“優惠我得給您去問我們領導，要是您近幾天能定，最多再便宜1-2萬元，但不知道領導能批多少，金九銀十嘛，現在已經是優惠力度最大了。”十一假期期間，天津津南區某樓盤銷售經理張亮告訴我們，國慶期間，他們每個銷售人員平均要接待5至6組客戶。

早前，媒體曾報道天津樓市降至冰點，但從今年國慶期間天津部分售樓處的到訪情況來看，盡管新房市場算不上十分火爆，但仍有不少置業需求的存在。

據了解，武清區中建壹方里項目，國慶前兩日銷售破7000萬元，銷售經理稱，該項目一天能成交16套左右，而且優惠很少，最大優惠不足96折。

貝殼研究院數據顯示，國慶期間天津二手房日均成交量同比增長約46%，但較9月日均下降28%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，節日里消費者減少看二手房很正常，可能更多人會選擇新房。

從今年9月，國家統計局公布的《2020年8月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》來看，8月，二線城市中的環京地區的幾個重點城市，及山東、河南等重點城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家莊環比下跌0.4%，同比下跌3%；鄭州環比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

房價下行的信號傳導至新房市場，在鄭州表現為房企打響促銷戰，開始出現零首付、首付分期、送車位等現象。然而，記者在走訪天津市北辰區、東麗區、津南區和西青區時發現，88折、9折已經是多數開發商能給出的最大誠意。

通常來講，新房首期開盤往往是優惠力度最大的時刻。國慶期間，天津新開盤的項目非常少，9月底位于西青區學府東路與賓水西道交匯處的愛情繽紛里首次開盤，其優惠項目包括：開盤優惠17000元、當天定房1%優惠、七天內簽約給1%的優惠。比如一套84平米的剛需戶型，原價157萬元，加上全部優惠后，只便宜5萬元左右。

房價下降的背后，天津樓市真的涼涼了嗎？

（國慶期間天津遠洋未來城售樓處）

這是一場過度投資行為的糾偏

出乎天津房產中介李想的意料，截止到10月7日，他一共賣出了12套房子，平均每天都有成交。“和去年國慶比，市場肯定有些冷淡，天津雖然不是很火爆，但是也還好，每天售樓處看房的人都挺多的。”

9月10日，一篇題為《天津房價進入下降通道：1平米降5000元、兩周降價72萬》的新聞報道引發輿論關注，李想也看到了這則消息。“說實話，沒有完全到那種程度，雖然是負面的，但也有人看完后，覺得是入手天津房子的好機會。”

整個國慶期間，李想幾乎沒有休息過，奔走在各家售樓中心。他的客戶除了天津本市的改善和剛需外，另一大部分就是來自北京的外溢需求。“外地投資者和天津本市購房者的比例大概是7:3，凡是來天津的外地人很少買二手房，成交周期太長了。大部分選擇新房，但他們短期都不住，起到前期半投資的作用。”

天津是一座臨水而興、依河而建的城市。市內六區是最核心區域，房價最高。其中又分上三區——和平區、南開區、河西區，以及下三區的紅橋區、河北區和河東區；環城四區的西青區、津南區，北辰區和東麗區價格略低；再往外還有濱海新區；武清、寶坻、靜海、寧河、薊州等區則屬于遠郊區，從房價角度看更次之。

近兩年，隨著海河英才、積分落戶和濱海新區購房、落戶政策的再放寬，加之天津優質的教育資源，吸引著大量京津冀區域的購房者來津置業。

2018年，在北京工作的張秋因為孩子要上學，通過天津人才引進政策落戶，并在和平區買了一套高樓齡的二手房，單價5.5萬元/平。但她買完后，房價就降了。

貝殼研究院數據顯示，天津的二手房成交量環比下降12%，今年三季度的價格比二季度略微下跌0.7%。表面上看價格企穩，但從全年累計來看，比去年的成交量下降13%左右。

“買漲不買跌”是大部分購房者在置業時的主要顧慮。但李想認為，現在是剛需客戶上車的最佳時間。“如果你是純投資需求，我不建議現在買。純投資肯定要看短期利益，一般投資者在交房后有20%的利潤就會立刻賣掉，但現在不敢保證。以后價格肯定不會降，但要說能上來多少就是問題了。”

許小樂認為，天津市場下降的原因，一是天津的經濟和人口增長能力不強；二是新房供給大概有18個月左右，二手房的成交周期也在5個月左右，時間較長。“現在的天津市場并不是本身不好，而是對過去幾年過高投資的一種調節。包括日本的房地產泡沫和美國的經濟危機，都是對前期的過度投資的糾偏，這是經濟的自我調節作用，是不可避免的過程。”

盡管國慶期間天津新房市場的表現不算冷淡，但貝殼研究院觀察了包括北京、天津、廊坊等在內的18個重點城市發現，從短期看，今年黃金周市場總體走勢仍向下。今年9月份，二手房市場成交量比8月份下降14%，國慶節第一周市場成交相比9月繼續降溫。

加水還是加面？

2016年是天津樓市最瘋狂的時候。

那時是絕對的賣方市場，購房者拿著錢都買不到房，急得在售樓處號啕大哭。據天津融創前銷售人員回憶，當時融創天拖一套134平米的房子，有位顧客前后看了7次都沒買，2016年對方又陸續來看了4次，一共看房11次，但最后那期房子他也沒有買上。

“后來我們又推了一些小面積的房子，早晨9點開盤，他就搬著小板凳在我們售樓處坐著，一直等到凌晨2點，最后買了一套97平米的小三居，房價跟半年前134平米所需要的首付價一樣。”該銷售人員感嘆，房價上漲的高峰時期，業內流傳的一句心酸話是“全款變首付，首付變車位”。

2016年4月，趙亮在南開區入手了一套二手房，當年8月，這套房子就漲了80萬元，隨著近兩年的調控，他表示，如果現在出售，只能掙50萬。“我當時1.87萬元/平方米買的，房子最高時賣到3.2萬元/平方米，現在降到2.7萬元/平方米。”

調控始于2017年，到了2019年初更為明顯。當時很多業內人士判斷，房價已進入底部，但今年年初的疫情，讓這份預期繼續下降。受困于資金回籠，開發商不得不降價銷售。3月份，天津市內六區的新房降價10%左右。

天津社會科學院經濟預測學科首席專家盧衛曾表示，影響天津樓市持續健康發展的中長期因素主要是，河北雄安新區成為繼深圳特區和浦東新區之后第三個具有全國意義的新區，相比之下，曾定位于北方經濟中心的天津和定位于開放門戶，國際物流與航運中心、宜居新城區的濱海新區，已然輝煌不再。

另外，一個城市房地產市場的發展規模，最終取決于城市化人口的住房需求。而以2013年為拐點，天津常住人口的流入規模在不斷減少。自從2018年5月份發布海河英才計劃至今，已有將近30萬人落戶天津，但大部分只為了落戶買房，真正到天津工作的非常少。

作為土生土長的天津人，李想覺得天津是個不喜歡標新立異的城市，樓市調控始終都在跟著北京走，始終都處于觀望狀態。

許小樂告訴我們，不止是天津，其實北京和河北的房價都在下跌，區別只是跌幅多少而已。“北京、天津、廊坊等地都采取了非常嚴格的限購政策，但廣東那邊的深圳、東莞、惠州是比較活躍，跨城交易多，市場復蘇比較快。從政策上可以去更好地去優化整個區域的流動性，讓區域的增長能夠回到更好的位置上來。”

盧衛也表示，要保持政策的延續性穩定性，才能形成長效機制， “絕非面多了加水，水多了加面，而是要綜合多種調控政策，特別是基礎性的貨幣政策和財政政策。”