樓市調控再出大招：多城市一年賣地不超3次，對房價影響幾何？

近日，有關國家自然資源部發布住宅用地分類的調控文件引發行業熱議。文件要求，22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。

這也就意味著，如全年某市供應60宗宅地，供應節奏最好以“20+20+20"的比例出讓，同時每次供地時間也盡量間隔2-3個月，保持均衡。據多家媒體報道稱，上述22城的名單中，既包括北上廣深4個一線城市，也包含了南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

盡管權威部門沒有正式回應這一消息，但隨后，青島、天津、鄭州等城市陸續發布的通知及流傳的文件，也側面印證了該消息的真實性。

值得一提的是，自然資源部要求22個城市一年發布供地公告和組織出讓活動不超過3次，但未明確各地具體出讓月份。據流傳的文件顯示，天津集中公布宅地出讓公告的3個批次定于3月、6月、9月中旬。濟南則將集中發布宅地出讓公告的時間定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。

在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標下，土拍“兩集中”政策的發布，得以保障土地的均衡出讓，防止因土地出讓的數量或時間不均衡，引發部分土地過熱或流拍，引導房地產市場健康平穩發展。

對此，中信建投地產首席分析師竺勁表示，土拍"兩集中"政策出臺后，土拍市場由各區政府的"零售市場"轉向市級統一的"批發市場"，疊加大量宅地年內限次集中出讓，單一地塊參與的房企數量也有望得到控制，使得土拍市場的熱度降溫，土地市場的溢價率下行，最終有利于行業利潤中樞的企穩回升，促進房地產行業健康平穩發展。

但在一些業內人士看來，該項政策的落地實施，未必能真正引導房地產市場的理性發展。中央財經大學副教授、中房智庫研究院執行院長柴鐸認為，由于開發周期的不確定性，即便開發商同時拿地，也未必同時開發，同時銷售。即便個別開發商降價促銷回籠資金等待拿地，也不可能所有開發商步調一致。因此，指望集中供地導致集中供房，控制房價的想法很可能只是“一廂情愿”。反而，新政可能導致住房需求釋放周期與供地周期（將來的房屋供應周期）出現錯位，加大房價的波動。

根據以往的模式，一直以來，房企拿地多通過滾動開發的模式，拿地后通過高周轉回流資金，再進行下一輪拿地。而集中供地、集中拿地，可能會打亂房企原有的拿地節奏，進一步增加了房企的資金壓力。

從房企的拿地心理來看，某房企投拓副總監認為， “高周轉房企的資金無法快速滾動，擠壓的現金集中面對供地，競爭烈度其實并不會低。長期來說，有可能剩下大型房企協作拿地，小房企拿地難度更大。”

華泰證券研報也表示，更加集中的出讓政策，一定意味著房企在同一時間可能面臨著一些城市土地的集中供應，具備更好現金流匹配能力和融資能力的房企才能有機會，更加利好頭部同時具備加杠桿能力的房企。

該報告進一步指出，這對于中小型房企的挑戰將更大，本身已經面臨融資上的壓力，在土地獲取上的容錯率降低會使得中小型房企經營環境更難，不僅需要做好高周轉，還得做好拿地研判到最后銷售的一系列精確操作。

去年“三道紅線”新規出臺之后，房地產行業進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為房企們“回血”的重要途徑。集中供地政策的落地實施，也將進一步改變房企原有的營銷節奏。但從目前來看，“兩集中”土地供應節奏的落地效果究竟如何，仍要看后續的細則。