又一明星物管公司登陸港股：紅杉中國為最大外部機構股東，市值達374億港元

港交所又迎來一家明星物業股。

2020年10月30日，世茂服務正式在香港聯合交易所主板掛牌上市。本次上市共發行5.88億股，每股定價16.6港元，共募集資金97.6億港元。截至發稿前，世茂服務股價為15.9港元，市值達374.12億港元。

世茂服務成立于2005年，是世茂集團附屬子公司，是中國領先的綜合物業管理及社區生活服務供應商，擁有超過15年的物業管理經驗。世茂服務深耕高能級城市，77%的在管項目位于一線、新一線及二線城市。

就在2020年5月，世茂服務還迎來了紅杉中國與騰訊這兩大資本巨頭的戰略注資，投資總金額達2.44億美金，約合17.28億元人民幣。紅杉中國成為世茂服務首家且最大的外部投資機構。

紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱表示：“世茂服務作為世茂集團‘大飛機’戰略的重要‘雙翼’之一，與集團資源共享、協同發展的同時，也在不斷主動開展外拓。這不僅帶來規模效應，也使企業增值服務的潛力與空間也很寬廣。紅杉中國始終致力于做‘美好生活’的創新者和實踐者，我們將憑借豐富的生態資源和跨領域的協同能力，持續助力世茂服務數字化升級與多元服務生態的構建。”

騰訊投資董事總經理夏堯表示：“我們相信，基于騰訊長期以來的技術積累，結合消費互聯網的成功經驗，我們將以C2B的獨特優勢和企業服務能力，與世茂服務這樣領先的物管品牌攜手打造更先進的智慧物業解決方案，為老百姓提供更優質、更豐富多元的物業服務和增值服務，從而在產業互聯網賽道共創更大的價值。”

背靠世茂集團，紅杉為最大外部股東

作為世茂集團旗下的物管公司，世茂服務生來就站在了巨人的肩膀上。

世茂集團是一家國際化、綜合性的大型投資集團，由低調的地產大亨許榮茂一手創立。許榮茂的發家史充滿傳奇色彩，市場形象地將其創業過程總結為“去香港闖蕩-回故鄉福建投資—到北京地產市場淘金—在上海大展拳腳。”

許榮茂1950年7月出生于福建省泉州市，父母親均是醫生。20多歲時，許榮茂選擇去香港發展，第一份工作就是在香港的一家藥店里當伙計。

然而，由于語言不通，不久后，許榮茂又去了一家工廠打工。“我當時只會講閩南話和普通話，所以從事中醫沒有先決條件，病人說什么我都聽不清楚。”許榮茂曾如此表示。

一個偶然的機會，許榮茂成為了證券經紀人，也因此賺得了人生的第一桶金。據悉，32歲時，許榮茂的身價已超千萬。

1989，許榮茂正式進軍房地產。當年，他在家鄉福建進行了一系列項目開發。1994年，許榮茂又大舉進入北京，將目光轉向了高檔房地產項目。據悉，許榮茂幾乎占了北京1/3以上的高檔住宅市場。

2000年，許榮茂又將業務重心放到了上海地區。也正是在這一年，世茂成功入主萬象集團，并將其更名為世茂股份。許榮茂的名字也從此進入公眾視野。

在許榮茂的帶領下，如今的世茂集團旗下包括世茂集團和世茂國際兩大核心模塊，其中世茂集團涉及地產、商業運營、物業管理、酒店經營、文化娛樂、金融、教育、健康、高科技等產業領域，世茂國際負責在香港和海外的投資業務。

截至2019年底，世茂集團總資產規模約4714億元。

背靠世茂集團這棵大樹，世茂服務在上市之前也吸引了紅杉中國與騰訊的注目。2020年5月中旬，世茂服務獲得了紅杉中國和騰訊共計2.44億美元的戰略投資。其中，紅杉中國出資1.30億美元，騰訊出資1.14億美元。

戰略投資完成后，紅杉中國持續輸出賦能型增值服務，不僅通過全方位的招聘平臺吸引優秀人才加入，還運用云計算、大數據、物聯網等科技領域的領先優勢，推動公司信息化和數字化升級，幫助公司未來在以城市管理服務為核心的“智慧城市”領域開疆擴土。

據悉，紅杉中國于2018年與易居中國聯合宣布發起“美好生活聯盟”，致力于推動生活服務數字智慧化發展，攜手行業領軍企業共同引領中國社區生活方式新未來。憑借15年來積淀的豐富資源，以及在醫療健康、科技、消費/服務等多個領域的前瞻布局，紅杉中國致力于擴充公司社區增值服務的品類和能力，為用戶提供更為高品質的服務。

IPO前，世茂集團持股為90%，紅杉資本持股為5.332%，為最大外部機構股東，騰訊持股為4.668%。按照計劃，上市完成后，世茂集團將持有世茂服務不少于50%的權益，后者仍為世茂集團附屬公司。

年營收近25億元，合約總建筑面積超1億平米

依托世茂集團這一地產巨頭，世茂服務擁有先天的規模優勢。

根據招股書，世茂服務的業務已拓展至全國各地。截止2020年6月30日，世茂服務的合約總建筑面積達約1.26億平方米，覆蓋中國26個省份108個城市。具體而言，公司管理293項物業，總在管建筑面積為8572萬平方米。

值得注意的是，近年來，世茂服務的項目數量及在管建筑面積以及合約建筑面積迎來大幅增長。招股書顯示，從2017年到2019年，世茂服務的合約總建筑面積規模擴張超50%。

而基于集團物業管理面積的高速增長，在營收業績方面，世茂服務也已行駛進入“快車道”。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，世茂服務的收入分別為10.43億元、13.29億元和24.89億元及15.65億元；同時期內，世茂服務的利潤分別為1.09億元、1.46億元、3.85億元及2.55億元，復合年增長率為88.0%。

從收入構成來看，世茂服務的收入主要來源于三大業務，分別為物業管理服務、社區增長服務及非業主增值服務。其中，物業管理服務為公司創造收入及擴大業務規模的基礎，并為增值服務提供不斷增長的客戶群。

另外，值得一提的是，公司的社區增值服務錄得重大增長，所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并進一步上升至2020年6月30日止六個月的26.7%。

世茂服務的社區增值服務主要包括社區資產管理、停車位銷售相關服務、家裝服務、智慧社區解決方案及包括向業主及住戶提供的家務及家具電器維修保養服務等其他服務。

“我們認為社區增值服務將推動我們未來增長及有助我們定位為領先增值服務提供商。”世茂服務在招股書中表示，公司計劃投放更多資源于發展社區增值服務，并推出其他各項提升業主及住戶居住體驗的社區增值服務，如房產銷售及出租協助服務、家具服務、社區教育服務及社區空間運營服務。

據悉，世茂服務本次IPO所得款凈額約65%將用于通過多種渠道繼續擴大業務規模，其中，約55%將用于收并購、約10%將用于建立及推出城市管理服務；IPO所得款凈額約15%將用于增值服務；約5%將用于升級信息技術系統；約5%將用于吸納及培養人才；約10%將用于營運資金。

物業上市潮仍在繼續，頭部企業集中度不斷提升

2020年，不僅是創新藥企IPO的爆發年，物管行業也掀起了公司密集上市潮。

據不完全統計，僅2020年上半年，就有約21家涉房企業提交上市招股書。中國物業管理協會副秘書長楊熙曾表示，2020年將有不低于12家物業企業成功上市，未來兩年上市物業企業數量將超過50家。

除了世茂服務外，融創服務、合景悠活等物業管理公司均紛紛加入這場大潮。恒大集團在欲分拆物業管理業務獨立上市之時，也為其物管業務拉來了一波豪華的投資陣容，包括馬云旗下的云鋒基金、馬化騰的騰訊、以及紅杉資本中國等多家頂級投資基金。

“這兩年物業上市的力度明顯增強，尤其是TOP20的房企紛紛把物業板塊進行分拆，進而積極籌劃上市動作。當然上市本身有助于擴大融資渠道，也有助于形成更好的品牌推廣。”對于此番物業的分拆上市潮，知名地產分析師嚴躍進曾對投中網提到。

與此同時，也需要看到，大批物管公司尋求上市、吸納資本的背后，也是因為物管行業“強者恒強”的馬太效應正在加速顯現。

興業證券研報就指出，物管公司獲取新的在管項目一般通過三種方式，分別是來自關聯公司、獨立第三方招投標以及收并購，而收并購可以加快在管面積的擴張。

不過，整體而言，物管行業擁有萬億級的市場空間，仍舊具有巨大的增長潛力。根據中物研協研究報告表明，中國城鎮化進程加速及人均可支配收入的提高，將推動優質物業管理服務的需求增加，而商品房充足的供給和巨大的市場擴張潛力，將為物管行業提供有利的發展機會。

紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱表示：“物管行業是房地產后市場的主力軍，具有收入確定性高、疊加式增長、市場容量大且快速頭部集中等特點，表現出了抗周期性和穩定性強的優勢，發展潛力巨大。”

騰訊投資董事總經理夏堯表示：“物業管理作為重要的線下入口級場景，關系到民生的方方面面。我們看到萬億規模的物管市場具有較大的長期發展潛力和較高的天花板，未來集中度將持續提升。同時，數字化轉型正在成為各行各業的新趨勢，尤其在疫情后，線上線下的進一步融合與企業數字化轉型將是大勢所趨。”

國信證券房地產團隊認為，增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望達到3.2萬億。