(jià)收購(gòu)融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目；2020年11月，黑石又開(kāi)啟了富力地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園項(xiàng)目的收購(gòu)。

如今，這一重磅交易正式宣布落定，黑石對(duì)于重倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)的策略，愈加鮮明。

黑石下注中國(guó)地產(chǎn)：已覆蓋23個(gè)城市，首要瞄準(zhǔn)大灣區(qū)

此次黑石對(duì)于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大城市物流園區(qū)的收購(gòu)案，開(kāi)始于3個(gè)月前。

2020年11月，黑石介紹稱(chēng)，該次收購(gòu)的物流園區(qū)距離廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，為第三方物流（順豐速運(yùn)、圓通速遞）、電子商務(wù)（天貓、京東）、醫(yī)藥企業(yè)（國(guó)藥集團(tuán)、華潤(rùn)醫(yī)藥）、電信（中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信）等頂尖行業(yè)企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)租賃服務(wù)。

“物流業(yè)始終是黑石堅(jiān)定看好的全球投資主題之一。黑石看到電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了物流業(yè)的持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭。” 黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬表示，收購(gòu)位于一級(jí)集散中心且擁有高租賃需求的優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目是黑石一以貫之的戰(zhàn)略，而此次收購(gòu)正是該戰(zhàn)略的延續(xù)。該投資也是對(duì)黑石現(xiàn)有物流投資組合在地域上的補(bǔ)充。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅谑谥袊?guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺，覆蓋國(guó)內(nèi)23個(gè)城市。

對(duì)于選擇粵港澳大灣區(qū)的理由，黑石房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運(yùn)輸中心，也是中國(guó)最大的物流市場(chǎng)之一。

未來(lái)，“憑借黑石的投資規(guī)模、物流行業(yè)專(zhuān)識(shí)及本土專(zhuān)職團(tuán)隊(duì)的支持，我們有能力推進(jìn)園區(qū)的未來(lái)發(fā)展計(jì)劃，包括建造更多冷藏設(shè)施和機(jī)構(gòu)級(jí)水平的倉(cāng)庫(kù)，以滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的需求。”陳宇提到。

疫情下，黑石在中國(guó)所投資的物流園區(qū)的表現(xiàn)依舊較為樂(lè)觀，陳宇表示，這是由于疫情對(duì)電商，尤其是生鮮電商的需求起到了刺激作用。

據(jù)了解，目前在粵港澳大灣區(qū)，黑石有5個(gè)園區(qū)正在運(yùn)營(yíng)中，其中2個(gè)園區(qū)在東莞、3個(gè)園區(qū)在佛山，園區(qū)的平均出租率達(dá)到98%。

近一半收入來(lái)自地產(chǎn)，手握1.1萬(wàn)億的黑石青睞兩類(lèi)中國(guó)資產(chǎn)

在地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石一直是不容忽視的資本操盤(pán)者。

自2010年以來(lái)，黑石集團(tuán)通過(guò)200多筆交易，收購(gòu)了全球超過(guò)10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年，黑石集團(tuán)宣布收購(gòu)普洛斯（GLP）的美國(guó)物流資產(chǎn)，成為全球有史以來(lái)規(guī)模最大的私人房地產(chǎn)交易。

根據(jù)黑石2020年Q3財(cái)報(bào)中披露的數(shù)據(jù)顯示，黑石房地產(chǎn)在全球范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)并管理的投資資本約為1740億美元（約合人民幣1.1萬(wàn)億），僅次于黑石PE業(yè)務(wù)的管理規(guī)模。

截圖來(lái)源：黑石財(cái)報(bào)

同時(shí)，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收能力強(qiáng)勁。2020年Q3，其可分配收益中近50%來(lái)自地產(chǎn)投資。

截圖來(lái)源：黑石財(cái)報(bào)

2010年，黑石從美銀美林手中接管了亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正式進(jìn)軍亞洲。

10年以來(lái)，黑石在亞洲以低于重置成本的價(jià)格收購(gòu)成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，通過(guò)提高杠桿率、更換管理團(tuán)隊(duì)和提高市場(chǎng)集中度來(lái)“修復(fù)”資產(chǎn)自身的結(jié)構(gòu)、硬性和經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，而后將這些資產(chǎn)出售給長(zhǎng)期投資人。

截至目前，黑石已有一只專(zhuān)注于亞洲地產(chǎn)投資的基金（BREP Asia I），該基金在2020年Q3的業(yè)績(jī)收入（Performance Revenue）為1.02億美元（約合人民幣6.5億元）。

截圖來(lái)源：黑石財(cái)報(bào)

作為獨(dú)立的房地產(chǎn)基金，黑石房地產(chǎn)基金的運(yùn)作關(guān)鍵在于修復(fù)而不在于運(yùn)營(yíng)，修復(fù)完成就會(huì)尋求快速退出。

為了能迅速修復(fù)資產(chǎn)，黑石通常會(huì)在各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的細(xì)分物業(yè)領(lǐng)域以并購(gòu)或挖角的方式組建一個(gè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的本地團(tuán)隊(duì)，然后再以收購(gòu)方式助其迅速提高市場(chǎng)份額。

在此過(guò)程中，黑石基金將其新收購(gòu)的成熟物業(yè)資產(chǎn)整合到統(tǒng)一的投資管理平臺(tái)上，從而達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)管理改善和品牌擴(kuò)張的目的，并通過(guò)提高杠桿率來(lái)放大資本收益，待物業(yè)資產(chǎn)升值后，黑石就將其出售給保險(xiǎn)公司或REITs等長(zhǎng)期投資人。

“房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分。說(shuō)你對(duì)房地產(chǎn)不感興趣，也就相當(dāng)于說(shuō)你對(duì)呼吸不感興趣。”2020年6月，在由投中信息、投中網(wǎng)聯(lián)合主辦的“第14屆中國(guó)投資年會(huì)?年度峰會(huì)”上，黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民提到。

蘇世民透露稱(chēng)，未來(lái)，黑石愿意在中國(guó)投資兩類(lèi)房產(chǎn)：第一是倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)資產(chǎn)，第二是城市購(gòu)物中心。與此同時(shí)，中國(guó)的酒店業(yè)也會(huì)慢慢起步。

叱咤以高風(fēng)險(xiǎn)著稱(chēng)的資本市場(chǎng)30年有余，黑石的風(fēng)格并不激進(jìn)。蘇世民曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)自己投資的第一準(zhǔn)則是“不要賠錢(qián)”，“聰明的投資者，是在市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，憑借嚴(yán)格的自我約束和健全的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，依然可以獲得回報(bào)。”